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Se avecinan tiempos de cambio para el mercado retail nacional. Tras un 2014 protagonizado por la apertura de flagships de las principales enseñas comerciales, el próximo año vendrá marcado por el fin de la moratoria de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) de 1965, según se desprende del último «Informe de mercado Retail High Street: Situación actual y perspectivas para los próximos meses», elaborado por la consultora inmobiliaria JLL.
Y es que a partir del 1 de enero de 2015, todos los inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento previo al 5 de mayo de 1985 y que aún se acogen a contratos de renta antigua (caracterizados por ser de larga duración y con una renta muy baja) se verán obligados a renegociar las rentas que pagan según los actuales precios del mercado, o bien a abandonar el inmueble.
En este sentido, una de las primeras consecuencias previstas será el cierre de algunos comercios. “Es de esperar que haya firmas que no puedan asumir el nuevo coste de renta y abandonen el espacio en busca de establecimientos más baratos en otras zonas secundarios. Así, se producirá también una salida al mercado de locales en zona prime”, explica Luis Íñiguez, director de la división de Retail de JLL.
Este hecho contribuirá a aumentar la oferta actual de espacios comerciales prime en los principales ejes comerciales de las grandes urbes, que es lo que más han estado demandando los grandes operadores, entre otros objetivos, para sumarse a la tendencia de apertura de grandes tiendas insignia en las ciudades.
La flagship o tienda de referencia es un fenómeno que se desarrolla desde hace años en ciudades como Nueva York o Tokio y que se está consolidando en capitales como Madrid. Iniciado en la calle Gran Vía, actualmente está tendencia se ha trasladado a la calle Serrano, donde Louis Vuitton acaba de inaugurar su flagship, de unos 2.500 m2, en el número 66. Además, la apertura de una de las tiendas más emblemáticas de Zara el pasado mes de abril en el número 23 de la calle y la reubicación de Massimo Dutti con un flagship store en el número 46 han confirmado esta tendencia.
Otro ejemplos significativos son dos de las flagship store que se abrieron en el año 2013 en Gran Vía: la tienda oficial del Real Madrid, con una superficie de 560 metros cuadrados distribuidos en dos plantas; y la que abrió Kiko Make Up Milano en el número 25 de la calle. Además, esta tendencia ha despertado el interés de retailers como Primark, la cadena de moda irlandesa, que tiene proyectada la apertura para 2015 de su primera flagship en España, y que ocupará alrededor de 15.000 m2 en el número 32 de Gran Vía.
Pese a las dificultades económicas de años anteriores, las 250 cadenas principales de distribución retail a nivel mundial obtuvieron en su conjunto un 4,9% más de ingresos en 2013 que el año anterior. En este sentido, de las cuatro principales cadenas, sólo Inditex vio reducidas sus ventas en España, aunque sólo un 1%, y en el resto del mundo en cambio crecieron un 5%. Mango, por su parte, aumentó sus ventas en España un 8%, y H&M un 1%. El más significativo fue el caso de Primark, cuyas ventas se incrementaron un 40%, lo que convirtió a España en su mejor mercado.
En lo referente a los principales lugares comerciales, Madrid y Barcelona continúan siendo los destinos favoritos de los grandes operadores para instalarse.
En el caso de Madrid, las rentas de los locales situados en los ejes prime volvieron a verse incrementadas, mientras que los ejes secundarios son los que han sufrido una caída. De hecho, es el eje Gran Vía/Preciados el que encabeza el ranking de las calles más caras de la capital, donde se alcanzan rentas de 230 €/m2/mes y apenas hay disponibilidad, seguido de Serrano, con rentas de 215 €/m2/mes y locales disponibles sólo en los extremos de la calle.
En cuanto a las firmas presentes en estas zonas, en el último año han aterrizado en Serrano nuevas marcas tanto nacionales como internacionales, destacando las aperturas de Brooks Brother, Coach, Nike, 7 for All Mankind, El Ganso y, próximamente, operadores tan reconocidos como Uno de 50, Oysho, Hästens o Liu-Jo.
Barcelona, por su parte, se ha caracterizado por una estabilización en las rentas y el aumento del interés por los espacios comerciales prime. Por zonas, el exclusivo Paseo de Gracia es la avenida más demandada por retailers, tanto nacionales como internacionales, con especial demanda del sector lujo. De hecho, el volumen medio de transacciones durante los últimos 5 años ha sido de 10 operaciones de alquiler y se estima que en 2014 se registre un número similar. Cabe destacar algunos ejemplos recientes como la apertura de nuevas tiendas de Prada, Longchamp y la proyectada por Dior en el número 74 para 2015. En cuanto a rentas, se percibe una cierta estabilización en la zona, de 215 €/m2/mes para locales estándar, de superficie comprendida entre 300 y 600 m2.
Portal del Ángel repite una vez más como la calle más cara de España a nivel rentas (250 €/m2/mes). En lo que llevamos de 2014 se han registrado dos operaciones, protagonizadas por Pull&Bear y Disney, pero se esperan más movimientos en los próximos meses, como consecuencia de la extinción de los contratos de renta antigua.
Hasta la fecha, el volumen de inversión de locales en calle ha alcanzado la cifra de 330 millones de euros, destacando el papel protagonizado por Mango, con una inversión total de 104 millones en la adquisición de tres inmuebles, uno en Bilbao y dos en Madrid.
Según explica Ángeles Perez, directora de Retail High Street de JLL, “la estrategia actual de los inversores pasa por encontrar los mejores emplazamientos para luego tener como inquilinos a las grandes cadenas internacionales”. Se trata, así, de un mercado muy activo, como demuestran dos de las últimas operaciones cerradas en Madrid: la compra del local de H&M en Gran Vía 37, o el de C&A en el número 48, por 80 y 54 millones, respectivamente.
“Son operaciones que suelen tener detrás a fondos institucionales con estrategias de inversión Core y Core+, caracterizados por realizar inversiones con ratios de riesgo y rentabilidad moderados”, explica Pérez.
En cuanto a la rentabilidad prime, ésta se encuentra actualmente en el 4,75% y previsiblemente bajará hasta el 4,50% en los próximos meses.
