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Alquiler por habitaciones: regulación, requisitos y régimen fiscal

AUTOR: Jacinto Martín Rodríguez. Doctor en Derecho. Licenciado en Filosofía y Letras y en Derecho Canónico. Letrado de Maral Abogados SLP

El alquiler de pisos por habitaciones está proliferando al constituir para muchos propietarios una oportunidad de obtener un ingreso extra, muy necesario en tiempos crisis económica. A esta forma de alquiler recurren habitualmente jóvenes, trabajadores e incluso personas de negocios que se ven  obligados a realizar desplazamientos desde sus domicilios.

•    En los alquileres por habitación, no hay obligación legal de prorrogar el contrato; se extingue cuando se cumple la duración pactada. La venta de la vivienda extingue el contrato.

•    Cuando hay varias habitaciones alquiladas y se firman contratos individualizados, cada uno de los inquilinos responde personalmente por sí mismo y sus actos no afectan al resto. Si el contrato es colectivo, si un inquilino se marcha, finaliza el alquiler.

•    Las deducciones en el IRPF por las rentas obtenidas por el propietario, por el alquiler de una habitación, son compatibles con las deducciones del inquilino
•    El propietario podrá deducir los gastos por IBI, impuestos de basura, alcantarillado, portería, vigilancia, comunidad, agua, luz, gas y similares.

I.-Contrato especial en tiempos de crisis

El contrato de arrendamiento de habitación dentro de una vivienda no está claramente definido por la doctrina jurídica ni por la jurisprudencia de los Tribunales. Se trata de una figura jurídica atípica, compleja y con muy diversas interpretaciones.

Intentaremos entrar en el problema de la calificación jurídica  de este contrato y para ello consideraremos algunas de las corrientes  actuales en esta materia.

Este tipo de arrendamientos está propiciado por la crisis económica y dificultades de vida que padecemos. Por ello, se están produciendo muchos contratos de habitación en lugar del arrendamiento de vivienda. Este contrato de arrendamiento de habitación se está haciendo habitual entre estudiantes, trabajadores e incluso hombres de negocios, que se ven  obligados a realizar habituales desplazamientos desde sus domicilios.

El contrato de arrendamiento de habitación  es un “contrato especial”, que no está expresamente contenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni el Código Civil. Consiste en el arrendamiento de una habitación dentro de una vivienda con derecho a utilizar los servicios y dependencias comunes (cocina, baño, salón-estar) mediante el pago de una renta. También se puede arrendar una habitación sin derecho al uso de estos elementos comunes.

Se cuestiona si este contrato se rige por la Ley especial Arrendaticia (LAU) o está sujeto al régimen jurídico del Código Civil.

II.- ¿Ley de Arrendamientos Urbanos o Código Civil?

Como contrato que es debe reunir todos los requisitos del mismo, tal como se contiene en el Código Civil  en sus artículos del 1271 al 1314. Y como contrato de arrendamiento  está sometido a las exigencias de la LAU y del Código Civil en sus artículos 1542 a 1574. Pero nos encontramos con un tipo de arrendamiento en el que la Doctrina jurídica es errática y también lo es la Jurisprudencia actual de los Tribunales. Los especialistas del derecho no se ponen de acuerdo sobre qué calificación se ha de dar al arrendamiento de habitación dentro de una vivienda sin servicios complementarios o con la posibilidad de hacer uso de elementos comunes. Tampoco si este arrendamiento parcial de vivienda está sometido a la LAU o al Código Civil.

A modo de ejemplo, citaremos algunos especialistas en esta materia, que no están de acuerdo en la legislación aplicable: Mientras que para Barcala Fernández de Palencia               (Magistrado de la AP de Burgos) y Ferrer Gutiérrez  ( Magistrado de la AP de Valencia) se debe aplicar la LAU; para García-Chamón Cervera (Magistrado de la AP de Alicante) se debe aplicar el Código Civil.

Si analizamos la escasa jurisprudencia existente en este tema, veremos que no hay concordancia entre las sentencias de las Audiencias Provinciales. Más adelante estudiaremos esta cuestión; pero como referencia solamente traemos a colación dos sentencias de Audiencias Provinciales con resoluciones contradictorias:

a)    Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, de 20 de mayo de 2010 (EDJ 2010/122878): Determina que el contrato de habitación dentro de una vivienda no cabe dentro de la LAU, sino que está sometido al régimen general del Código Civil.

b)     Por contra,  la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 26 de octubre de 2006 (EDJ 2006/318263) considera que el arrendamiento de habitación con derecho a cocina está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), con citas de sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 30 de abril de 1997 (EDJ 1997/4648); de Vizcaya de 30 de junio de 1998 (EDJ  1998/31078); de Asturias de 30 de junio de 2004 (EDJ 2007/150784) y de 7 de septiembre de 2005 (EDJ  2005/290445 y de Lugo de 5 de diciembre de 2005 (EDJ 2005/ 265944).

III.- Lo que dicen los jueces

Como podemos ver la Jurisprudencia actual es discordante y se manifiesta en diversas corrientes doctrinales contradictorias, que se pueden  resumir fundamentalmente  en tres:

a)    La primera corriente doctrinal  entiende  que el contrato de habitación se rige por la  Ley de Arrendamientos Urbanos  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, al considerar que este contrato tiene carácter de permanencia (vivienda permanente para el arrendatario) y, por tanto, se debe aplicar la vigente LAU. Son varias las Sentencias de Audiencias Provinciales que así lo confirman: SAP de Zaragoza, de 26 de octubre de 2006 y SAP de Santa Cruz de Tenerife, 19 de abril de 2004. Entienden estas sentencias y otras paralelas que se trata del arrendamiento de una finca urbana (habitación) para vivienda y para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, ya que este contrato supone el uso de elementos comunes (cocina, baño, salón de estar). Consideran la vivienda como lugar permanente de residencia habitual del arrendatario. Para los defensores de esta doctrina el artículo 2 LAU no excluye este tipo de contratos y, por tanto, se regirán por el articulado de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos.

b)    La segunda corriente doctrinal considera que el contrato de arrendamiento de habitación dentro de una vivienda también debe estar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por entender que se trata de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda del artículo 3 de la LAU de 1994.  Pero advierte esta corriente que este tipo de contratos  de arrendamiento de  habitación no pueden llenar las exigencias de una vivienda habitual  permanente, puesto que tiene carácter temporal y esta situación no puede satisfacer una vida de convivencia normal. Considera que una habitación no reúne las condiciones necesarias para satisfacer las necesidades y las comodidades de una vivienda familiar normal. Así se  manifiestan: La AP de Barcelona de 1 de febrero de 2010 (Secc. 4ª) y la SAP de Madrid de 13 de febrero de 2006 (Secc. 14ª). Esta doctrina es válida tanto para los contratos de arrendamiento de habitación con derecho a utilizar los elementos comunes de la vivienda, como para aquellos en los se arrienda solamente la habitación sin derecho a usar los elementos comunes.

c)    La tercera corriente doctrinal, a la que nos adherimos, es la que defiende que los contratos de arrendamiento de habitación están sometidos a las disposiciones del Código Civil y no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en este momento. Así se manifiestan la SAP de Barcelona de 8 de mayo de2008 (Secc. 4ª) y la SAP de Baleares de 20 de mayo de 2010 (Secc.3ª) y otras diversas sentencias de Audiencias Provinciales. Todas ellas se fundamentan en el artículo 2 de la LAU de 24 de diciembre de 1964,  que en su apartado 1 excluye de esta Ley  “los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocios, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos”. Este artículo 2  excluye de la  LAU a todo aquel arrendamiento de vivienda que no reúna las condiciones adecuadas para satisfacer las necesidades del arrendatario con la suficiente estabilidad y comodidad de una familia. Los defensores de esta tesis entienden que en los casos de arrendamiento de habitación, ubicada dentro de una vivienda, ésta (la habitación) carece de los servicios normales y esenciales y son compensados por la concesión del propietario de que pueda  el arrendador de la habitación utilizar otras dependencias (cocina, baño y salón estar) con  otros ocupantes de la vivienda, compartiendo estos servicios y otros elementos comunes de la vivienda en la que está ubicada la habitación arrendada.

La nueva Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos en su artículo 2.1 dice: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Es evidente que esta definición no es aplicable al arrendamiento de una habitación dentro de una vivienda.   
                                                                          
Para los defensores de esta tesis el contrato de arrendamiento de habitación estará regido por el Código Civil en su articulado del 1542 al 1574 y del 1580 al 1582. Nos remitimos de modo especial a los artículos 1.554 y 1.555  CC en los que se hacen constar las obligaciones del arrendador y del arrendatario y, en caso de desahucio, al artículo 1.569 CC.

IV.- Aspectos a tener en cuenta: requisitos del contrato

Este contrato exige varios requisitos y lleva consigo  circunstancias muy especiales, que tratamos de analizar:

a)    Duración del contrato: (1581 CC). Se pacta libremente entre las partes. No hay derecho a prórroga.  El contrato se extingue cuando se cumple la duración pactada, según el artículo 1565 CC. Finaliza el día prefijado sin  necesidad de requerimiento alguno, pero será renovado automáticamente si las partes no hacen manifestación alguna, artículo 1.566 CC. No hay obligación legal de prorrogar el contrato.
b)    Descripción de la habitación: En el contrato de arrendamiento de habitación se debe identificar perfectamente la habitación que se alquila: ciudad, calle, número, planta, superficie, linderos…
c)    Precio o renta: La renta es pactada  libremente por las partes.
d)    Fianza: No hay fianza obligatoria. Pero puede ser acordada entre las partes.
e)    Aseguramiento del pago de las rentas: Aval bancario o cualquier otro medio de aseguramiento en Derecho Mercantil.
f)    Subarriendo: El arrendatario puede subarrendar, si no se estipula  lo contrario.
g)    Venta de la vivienda: El arrendatario no tiene derecho de tanteo y retracto y la venta de la vivienda extingue el contrato de arrendamiento. No hay derecho  de adquisición preferente por parte del arrendatario.
h)     Daños: Se exige la responsabilidad  por daños en la habitación y en los elementos o zonas comunes del resto de la vivienda.
i)    Contratos individuales: Cuando hay varias habitaciones contratadas y se firman contratos individualizados, cada uno de los arrendatarios responde personalmente por sí mismo y sus actos no afectan al resto de los arrendatarios de otras habitaciones. Estos contratos individuales se rigen por el Código Civil. Son de aplicación los artículos del 1.542 al 1.581 del Código Civil.
j)    Contrato colectivo: Se considera contrato colectivo cuando siendo varios los contratantes de habitaciones se firma un solo contrato que  en este caso se rige por la LAU vigente. El propietario podría exigir el cumplimiento a cualquiera de los arrendatarios y, si uno de éstos renuncia al contrato, los demás arrendatarios perderían su derecho a seguir en la vivienda.
k)    Fallecimiento del arrendatario: Se extingue el contrato.

V.- RÉGIMEN FISCAL:

Aunque esta cuestión se aparta de lo que constituye el núcleo de este estudio, no obstante, daremos unos  breves datos, advirtiendo de que lo más prudente es siempre consultar con la Agencia Tributaria.

El propietario de una habitación arrendada podrá deducir en relación a la parte que ocupe de la vivienda, siempre que sea residencia habitual y en la proporción de la parte de la vivienda no alquilada. La renta que cobre se entenderá como rendimiento de capital inmobiliario.

El arrendatario de la habitación podrá deducir el alquiler de la misma, atendiendo a la edad del mismo (si es mayor o menor de 35 años). También se ha de tener en cuenta si el contrato se celebró antes del 1 de enero de 2011, en cuyo caso la reducción será del 50% o del 100%, dependiendo de las circunstancias personales del arrendatario. Si el contrato se llevó a cabo a partir del 1 de enero de 2011, el porcentaje de reducción será del 60% o del 100%, dependiendo también de la situación personal del arrendatario. Se tendrá en cuenta también la edad del inquilino, siendo necesario acudir a Ley de Presupuestos de cada año.

Las rentas obtenidas por el propietario, por el alquiler de una habitación, pueden tener una deducción de hasta el 100% en la declaración del IRPF, siendo compatibles las deducciones del propietario y del arrendatario. El propietario debe declarar las rentas obtenidas por el alquiler de la habitación y podrá deducir los gastos: IBI, impuestos de basura, alcantarillado y similares: portería, vigilancia, comunidad, agua, luz, gas y gastos similares.

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