Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Jaime Rodríguez. Abogado del área fiscal de IURISTAX
Como consecuencia de la crisis del sector inmobiliario, no es extraño encontrar ocasiones en las que podemos adquirir un inmueble por un precio muy inferior al que nos habría costado hace apenas 7 u 8 años. Además, durante los años del boom inmobiliario (y posteriores), también tuvo lugar una revaloración catastral muy significativa, lo que nos ha conducido a que, en la actualidad, en ocasiones el valor de mercado de un determinado inmueble esté incluso por debajo de su valor catastral. Lo que es prácticamente regla general en la actualidad es que se transmitan inmuebles por precio inferior al que resulta de la aplicación de los valores mínimos de comprobación establecidos por las distintas Haciendas autonómicas, encargadas de la exacción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en adelante ITP). Ello determina que sea constante la práctica de liquidaciones complementarias por comprobación de valores, en las que la Administración autonómica exige el ITP tomando como base no el valor de la transmisión acordado entre vendedor y comprador, y por tanto escriturado, sino el valor real que presume en base a la ponderación de ese valor catastral que todos sabemos desfasado.
Estas liquidaciones paralelas que están cursando las Haciendas autonómicas fluctúan entre los 3.000 y los 6.000 euros para las operaciones más comunes del mercado, es decir, adquisiciones de inmuebles de entre 150.000 y 300.000 euros de precio. Ese importe hace que pocas sean las liquidaciones complementarias que se impugnan por los damnificados, dado que los honorarios de los abogados fiscalistas no justifican esa ganancia.
¿Cuál es la raíz del problema? El artículo 10 del Texto Refundido de la Ley de la Ley del ITP, bajo la rúbrica de la “Base Imponible” señala que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido”. Las Administraciones tributarias autonómicas consideran que en esa expresión de valor real el legislador pretendió que en el ITP la base imponible del impuesto no fuera el precio, es decir, la cantidad efectivamente pagada, sino el valor real, definido como el precio más probable que está dispuesto a pagar un comprador y a aceptar como contraprestación un vendedor, estando ambos debidamente informados.
Sin embargo, es tradicional la controversia jurisprudencial sobre qué debe entenderse por valor real. La definición más perfecta es la recogida ya de antiguo por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 5 de octubre de 1995, cuando señaló: “No existe un valor real, entendido éste como un carácter o predicado ontológico de las cosas, en cuanto tal, sino que necesariamente el valor real es una consideración más de las relaciones entre los sujetos y las cosas, en este caso las relaciones de cambio que se producen en la vida económica, como expresión y cuantificación del valor o apreciación que cada una de ellas tiene para los sujetos que desean adquirirlas o transmitirlas.” Esta definición, en la actualidad, obligaría a las Oficinas liquidadoras a atender a las circunstancias de crisis económica, para hacer entendible que haya gente dispuesta a vender su inmueble a precios notoriamente inferiores a los que habrían exigido hace apenas 7 u 8 años.
En cualquier caso, la discusión con la Administración tributaria no se debe centrar sólo en la conceptualización de qué hay que entender por valor real, sino también en la forma en la que se lleva a cabo la valoración administrativa.
Precisamente por la ingente cantidad de liquidaciones complementarias, la Administración acostumbra a practicarlas con único fundamento en una valoración matemática, hecha por un funcionario tasador sin moverse de su oficina, consistente en tomar el valor catastral vigente y aplicarle una serie de coeficientes ponderadores en función de la situación geográfica del inmueble. Por tanto, en muchos casos, como denuncian nuestros Tribunales de Justicia, dichas valoraciones administrativas no se ajustan a Derecho y son absolutamente insuficientes. Absolutamente insuficientes para fundamentar lo que insinúa la Administración: que hemos comprado escriturando a un precio inferior al real y que hemos pagado un sobreprecio bajo mesa, como si fuéramos vulgares falsificadores. Por eso no podemos quedarnos de brazos cruzados.
¿Qué hay que hacer entonces si nos llega una paralela del ITP?
La primera matización que hay que hacer es que la primera notificación que nos llega no es una liquidación, sino una propuesta de liquidación. Ello quiere decir que tenemos 15 días para formular alegaciones. En ese trámite de alegaciones hemos de exponer cuáles han sido los motivos que han hecho que pagásemos un precio inferior al teórico de mercado. En este sentido, puede acreditarse una necesidad urgente del vendedor por diversas causas justificables, como la salida inminente del país, la urgencia por pagar un inmueble nuevo, etc… lo que habría conducido a una fijación de un precio menor por parte de ese vendedor apremiado. O puede darse el caso de que el inmueble estuviera muy deteriorado, aportando entonces informes que justifiquen dicho deterioro que no es perceptible a simple vista. Por ejemplo, la necesidad de una reforma completa, etc… En fin, existen distintos motivos que pueden poner de manifiesto motivos para fijar un valor real menor al considerado a priori por la Administración.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
