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Madrid, sexta ciudad del mundo más atractiva para la inversión inmobiliaria
Madrid es la sexta ciudad más atractiva para los inversores inmobiliarios de todo el mundo. Esta es una de las principales conclusiones del estudio Global Investors Intentions Survey, un informe desarrollado entre 700 inversores internacionales por CBRE, primera firma global de consultoría y servicios inmobiliarios. De este modo, la capital española se sitúa por delante de otras grandes ciudades como París o Los Ángeles dentro del mapa inmobiliario mundial. Londres, Tokio, San Francisco, Sidney y Nueva York conforman el top 5 de ciudades preferidas para invertir en ladrillo.
Según el informe de CBRE, Madrid incrementa un 98% el volumen de inversión inmobiliaria recibida en 2014 respecto al año anterior, experimentando el segundo mayor incremento solo por detrás de San Francisco, que varía un 126%.
Otra de las principales conclusiones del estudio es que el optimismo ha vuelto al mercado de inversión internacional fruto de las mejoras de las expectativas económicas y de la confianza. De hecho, el 53% de los inversores internacionales pretenden elevar su exposición al sector inmobiliario y se estima que la demanda supere a la oferta, incrementando los flujos de capital entre un 10 y un 15%. Además, parece haber un importante interés por las operaciones transregionales, con un 38% de los inversores que aseguran que invertirán fuera de sus regiones, siendo Europa Occidental la preferida, seguida por Asia Pacífico.
Por sectores, oficinas se perfilan como el preferido por el 33% de los inversores, mientras que Retail experimenta el mayor retroceso. También crece el interés por las naves logísticas, pasando de un 14% el año pasado a un 17% en 2015.
Sin embargo, a pesar de la alta liquidez del mercado de inversión, los inversores muestran su preocupación por la intensa competencia a la hora de adquirir activos. El factor precio se perfila como el mayor obstáculo a la hora de comprar y continúan existiendo ciertas dudas sobre la debilidad de la economía, aunque hay muestras de mejora en Estados Unidos y de crecimiento sostenido en Asia.
Esta alta competencia ha impulsado la demanda de activos alternativos. De estos, la deuda inmobiliaria se perfila como la preferida: un 39% de los inversores asegura estar interesado en invertir en este sector y un 33% afirma haberlo hecho ya. En segundo lugar, en cuanto a interés, aparecen las residencias de estudiantes, elegidas como una opción a valorar por un 22%. Les siguen los activos relacionados con el sector sanitario y las residencias de ancianos.
Según Patricio Palomar, director de Alternative Investments de CBRE, “España sigue la tendencia de otros mercados más maduros en Europa Occidental, en los que los sectores de salud y educación están siendo de alto interés para gestoras de fondos especializados, y vehículos cotizados en EEUU (REITs). Prueba de ello es la adquisición de 2 residencias de estudiantes en Barcelona, o los 2 desarrollos anunciados en Madrid y Barcelona a través de forward funding”.
“En un contexto como el actual, en el que producto tradicional como el retail y las oficinas se encuentran en niveles de rendimientos cercanos al 5%, los llamados «high yielding assets» tomarán cada vez más protagonismo en nuestro país, pues con apalancamiento financiero son los únicos que conseguirán ofrecer a los inversores retornos cercanos al doble dígito” ha puntualizado Palomar.
Los inversores internacionales parecen estar dispuestos a asumir cada vez más riesgos, en busca de mayores rentabilidades. El 51% de los encuestados afirmaron que este año se centrarán en invertir en activos oportunistas y de valor añadido, cuando hace un año solo un 43% apostaba por ellos. Este incremento se ha percibido sobre todo en Estados Unidos y en la región de EMEA (Europa, Oriente Medio y África). Por el contrario, en Asia-Pacífico parece haber un mayor interés en activos prime. En esta región, el apetito por el riesgo se muestra muy polarizado debido al elevado deseo de preservar su patrimonio en una región en la que las tasas de ahorro son elevadas junto a una mayor participación de los inversores institucionales, que tienen un menor perfil de riesgo.
Los bancos deberán avisar con 3 meses de antelación a las empresas si quieren reducir o finalizar su financiación
El pasado 28 de abril de 2015 se publicó en el Boletín Oficial del Estado, la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial (en adelante, la «Ley»), que tiene como principal objetivo facilitar a las pymes el acceso directo a los mercados de capitales, evitando la dependencia absoluta que en la actualidad tienen de la financiación estrictamente tradicional y bancaria. Esta ley entró en vigor el pasado 29 de abril, salvo lo dispuesto en el Título I, como indicamos más abajo.
Para ello afronta modificaciones en diversas materias desde la información que han de facilitar las entidades bancarias a las pymes hasta la regulación del «crowdfunding» que adopta la denominación de «Plataformas de Financiación Participativa».
En la presente destacaremos aquellos aspectos que consideramos serán más aplicables a las pymes.
En el Título I de la Ley, bajo el título de «Mejora de la financiación bancaria a las pequeñas y medianas empresas» se establece determinadas obligaciones de información a las entidades bancarias. Así:
●En caso de que una entidad bancaria decida la terminación o reducción del flujo de financiación a una pyme deberán preavisar a ésta con una antelación de tres meses.
●Adicionalmente deberá proporcionar, gratuitamente a la pyme un documento que se denomina «Información Financiera-Pyme», cuya plantilla será facilitada por Banco de España, que contendrá toda la información financiera de la pyme recabada por la entidad.
Esta medida entrará en vigor después de transcurridos tres meses desde que sea publicado por Banco de España el modelo-plantilla del Información Financiera-Pyme y de informe estandarizado de evaluación de la calidad crediticia de la pyme.
En el Título IV bajo la denominación de «Mejora en el acceso y funcionamiento de los mercados de capitales», se establece una importante modificación en la Ley de Sociedades de Capital.
●Desde la entrada en vigor de esta ley se admite que las Sociedades de Responsabilidad Limitada (SLs) emitan y garanticen obligaciones u otros títulos que creen deuda. Para las SLs se establece una limitación de endeudamiento por este concepto no pudiendo emitir obligaciones superiores al doble de sus recursos propios, salvo que la emisión quede garantizada con hipoteca, prenda de valores, garantía pública o aval solidario de una entidad de crédito.
●En cualquier caso, quedarán prohibidas para las SLs, la emisión de obligaciones convertibles en participaciones sociales.
●Se admite que las sociedades de capital, puedan emitir obligaciones en el extranjero. En estos casos se establece que la legislación española será aplicable a la capacidad, el órgano competente y las condiciones del acuerdo de emisión. Por su parte, será aplicable la legislación del estado en donde se realice la emisión a los derechos de los obligacionistas, sus formas de organización colectiva y el régimen de desembolso y amortización.
Nos parece importante destacar la regulación que a partir de ahora será aplicable a las plataformas de «Crowdfunding», que la legislación denomina «Plataformas de Financiación Participativa». Se encuentran en el Título V de la Ley y podemos reseñar:
●Éste régimen de «Plataforma de Financiación Participativa» será aplicable a aquellas personas físicas o jurídicas, que medien para la obtención de financiación, siempre y cuando la retribución consista en un rendimiento dinerario. En consecuencia, no será aplicable para aquellas plataformas de «crowdfunding» que contemplen otro tipo de retribuciones, como regalos o donaciones.
●Las entidades que lleven a cabo las actividades mencionadas necesitarán previamente autorización por parte de la CNMV, quedando reservada la actividad y la denominación «Plataforma de Financiación Participativa» o «PFP» a aquellas entidades autorizadas.
●Las PFPs no podrán realizar actividades como el asesoramiento financiero, que en la actualidad están reservadas a las empresas de servicios de inversión y a las entidades de crédito.
●Se establecen determinados requisitos de capacidad económica, solvencia y honorabilidad de sus administradores y responsables, en consonancia con otro tipo de sociedades intermediarias del mercado financiero.
En general, según se establece en el Preámbulo de la Ley, ésta persigue que se incremente y se facilite la llegada de fondos a las pymes evitando así su dependencia del mercado bancario tradicional.
El Tribunal Constitucional anula la ley antidesahucios de Andalucía
El Tribunal Constitucional ha declarado contrario a la Carta Magna el decreto-ley andaluz que permitía la expropiación de viviendas vacías propiedad de los bancos. La inconstitucionalidad se debe a que la medida invade la competencia exclusiva del Estado en materia de «coordinación de la planificación general de la actividad económica» y supone un «obstáculo» a otras medidas del Gobierno central.
La sentencia explica que el Estado ha dictado ya medidas que permiten suspender las expulsiones de una vivienda y que promueven un fondo social de viviendas propiedad de los bancos para facilitar el arrendamiento a personas desalojadas. Con esa doble medida, indica la sentencia, el Estado determina «la extensión de la intervención pública» en la protección de los deudores hipotecarios, y lo hace de forma que resulte compatible «con el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario».
Al mismo tiempo, «impide» que las Comunidades Autónomas «adopten disposiciones que, con este mismo propósito de tutela, afecten de un modo más intenso a dicho mercado» pues, aun cuando la competencia en materia de vivienda corresponda a las Comunidades Autónomas, el Tribunal considera «constitucionalmente legítimo» que el Estado señale «ciertas líneas directrices de la ordenación de este segmento de la economía».
En el caso de la expropiación, la sentencia considera que se trata de «un mecanismo por completo incompatible», con las normas dictadas por el Estado. «La adición por la norma autonómica de un nuevo mecanismo orientado a satisfacer esa misma situación de necesidad rompe el carácter coherente de la acción pública en esta materia», indica la sentencia. Por todo ello, el decreto-ley autonómico «constituye un obstáculo significativo para la eficacia de la medida de política económica» puesta en marcha por el Estado.
El tribunal presidido por el magistrado Francisco Pérez de los Cobos también objeta que no está permitido usar la figura del decreto ley para regular el derecho a la propiedad, que sólo puede regularse por ley. Uno de los puntos considerados nulos por este motivo es el artículo 1.3, que imponía al propietario de una vivienda «el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico».
La decisión, de la que ha sido ponente el magistrado Juan José González Rivas, no ha sido unánime. Cuatro de los 11 magistrados han anunciado la elaboración o respaldo a votos particulares: la vicepresidenta Adela Asua, y los magistrados Juan Antonio Xiol, Encarnación Roca y Fernando Valdés Dal-Ré. Los discrepantes consideran que la norma andaluza no invade competencias del estado y que ambas regulaciones son compatibles.
La Junta de Andalucía dictó con posterioridad una Ley de Vivienda que derogó en parte el decreto-ley. Esa nueva ley fue también recurrida ante el TC por el Gobierno y está pendiente de resolución por el Pleno.
Nos gastamos una media de 8.000 euros en reformas, un 9% más que en 2013
Sube el gasto medio de los españoles para hacer reformas en el hogar. Barcelona y Madrid son las provincias donde se llevan a cabo más reformas. El 12% de ellas se realizan en viviendas para alquilar. El trabajo más demandado es la reforma del baño seguida de la de la cocina.
La confianza de la población española en torno a la economía y al sector inmobiliario mejora año tras año estimulando las operaciones de reformas de viviendas tanto en hogares para alquilar como propios, haciendo así que el número de ellas vaya en aumento desde 2012 hasta el día de hoy.
Según un estudio elaborado por la compañía española 3presupuestos.com sobre una muestra de más de 17.000 solicitudes de presupuestos para realizar reformas en el hogar, el gasto medio que se destina a dichas actividades ha aumentado un 9% en relación a 2013 y un 8% en comparación a 2014, situándose en 8.000 euros de media el importe que destinan los españoles para modificar los espacios de sus casas. El rango que más ha crecido es el que va de 10.000€ a 20.000€, con un incremento del 22%. Desde el punto de vista geográfico, las provincias donde se realizan más reformas son Madrid, con un 18% del total, seguido de Barcelona, con un 10% y, teniendo en cuenta el número de habitantes por provincia, Alicante, Baleares y Vizcaya son las más activas con un 80%, 70% y 68% más en proporción a la media española.
El análisis destaca a su vez que el 12% de las reformas que se realizan son en viviendas para alquilar y que las reformas integrales equivalen al 18% de los trabajos realizados, con un precio medio de 29.000€. En cuanto a los trabajos más demandados destacan la reforma del baño, en especial el cambio de bañera por plato de ducha, con precio medio de 2.500 euros, seguido de la reforma de la cocina, que se sitúa en los 4.200€. Los que han tenido un mayor aumento en la demanda desde 2010 son la colocación de parqué o suelo laminado (+90%) y la reestructuración derribando tabiques (+70%). Estas actividades se pueden llevar a cabo en muchas ocasiones simplemente por cuestión estética en contraposición a las rehabilitaciones de fachadas y cubiertas, que son labores que se realizan por necesidad y los precios pueden oscilar de forma considerable.
3presupuestos.com afirma que Internet se está convirtiendo cada vez más en un recurso eficaz al que se acuden para solicitar presupuestos de reformas. En España, las solicitudes de presupuestos online en 2014 han aumentado un 35% respecto a 2013.
El Tribunal Supremo fija doctrina jurisprudencial en torno al aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles
El Supremo fija como doctrina jurisprudencial que «en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, sujetos a la Ley 42/1998, la nulidad del contrato de financiación, a instancia del adquirente, también está comprendida en el artículo 12 de dicho Texto legal».
En la demanda que dio origen al litigio se instó la nulidad de un contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, la nulidad del contrato de financiación suscrito con una entidad bancaria para el pago de los derechos de adquisición de los servicios turísticos y la nulidad por accesorio del contrato de vida destinado a garantizar los préstamos concedidos. El banco demandado reconvino reclamando el pago de lo adeudado. Aunque en primera instancia se estimó la demanda y se desestimó la reconvención, en apelación se estimó el recurso del banco, al que se absolvió, con el argumento, en síntesis, de que el contrato de financiación, aunque esté relacionado con el principal, no sigue su suerte de manera inexorable, de modo que no cabe aceptar que la ineficacia del contrato principal arrastre al accesorio más que en los casos en que así lo dice la ley y, a falta de norma específica en la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y medidas tributarias en supuestos de nulidad, se sigue aplicando la Ley de 7/1995 de 23 de marzo, de Crédito al consumo, con el resultado de que, al no concurrir el requisito del pacto de exclusiva entre la vendedora y la entidad financiera, no puede declararse la ineficacia del contrato de préstamo. Ahora el Supremo concluye, por el contrario, que la acción de nulidad del contrato de financiación si se encuentra comprendida en el artículo 12 de la Ley 42/1998.
Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Orduña, a la casación accede un problema de interpretación normativa, cuestionándose, respecto de la correlación de los citados 10 y 12 (Ley 42/1998) si la ineficacia del contrato de financiación se produce sólo en atención a los supuestos de desistimiento y resolución del contrato principal relativo a los derechos de aprovechamiento por turno de alojamiento o, por el contrario, si también se produce en consideración de la nulidad de dicho contrato. Y respecto del artículo 15 (Ley 7/1995) se cuestionó el alcance del concepto de «exclusividad», esto es, si se requiere que el proveedor de los bienes o servicios sólo financie a los clientes a través de una única entidad bancaria o, por el contrario, si dicha exclusividad se cumple también en los supuestos en que el proveedor tenga acuerdos con varias entidades bancarias, siempre que el cliente no tenga otra opción o alternativa de elección posible. El Supremo resuelve el conflicto partiendo del carácter instrumental que presenta la interpretación literal de la norma, que no debe valorarse como un fin en sí misma considerada, «pues la atribución del sentido, objeto del proceso interpretativo, sigue estando en la finalidad y función que informa a la norma». La sentencia de casación supera la interpretación literal a través de la sistemática, derivada del contexto normativo y de la finalidad tuitiva y protectora de consumidor adherente de estos productos para concluir, como se dijo, que la acción de nulidad del contrato de financiación si se encuentra comprendida en el artículo 12 de la Ley 42/1998 y que el artículo 15 de la Ley 7/95 se apoya en la inferioridad de la posición contractual que asume el consumidor y que se refleja en su falta de libertad para acudir a una entidad financiera de su elección, fuera del marco, ya exclusivo o plural, que le venga impuesto por el transmitente.
En este sentido, dice el Supremo «se mueve tanto la Ley 16/2011 que actualmente contempla el régimen aplicable a los contratos de crédito al consumo, en donde, conforme a la Directiva 2008/48/CE, se elimina la exigencia misma del pacto de exclusividad, como la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE 2009/88, de 23 de abril, caso Luigi Scarpelli y Neos Banca S.A.)».
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de abril de 2015, núm. 776/2015, nº rec. 2764/2012.
Si vendemos una casa por un precio inferior al que nos costó podríamos no tener que pagar plusvalía municipal
Aun siendo primera instancia, un Juzgado de San Sebastián ha cuestionado la constitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal cuando se vende una vivienda por debajo del precio que costó.
El problema o la injusticia para el ciudadano está en que el cálculo de la base imponible se hace sin tener en cuenta la ganancia o pérdida del vendedor y ello puede producir unos efectos contrarios al artículo 31 de la Constitución, que proscribe que los impuestos puedan tener efecto confiscatorios y exige un sistema fiscal progresivo y justo.
Habrá que esperar a que haya sentencia firme sobre la materia, pero se ha abierto una posibilidad que puede beneficiar a muchos ciudadanos que se ven obligados a vender inmuebles sin obtener ninguna ganancia real.
Auto del Juzgado de lo contencioso-administrativo núm. 3 de San Sebastián.
Empresas andaluzas participan en una de las principales ferias inmobiliarias del Reino Unido
El sector inmobiliario andaluz ha participado en la emblemática feria inmobiliaria A Place in the Sun celebrada la pasada semana, del 8 al 10 de mayo, en Londres. Esta acción ha sido organizada por la Consejería de Economía, Innovación, Ciencia y Empleo a través de la Agencia Andaluza de Promoción Exterior (Extenda).
Las empresas sevillanas Puerto Zahara e Inmobiliaria Nuevo Alarcón junto con la malagueña Avant Business & Consultoria se han dado cita en el Olympia Exhibition Centre de Londres para representar a Andalucía en ‘A Place in the Sun’ (www.aplaceinthesun.com), una feria ineludible para los profesionales del sector inmobiliario en el Reino Unido, según señala en una nota la Junta. El evento, celebrado desde el año 2005, exhibe propiedades ubicadas fuera del Reino Unido, y se dirige expresamente a potenciales compradores e inversores con deseos de adquirir un inmueble en algún país de gran atracción, como es el caso de España. La feria, contó con un total de 150 expositores de todo el mundo y fue visitada por más de 6.000 compradores.
Extenda lleva más de una década apoyando la internacionalización del sector inmobiliario andaluz a través de actividades de promoción agrupadas, y en 2015, la principal acción de la programación será el ‘VII Encuentro inmobiliario Internacional’ que se celebrará el próximo mes de octubre en Málaga.
La UTE Creara-RCE realizará las auditorías energéticas en edificios de entidades adheridas al proyecto CLIME de la FEMP
La Unión Temporal de Empresas formada por Creara Consultores y RCE Ingeniería realizará las auditorías energéticas en las instalaciones térmicas (calefacción, climatización y agua caliente sanitaria) y el alumbrado interior de los edificios públicos y en las instalaciones de alumbrado exterior de las Entidades locales adheridas al Proyecto CLIME de la Federación de Municipios y Provincias de Castilla-La Mancha.
La Unión Temporal de Empresas formada por Creara Consultores y RCE Ingeniería realizará las auditorías energéticas en las instalaciones térmicas (calefacción, climatización y agua caliente sanitaria) y el alumbrado interior de los edificios públicos y en las instalaciones de alumbrado exterior de las Entidades locales adheridas al Proyecto CLIME de la Federación de Municipios y Provincias de Castilla-La Mancha.
Según ha informado en nota de prensa la FEMP, esta UTE, cuya oferta fue considerada como la económicamente más ventajosa por la Federación entre un total de 12 licitadores, será la encargada de realizar las auditorías energéticas previstas para la primera fase del Proyecto CLIME en un total, en principio, de 157 entidades locales de la región que ya se han sumado al proyecto por acuerdo de Pleno.
El contrato marco ha sido finalmente adjudicado por 1.037.000 euros (IVA excluido) y su plazo de duración será de un año con la posibilidad de prorrogarlo a otro más, plazo en el que el resto de Entidades locales que no lo hayan hecho ya, podrán todavía beneficiarse del proyecto siempre y cuando se adhieran igualmente a la Central de Contratación de la FEMP-CLM.
Los hogares españoles destinan el 24,74% de sus ingresos a la hipoteca o el alquiler
Tras la publicación de la última Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE), el portal inmobiliario www.pisos.com ha analizado la facilidad de acceso a la vivienda por parte de los españoles. Según el estudio, con unos ingresos medios anuales netos por hogar de 26.154 euros, quienes viven de alquiler1 en España tienen menos sueldo disponible a final de mes que quienes optan por ser propietarios.
Con una mensualidad de alquiler media de 590 euros2 en España, los hogares donde se viva de alquiler tendrían que destinar el 27,06% de sus ingresos a pagar la mensualidad, ocho puntos por debajo del porcentaje máximo recomendado por el Banco de España, situado en el 35%. Sin embargo, hay comunidades autónomas donde es imposible seguir esta recomendación debido al alto precio de la renta de alquiler. En Madrid (966 €/mes) y el País Vasco (900 €/mes) los porcentajes se sitúan en el 44,34% y 41,31%, respectivamente.
Por su parte, la compra requiere un menor esfuerzo mes a mes por parte de los hogares españoles. Teniendo en cuenta los datos del ECV y los de precios de venta de pisos.com3, la cuota hipotecaria4 requiere el 22,43% de los ingresos medios mensuales del hogar, 13 puntos por debajo del máximo recomendado. En este caso, solo hay una excepción: el País Vasco, donde los propietarios destinan el 42,18% de sus ingresos.
El director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, señala que “la caída de los precios ha dibujado un panorama muy favorable para la compra, siendo esta incluso más recomendable que el alquiler en ciertos casos”. No obstante, el responsable del portal inmobiliario recuerda que “para convertirse en propietario hay que disponer de un ahorro previo que en el caso del arrendamiento no es tan elevado”. Alemany se refiere a la cantidad que no financian los bancos, que ronda el 20% del valor de la vivienda, y a los gastos adicionales de compra, tales como tasación, notaría, gestoría y Registro, que suelen suponer el 10% del precio del inmueble.
El sector de la reforma apuesta por el Total Retail
El sector de la reforma integral en España está en constante cambio. Después de la crisis de la construcción se ha creado una nueva tipología de clientes que buscan un servicio más personalizado y garantías del trabajo realizado.
Tras la crisis económica, el sector de la construcción y más concretamente de la reforma ha cambiado. El cliente ahora sabe mejor lo que quiere, sabe cuánto cuesta y va más allá del mero intercambio de bienes y servicios, los clientes de hoy en día quieren atención personalizada y garantías del trabajo realizado.
Ante esta nueva realidad, las empresas del sector comienzan a adaptarse a las nuevas necesidades y tendencias del mercado. En general, la solución ha sido dedicarse por entero al cliente y al tipo de venta ‘Total Retail’, que se centra en sobrepasar las expectativas del consumidor tratando de conocerle personalmente y ofreciéndole un producto o servicio dirigido especialmente a él. Gracias a este nuevo modelo de negocio, las empresas han conseguido fidelizar un 98% de los clientes que han contactado con ellos.
La clave de éxito del modelo ‘Total Retail’ es proporcionar un servicio totalmente enfocado al detalle, a la personalización y a la adaptación a las necesidades de cada cliente particular. Según David Álvaro de Ma Clé Estudio de Reformas, “con este enfoque, no sólo se consigue fidelizar a los clientes, sino que además se llega a otro tipo de consumidores que estaban siendo insuficientemente tratados por las vagas propuestas y atenciones de la oferta existente”.
El nuevo perfil de cliente de empresas de reformas se muestra así:
1. Quieren ser escuchados, sea cual sea el canal utilizado para dar respuesta a sus necesidades.
2. Por su estilo de vida, necesitan un proveedor global. Necesitan que les faciliten la vida, tener a alguien en quien confiar y a quien poder otorgar la responsabilidad de una reforma sin que ellos se preocupen de nada.
3. Buscan en un proveedor, una respuesta original e incluso sorprendente. Buscan una experiencia diferente en la relación comercial.
4. Siguen las últimas tendencias. Van en busca de lo último y por tanto de lo más actual. Todo esto lleva a que los consumidores sean cada vez más exigentes, ya que están informados sobre decoración, materiales, estilos… lo que implica una mayor profesionalidad y entrega por parte de los proveedores del servicio.
Un estudio de PwC afirma que el 70% de los clientes en este sector de las reformas se pierden por indiferencia o mala atención. Para minimizar la pérdida de clientes, los profesionales apuestan por cambiar hacia un servicio más enfocado al cliente. De ahí que empresas como Ma Clé Estudio de Reformas hayan basado su estrategia en la creación de una experiencia única; ofrecer ventas y compras multicanal o multidispositivo, con la idea de ayudar al cliente en su decisión final; soporte continuo, es decir, una persona pendiente de tu reforma 24 horas al día los 7 días de la semana; la personalización del servicio en función de los gustos del cliente; y crear una vinculación emocional entre empresa-cliente.
Los hipotecados siguen de enhorabuena: el euribor de mayo abarata las hipotecas en más de 500 euros al año
El euribor a doce meses, el índice al que están referenciadas casi todas las hipotecas en España, cierra el mes de mayo en el 0,16%, lo que se traduce en un nuevo mínimo histórico. Gracias a este descenso, la cuota mensual de una hipoteca media se abaratará en más de 500 euros al año.
El indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas cierra el mes de mayo en el 0,16%, cuatro décimas por debajo del mismo mes del año pasado y una centésima por debajo del mes anterior.
Este nuevo retroceso del euribor, que poco a poco se va acercando al nivel del 0,15% de los tipos de interés de la zona euro, se traduce en otro abaratamiento de la cuota hipotecaria. Por ejemplo, al hipotecado que le toque revisar de forma anual una hipoteca de 200.000 euros y que le queden 24 años aún de vida del préstamo pagará unos 500 euros menos al año o 40 euros menos al mes.
Si la hipoteca que toca revisar tiene aún una vida de 39 años, el ahorro será algo mayor: un ahorro de 50 euros al mes con respecto al año pasado y de unos 580 euros al año.
El Euribor lleva 11 meses consecutivos de bajadas, debido al nivel del precio del dinero oficial en la zona euro, que se sitúa en el 0,15%. Además, el Banco Central Europeo (BCE) activó en marzo pasado un programa de compra de deuda pública y privada a corto plazo que le permite comprar 60.000 millones de euros al mes y que, previsiblemente, se mantendrá hasta septiembre del año que viene. Este plan, conocido como el ‘QE’ europeo, está llenando de liquidez al mercado, lo que está presionando a la baja las rentabilidades de todos los activos, incluso de los que tienen un plazo más largo.
Por tanto, los expertos creen que es muy complicado que con estas medidas en la eurozona el indicador abandone la tendencia a la baja y empiece a encarecer las hipotecas de forma agresiva. “El QE va a ejercer más presión sobre el Euribor, y si no se retiran o reducen las medidas anunciadas (algo que, de momento, no parece viable) éste seguirá bajando por debajo del nivel actual”, señala Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas.
Moody’s niega que haya una nueva burbuja inmobiliaria porque siguen los efectos de la de 2008
La agencia de calificación cree que no hay riesgo de que en el sector inmobiliario se vuelvan a hinchar los precios porque el mercado todavía está sufriendo los efectos de la que estalló en 2008. También estima que los precios se encaminan a la estabilización y que es muy complicado que suban con fuerza incluso a largo plazo.
“No vemos el riesgo de que se cree una nueva burbuja porque ni siquiera pensamos que los efectos de la que empezó en 2008 hayan desaparecido”, han explicado Alberto Postigo y María Cabanyes, analistas senior de Moody’s.
Según las perspectivas de la agencia de rating para el ejercicio 2015, los precios del mercado inmobiliario van camino de estabilizarse e incluso a asentarse en unos niveles ligeramente superiores a los actuales.
Aun así, la firma descarta que se produzca una nueva burbuja en el sector incluso a largo plazo y asegura que no detecta un cambio de tendencia en el precio de la vivienda. ¿Las razones? Por un lado, la elevada tasa de desempleo y el descenso de población de entre 25 y 35 años va a limitar el potencial crecimiento de la demanda de casas.
No es la primera vez que la agencia de calificación crediticia alerta de este escenario. En primavera del año pasado ya insinuó que esos dos factores afectarían a la demanda e, incluso fue más allá: aseveró que la caída en la demanda de vivienda “provocará una caída adicional del precio de las casas y los volúmenes de venta, lo que dificultará la digestión del enorme stock de viviendas”.
1,8 millones de hogares en España se encuentran en situación de pobreza energética
Uno de cada diez hogares españoles tiene graves problemas para afrontar el pago de los suministros básicos de la vivienda, como luz y gas. Esto se traduce en 1,8 millones de familias, unos seis millones de personas. Una tasa que se ha triplicado en los últimos seis años, del 3,60% al 9,88% actual, según el informe ‘Pobreza energética en España’ presentado por Economics for Energy.
Los problemas económicos de los españoles, acusados por la crisis global, la caída de los ingresos en los hogares y el aumento de la tasa de desempleo son las principales causas por las que la pobreza energética ha crecido en España en los últimos años.
Los principales riesgos de la pobreza energética son el impacto en la salud de los residentes ante la dificultad de mantener la vivienda en unas condiciones adecuadas de temperatura, la muerte prematura que se puede producir en invierno entre las personas mayores o el impacto social y económico.
Economics for Energy ha basado su estudio en un nuevo indicador para medir la pobreza energética: el estándar mínimo de vida (MIS, en sus siglas en inglés), es decir, la renta mínima de un hogar que permita a sus integrantes una participación activa en la sociedad y no caer en riesgo de exclusión social.
Por esta base, Melilla (23,4%), Ceuta (16,58%), Canarias (15,09%) Andalucía (15,05%) y Murcia (14,59%) son las regiones donde los hogares sufren mayor pobreza energética. En el otro extremo se encuentran País Vasco (4,93%), Castilla y León (5,77%), La Rioja (6,18%) y Galicia (6,22%), que con un menor riesgo para los hogares.
El estudio identifica a los hogares de bajos ingresos, con menores a su cargo, y las familias con alguno de sus miembros en el paro como los más proclives a caer en riesgo de pobreza energética. ¿Y cómo se puede luchar contra ella?
Actualmente, el Gobierno español ofrece acogerse al bono social eléctrico, al que se pueden apuntar los consumidores que cumplan ciertas condiciones como una potencia contratada menor a 3kw, personas en situación de desempleo, familias numerosas o los pensionistas. Además, Cataluña, Andalucía, País Vasco y Galicia ofrecen ayudas autonómicas para las familias en riesgo de pobreza energética.
Ahora mismo, el bono social es financiado por el resto de consumidores eléctricos. El gasto energético de los hogares en situación de pobreza energética supone 1.039 euros anuales de media, con lo que los 1,8 millones de hogares sumarían 1.900 millones de euros al año.
Desde Economics for Energy ofrecen la creación de un nuevo bono social financiado por el Estado que incluya todos los gastos energéticos, dirigido exclusivamente a los consumidores vulnerables y por el que se establezca un precio a tanto alzado, modulado en función de la características del hogar y no como un descuento, tal y como sucede actualmente.
BBVA cree que a partir de 2016 podrían construirse 200.000 viviendas al año
La entidad financiera tiene unas buenas perspectivas para 2016. Estima que se podrían iniciar 200.000 viviendas al año y que se podrían llegar a vender 450.000 casas. Agustín Vidal-Aragón, responsable del área inmobiliaria de BBVA, asegura que el suelo que tiene el banco equivale al necesario para construir 200.000 casas.
Durante un encuentro profesional denominado El Futuro de la Financiación Inmobiliaria (FIMO), Vidal-Aragón ha señalado que las perspectivas del banco para 2016 son buenas. Esperan que se puedan iniciar 200.000 viviendas al año, que se vendan unas 450.000 casas y que las entidades financieras concedan 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.
El banco prevé una recuperación más rápida del ladrillo si el PIB sigue con su avance y continúa la mejora del empleo.
Los visados de obra nueva entre enero y marzo confirman la recuperación de la construcción
La actividad constructora repuntó durante el primer trimestre de 2015 manteniendo la tendencia positiva con la que cerró 2014. Los visados solicitados para la construcción de nuevas viviendas aumentaron un 22,7% interanual, hasta los 10.681 certificados, según los datos del Ministerio de Fomento.
Los tres primeros meses del año mantienen los datos positivos que se lograron en 2014, cuando cerraron en 34.873 solicitudes, un 1,7% interanual más que en 2013. Esta cifra acabó con ocho años de tasas negativas en los visados de nueva edificación.
En caso de que se mantenga esta tendencia durante todo el año, se estima que 2015 cierre por encima de los 42.000 visados, mejorando los datos de 2014, aunque lejos de los 865.561 visados que se alcanzaron en 2006.
La construcción de nuevos pisos en bloque encabezó la mejora de la concesión de visados, representando el 70,6% del total de permisos frente a las viviendas unifamiliares. Las viviendas en bloque aumentaron en el primer trimestre un 28,3% respecto al mismo periodo de 2014, con 7.544 certificados, mientras la edificación de casas unifamiliares subió un 11% interanual hasta las 3.130 solicitudes.
Por otro lado, la concesión de visados para la reforma y rehabilitación de viviendas también repuntó un 10% entre enero, febrero y marzo, respecto al mismo periodo de 2014, hasta las 5.943 peticiones.
El precio de la vivienda cae un 6,46% frente al año pasado
El precio de la vivienda de segunda mano sigue recortando su margen de ajuste a medida que van pasando los meses y el sector va recuperando el tono. Según el informe mensual de precios de venta realizado por el portal inmobiliario www.pisos.com, la vivienda usada en España ha registrado un precio medio de 1.518 euros por metro cuadrado en mayo de 2015. En comparación con el mismo mes de 2014, la caída alcanza el -6,46%. Frente al pasado mes de abril, la bajada es del -0,55%.
“Aspectos de gran peso, como el empleo y el consumo, nos permiten ser más optimistas, pero el entorno para el cambio de signo de los precios todavía tiene que mejorar más”, revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, que indica que “el stock de inmuebles aún es importante, a pesar de que ya estamos viendo grúas en localizaciones muy concretas, donde el inventario de casas sin vender se agotó o bien resulta inadecuado para la demanda actual”. Respecto a este comprador real, que busca una casa como bien de uso, Alemany comenta que “se está desperezando poco a poco, dado que el protagonista de las transacciones de estos últimos años responde a un perfil más inversionista”.
La existencia de ‘micromercados’ es, según Alemany, algo que hará que los precios evolucionen de forma diferente. “Las brechas abiertas entre ubicaciones se circunscriben a distritos, barrios, e incluso, a calles”, manifiesta el responsable del portal inmobiliario. En este sentido, Alemany apunta que “en un mismo edificio puede haber viviendas en venta listas para entrar a vivir, que han sido reformadas con buenos materiales, y otras donde hay que plantear una rehabilitación integral. La diferencia en las calidades limitará en mayor o menor medida la negociación”.
El informe mensual de pisos.com refleja que las regiones más caras en mayo de 2015 son País Vasco (2.863 €/m²), Baleares (2.041 €/m²) y Madrid (2.033 €/m²), y las más baratas son Castilla-La Mancha (951 €/m²), Extremadura (1.159 €/m²) y Murcia (1.180 €/m²). Interanualmente, no se registra ningún repunte, mientras que los ajustes más intensos se dan en Murcia (-12,38%), Castilla-La Mancha (-10,33%) y Galicia (-8,84%).
Respecto a las provincias, interanualmente solo repunta Santa Cruz de Tenerife (0,03%), localizándose las bajadas más pronunciadas en Córdoba (-14,16%), Lugo (-13,25%) y Murcia (-12,38%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en mayo de 2015 es para Guipúzcoa, con 3.268 euros por metro cuadrado. Le siguen Vizcaya (2.842 €/m²) y Álava (2.270 €/m²). En el lado opuesto se encuentra Cuenca, que cierra la clasificación con 680 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas son Ciudad Real (818 €/m²) y Teruel (844 €/m²).
En cuanto a las capitales de provincia, las únicas subidas son las de Barcelona (0,76%) y Palma de Mallorca (0,24%) frente a mayo de 2014, mientras que las mayores bajadas están protagonizadas por Murcia (-15,14%), Huelva (-14,54%) y Córdoba (-14,54%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián es la más cara, con 4.004 euros por metro cuadrado. Le siguen Barcelona (3.147 €/m²) y Bilbao (3.072 €/m²). La capital de Ávila cierra la tabla con 1.001 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas son Cuenca (1.023 €/m²) y Huelva (1.155 €/m²).
Las casas de más de 5 años de antigüedad son un 16% más baratas que las nuevas, según Fomento
El precio del m2 de las viviendas libres de más de 5 años de antigüedad se situó en 1.448,5 euros en el primer trimestre de este año, lo que representa una depreciación del 16% respecto de las casas más nuevas, según el Ministerio de Fomento, que toma como referencia las tasaciones inmobiliarias.
Estos datos muestran que las viviendas con una antigüedad de más de 5 años se devalúan en el mercado. De hecho, con respecto al mismo trimestre del año pasado, el precio del m2 bajó un 0,2%. En cambio, el precio medio del m2 de una casa con menos de 5 años de antigüedad subió un 0,78% interanual.
En líneas generales, el precio medio del m2 de la vivienda libre en España se situó entre enero y marzo en 1.457,9 euros, lo que supone una caída trimestral del 0,36% y un descenso interanual del 0,11%. Pero en términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio experimentó un crecimiento interanual por segundo trimestre consecutivo, al aumentar un 0,9%.
Por CCAA, se constata que 7 de ellas presentan crecimientos interanuales, en concreto Canarias (3,56%), Aragón (1,9%), Madrid (1,67%), Comunidad Valenciana (0,69%), Extremadura (0,57%), Baleares (0,1%) y Andalucía (0,05%). Por el contrario, el resto de CCAA aún muestran caídas interanuales, destacando, Asturias (-6,53%), Castilla y León (-3,72%), Navarra (-3,15%), Galicia (-2,29%), País Vasco (-1,47%), Murcia y Ceuta y Melilla (-1,35%).
Según la serie histórica de esta estadística, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 30,4% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. En términos reales (incluyendo la variación del IPC) esta caída desde máximos ha supuesto un 36,3%.
Los datos utilizados en el cálculo de los Precios de Vivienda corresponden a las viviendas tasadas por las distintas sociedades de tasación que se integran en La Asociación de Análisis del Valor (AEV) cuyas normas de valoración están reguladas según Orden EHA/3011/2007 del Ministerio de Economía y Hacienda.
Ésta es la vivienda del futuro: una Smart Home modular
Imagina vivir en una vivienda formada por módulos industrializados de hormigón armado, con control de los sistemas de seguridad, iluminación o ahorro energética a través de una app y con un sistema de climatización con aerotermia, es decir, que no usa energía fósil, sino renovable. Este tipo de casa inteligente es una realidad en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.
Para 2020 Europa ha impuesto a España que todos los edificios de nueva construcción sean de consumo de energía casi nulo. Aunque hay muchos expertos del sector que estiman que nuestro país no va a llegar a cumplir esta directiva, lo cierto es que poco a poco se van levantando edificios cada vez más sostenibles y más eficientes.
Algunas promotoras como Vía Célere ya están haciendo los deberes. Las promociones de viviendas que está levantando cuentan con la máxima calificación energética y ha comenzado a introducir la industrialización de baños y cocinas. Y no es la única empresa. La inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, ha levantado una promoción de 10 viviendas unifamiliares en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.
La promoción se caracteriza por contar con un diseño ‘Smart Home’: los inquilinos pueden controlar los sistemas de seguridad, iluminación, persianas y ahorro energético con una app a través de la tableta o del Smartphone. Además, cuenta con la máxima calificación energética, con la letra A. cada casa tiene un sistema de climatización con bomba de calor con aerotermia, es decir, que no usan energía fósil, sino que la energía procede de fuentes renovables.
Y otra característica distintiva de esta promoción es su diseño integral de módulos, es decir, las viviendas están industrializadas. Cada módulo es independiente del resto, lo que evita la transmisión directa del sonido y permite obtener un mejor aislamiento acústico.
Está previsto que las obras de esta promoción estén finalizadas en julio de este año. Las viviendas están ya a la venta desde 290.000 euros. En idealista puedes ver la promoción.
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