Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Martín Jesús Urrea Salazar y Iñigo Fernández Gallardo. Abogados de Gallardo Abogados
Lesiones sufridas por una propietaria que se cae tras resbalar en el portal, la caída de un visitante del edificio en la rampa de acceso o la de una persona provocada por la falta de iluminación de la urbanización; estas situaciones ocurren más a menudo de lo que imaginamos y en todas ellas planea siempre la misma cuestión: ¿Debe ser condenada la Comunidad a indemnizar al perjudicado?
La casuística es variada, una sentencia de Granada estableció que la comunidad era responsable de la caída de un comunero en la rampa de acceso a un edificio que no estaba protegida por una barandilla, incumpliendo las medidas de seguridad
Otra sentencia declaró que son indemnizables las lesiones sufridas por una propietaria que se cae tras resbalar en el portal, mojado como consecuencia de una lluvia muy intensa y anormal.
Salvo que se trate de un riesgo extraordinario, es el perjudicado el que debe probar el daño y el nexo causal
El Tribunal Supremo absuelve a la Comunidad por la caída de una persona al acceder al cuarto de calderas: la puerta estaba abierta, pero por su ubicación y características no existía un riesgo extraordinario
Lo que dicen las leyes
El régimen especial de la propiedad horizontal, contenido en la Ley sobre la materia de 1960 (en adelante, LPH), no contiene normas específicas sobre los daños ocurridos en el marco de una comunidad de vecinos, con lo que esta cuestión se regirá por la regulación general de los artículos 1902 y ss. del Código Civil (CC). Es obvio que nos referimos a los daños extracontractuales, pero la verdad es que lo mismo se puede decir de los de naturaleza contractual (como cuando una Comunidad contrata con un tercero y una de las dos partes incumple). Todo lo más, en la LPH pueden encontrarse algunas normas que sirven para modalizar la verificación de los requisitos que la Jurisprudencia exige para establecer responsabilidad; pero el régimen aplicable es el del Código.
Esto es lo que se observa estudiando las sentencias del Tribunal Supremo sobre la materia (y lo mismo sucede con las de primera y segunda instancia), en las que tal conclusión es clara sin necesidad de que se afirme expresamente.
El supuesto de hecho del artículo 1902 (“El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”) apenas requiere aclaraciones: junto a la conducta culpable y la presencia de daño, doctrina y jurisprudencia solo necesitan explicitar, como tercer elemento, la relación de causa a efecto que debe darse entre los otros dos. Hemos dicho que en la LPH hay disposiciones que especifican el cumplimiento de estos requisitos. Debemos ahora concretar un par de cuestiones.
En primer lugar, los preceptos que contienen esas disposiciones.
Destacan el artículo 9.1 y 10.1 de la Ley, que fijan respectivamente las obligaciones de propietarios y Comunidad. Del primero de ellos interesa ahora sobre todo la letra g), que exige a cada dueño “observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados”. Paralelamente, el segundo obliga a la Comunidad a realizar “las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Poniendo estos artículos en relación con los requisitos de la responsabilidad extracontractual, se advierte que vienen a especificar el relativo a la conducta, pues ofrecen criterios al Juez para determinar si ésta ha sido o no culposa. Obviamente, el artículo 9 no será aplicable si los daños han sido producidos por o infligidos a un tercero ajeno a la Comunidad; pero aun en este caso sí lo será el artículo 10.
Aparte de estos dos preceptos, hay otros en el texto de la LPH que contienen criterios orientadores para establecer la culpabilidad: por ejemplo, el artículo 6, cuando se refiere a las “normas de régimen interior” que los propietarios pueden adoptar “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”; la observación o no de estas normas puede suponer un cambio en la atribución de responsabilidad.
La segunda de las cuestiones que debíamos concretar en relación con los requisitos de la responsabilidad extracontractual nos lleva fuera de la LPH. En efecto, identificados los principales artículos de esta Ley que especifican el cumplimiento de tales requisitos, hay que hacer referencia ahora a otras normas, que ni siquiera son exclusivas de la propiedad horizontal, pero que resultan aplicables en este campo. La referencia tiene que ser genérica, porque las normas, principalmente reglamentarias, son muchas y heterogéneas; pero es imprescindible porque desempeñan un papel semejante al de los artículos 6, 9 y 10, en cuanto su cumplimiento o la falta de él pueden condicionar la decisión sobre la presencia de responsabilidad.
Nos referimos a la normativa sobre prevención de incendios, sobre instalación y mantenimiento de calderas, sobre régimen técnico-sanitario de piscinas, sobre seguridad en salvaescaleras y ascensores, etc. Es lógico experimentar alguna vez desaliento ante este conjunto de normas que, en ocasiones, parecen fruto de un atosigador afán reglamentista, como si todo pudiera estar previsto. Parece como si se olvidara la referencia, normal en la Jurisprudencia sobre la materia, al riesgo general de la vida. Independientemente de ello, ha de tratarse de cumplir con la normativa vigente.
A la vista de las anteriores cuestiones, hay que concluir que una Comunidad de vecinos contraerá responsabilidad cuando alguien sufra un daño por no haber ella observado las obligaciones, más bien genéricas, que le fija la Ley, o las más concretas que le imponen las normas reglamentarias. Según las circunstancias del caso, este deber de reparación puede compartirse con otros responsables: el propio perjudicado, que también tenga culpa de su propio daño, o un tercero, por ejemplo la empresa encargada del mantenimiento de una instalación común. No será responsable cuando el perjuicio provenga de la conducta de uno de los propietarios, de un tercero (esa empresa que ha descuidado el mantenimiento pese a los requerimientos de la Comunidad) o del mismo perjudicado, sea vecino o extraño.
La jurisprudencia menor: algunos ejemplos
Veamos algunos casos recientes en la jurisprudencia menor. La sentencia de la Audiencia Provincial (en adelante, SAP) de León de 14 de julio de 2010, declara que no son indemnizables las lesiones sufridas por una propietaria que se cae tras resbalar en el rellano del portal del edificio, mojado como consecuencia de una lluvia muy intensa y anormal. Dado que la prueba pericial no reveló anomalía alguna en el lugar, la Audiencia concluyó no haber “base alguna para imputar el daño a la Comunidad demandada como resultado de su falta de diligencia, apareciendo, por el contrario, como producto de los riesgos ordinarios de la vida”.
La SAP de Granada de 25 de febrero de 2011, por el contrario, establece que la Comunidad y la aseguradora son responsables de la caída de un comunero en la rampa de acceso a un edificio que no estaba protegida por una barandilla, incumpliendo las medidas reglamentarias de seguridad (la normativa autonómica sobre accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas exigía la presencia en todo su recorrido de una baranda de, al menos, 95 cm. de altura y con doble pasamanos, tanto a su filo como a 70 cm. del suelo).
Por su parte, la SAP de Madrid de 4 de marzo de 2011 determina que es indemnizable la caída de una persona provocada por la falta de seguridad en las aceras e iluminación de una urbanización.
El Tribunal Supremo sentencia
Podemos concluir estas páginas con una nueva cita, esta vez del Tribunal Supremo (TS), que se ha vuelto a pronunciar sobre responsabilidad de la comunidad de propietarios por caída, mediante la sentencia de 385/2011, de 31 de mayo. Salvo error nuestro, es la más reciente en la materia. Tendremos ocasión de ver cómo se confirman algunas afirmaciones que se han hecho ya, y de aportar nuevos datos a raíz del fallo.
Los hechos son como sigue. La perjudicada acudía con frecuencia al edificio a visitar a una amiga, y la conocía bien. El día que sufrió el accidente, el ascensor no funcionaba, así que se dirigió a la zona del montacargas, pasándolo de largo y llegando a la puerta de las calderas, que está al final de dicha zona separada del resto por un retranqueo; esta disposición, el conocimiento del edificio fruto de las visitas habituales, y los avisos de una vecina que accedía al portal, impiden pensar en que confundiera las puertas, extremo que la misma perjudicada ratificó. La puerta estaba cerrada con la llave sin echar (era un sábado, y el portero, que iba a estar ausente a lo largo del día, la dejó así para que pudiera entrar el técnico del ascensor, cuya maquinaria estaba en el mismo cuarto de calderas). La perjudicada la abrió y se precipitó dentro, sufriendo una serie de daños. Al pedir su reparación y no dársele la razón en ninguna de las dos instancias, recurre en casación.
El núcleo de las alegaciones del recurso, reiterando en parte lo esgrimido en las instancias, se resume en que, cualquiera que haya sido la conducta de la perjudicada, si la puerta hubiera estado cerrada con llave no hubiera sufrido los daños. Dejarla abierta supone la creación de un riesgo extraordinario, de entidad suficiente para anular el conocimiento previo del edificio, que conlleva responsabilidad pues no se previó lo que debió preverse. Además, se alega también incumplimiento de la normativa autonómica sobre prevención de incendios, y —en lo que parece un intento por borrar toda culpa concurrente de la víctima— el hecho de un empujón fortuito (“con las bolsas de la compra”) por parte de la vecina que se encontraba allí.
Antes de ver qué sucedió con la alegación principal, detengámonos en las dos últimas. En cuanto a los reglamentos autonómicos, el TS recoge, en su Fundamento de Derecho primero, la consideración de la Audiencia de ser inaplicables al caso, pues son posteriores a la construcción del edificio (incluso la entrada en vigor de uno de ellos tuvo lugar después de la caída enjuiciada), sin que ninguno establezca su aplicación retroactiva. No pretendemos poner en boca del Tribunal palabras no pronunciadas expresamente por él, pero da la impresión de que se piensa que el hecho de aprobarse, en un momento determinado, un determinado nivel de seguridad para el futuro, no implica que los que hasta entonces no lo cumplían (correctamente), puedan desde entonces ser considerados de algún modo culpables, siquiera moralmente. Por otro lado, y aunque este aspecto apenas se trata en la sentencia, desde luego parece también que los reglamentos de incendios no son aplicables por cuestiones de fondo: llama la atención que se invoquen por la perjudicada cuando no hay fuego de por medio, pero la profusión de normas administrativas, a la que antes nos hemos referido, facilita que, si no puedes atribuir la culpabilidad por un lado, puedas al menos probar suerte por otro.
En el mismo Fundamento de Derecho, la alegación relativa a un empujón fortuito no prospera por “no quedar acreditada”. La casación, asumiéndola, es más escueta que la instancia, que aclara que el hecho “de difícil modo, por no decir imposible”, pudo suceder, dado que la puerta de calderas es el punto más alejado de la entrada del portal.
La alegación principal del recurso, relativa a la creación de un riesgo extraordinario que conllevaría el deber de indemnizar, se resuelve en el Fundamento de Derecho tercero. Nos interesa destacar ante todo que el TS iguala expresamente el supuesto juzgado a las caídas ocurridas en otros lugares, como “establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio”. Como decíamos al comienzo, las caídas en un edificio en régimen de propiedad horizontal no representan un caso especial de responsabilidad extracontractual, y se rigen no por la LPH sino por el Código civil. Por eso se recuerda en la sentencia, sin más especificaciones, la “configuración jurisprudencial de la responsabilidad civil por culpa extracontractual”, en un razonamiento que agrupamos en dos pasos sucesivos.
Primeramente, el Tribunal reitera la conocida doctrina de que la del artículo 1902 CC no es una responsabilidad objetiva. Es cierto que, desde mediados del siglo XX, el principio subjetivista consagrado en el Código viene sometido a un proceso objetivador, que se manifiesta principalmente en la inversión de la carga probatoria, presumiendo culposa la conducta que causa daños indemnizables, salvo que se demuestre haber procedido con la diligencia debida. Pero, además de que el perjudicado sigue teniendo que probar el daño y el nexo causal, tal inversión no se da siempre, sino solo en caso de riesgos extraordinarios: como dice el TS, “en los supuestos en que la causa que provoca el daño no supone un riesgo extraordinario no procede una inversión de la carga de la prueba”. Esto es, los “riesgos generales de la vida”, los “riesgos que la vida obliga a soportar”, son de suyo “criterio de imputación del daño a quien lo padece”. Para ilustrar su discurso, el Tribunal cita numerosas sentencias en las que no se aprecia responsabilidad de nadie (caída en un mercado por hallarse el suelo mojado por agua de lluvia, o la asombrosa pretensión de un ciclista que cae en el desarrollo de una carrera por la gravilla existente en la bajada de un puerto…), así como otras en las que se aprecia responsabilidad por la omisión de medidas de vigilancia o cuidado que debían considerarse exigibles (caída en un banquete de bodas por la insuficiente protección de un desnivel considerable, caída en una cafetería por una zona recién fregada que no se había delimitado debidamente…).
Una vez recordada la jurisprudencia sobre responsabilidad extracontractual, el TS estudia la aplicación al caso de la teoría del riesgo, que la recurrente invoca —se nos explica— “a falta de una prueba que permita atribuir la culpa o negligencia del accidente a la demandada”. Recuérdese, en efecto, que el argumento principal del recurso resta importancia a la conducta de la perjudicada, y pone el acento en el riesgo creado por el hecho de dejar la puerta abierta, razonando que si la llave hubiera estado echada no habría habido daños. En realidad, la teoría del riesgo no es más que otro modo de denominar a la responsabilidad objetiva, y en la Jurisprudencia necesita de dos elementos para ser apreciada: que haya un riesgo considerablemente superior a la media, no ocasionado por el propio perjudicado; y que ese riesgo surja en el marco de una actividad que favorece al responsable.
El TS no descubre en el presente caso un riesgo extraordinario en la ubicación o características de la puerta del cuarto de calderas, y deduce entonces que no se puede exigir a la Comunidad un deber de previsión mayor que a la interesada. De manera que, como el segundo elemento tampoco concurre, aunque el enjuiciado fuera un supuesto de responsabilidad objetiva (que no lo es), no se podría atribuir tal responsabilidad a la demandada.
En definitiva, el Tribunal Supremo concluye que los daños son culpa exclusiva de la víctima, confirmando así el fallo pronunciado en ambas instancias.
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
