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HEMOS DE SABER
Las hipotecas sobre vivienda suben en marzo por primera vez en cuatro años
Las hipotecas sobre vivienda crecieron en marzo un 2% con respecto al mismo mes de 2013, lo que supone el primer avance en los últimos cuatro años, según los datos del INE. El balance positivo coincide con lo que indican las estadísticas del Banco de España o los registros de los notarios, que también recogen un aumento en la concesión de créditos para comprar casas tras el desplome acumulado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Asimismo, junto a las novedades sobre la financiación a los hogares también el Ministerio de Fomento ha actualizado su índice de precios, que arroja una caída de solo el 3,5%, la más suave desde 2010.
Pese a los signos de mejora, hay que recordar que la entrada de la tasa del INE de las hipotecas en terreno positivo está condicionada por el calendario. En concreto, porque en marzo de 2013 se celebró la Semana Santa mientras que, en este 2014, las vacaciones han tenido lugar en abril. La diferencia ha reducido el número de días hábiles y, por tanto, las opciones para firmar con el banco, aunque hay que recordar que al ser datos de las hipotecas inscritas en los registros pueden arrastrar algo de retraso frente a la fecha en la que se acude al notario. Por este motivo, habrá que esperar a los datos del cuarto mes del año para confirmar que los problemas en la financiación de los hogares están tocado fondo y que el mercado ha marcado un punto de inflexión.
De momento, los datos de marzo, que ya no están influidos por el fin de las ayudas fiscales, ayudan a moderar la caída acumulada en lo que va de año. Así, si en enero y febrero el recorte en la concesión de hipotecas era superior al 30%, la tasa se reduce al 24% al sumar los créditos de marzo, lo que sigue siendo una fuerte contracción. En cualquier caso, las 16.625 operaciones del pasado mes suponen un avance del 1,2% frente a febrero y una recuperación con respecto a los mínimos alcanzados en el tramo final de 2013, cuando apenas se firmaron 12.329 en diciembre.
Asimismo, junto al esperado inicio de la recuperación en las hipotecas, lo que tendrá que verse correspondido con un incremento de las compras de viviendas, los precios también indican que el mercado podría estar cerca de tocar suelo. Según el Ministerio de Fomento, el coste medio del metro cuadrado de la vivienda libre en España solo cayó un 3,2% en el primer trimestre, hasta los 1.459,4 euros. Es su menor caída desde mediados de 2010 y deja el recorte acumulado desde los máximos de 2008 en el 30,6%.
En busca del alquiler perfecto
Si el inquilino no paga el alquiler, el seguro se encarga de cubrir hasta 12 meses de rentas impagadas. Es el flotador con el que muchos propietarios se han lanzado a la piscina.
El 17% de los caseros alquila con seguros de renta y la previsión es que este porcentaje siga al alza. En los países europeos con más alquileres, los contratos con seguro suponen el 40%, según Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, que comercializa seguros diseñados por Caser, Mapfre, Arag y Das.
De hecho, estas pólizas están reemplazando a los avales bancarios, imposibles de afrontar por muchos inquilinos —apenas el 20% de los alquileres que se realizan en España con garantías—, señala el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). En ocasiones es el propio inquilino quien ofrece a su casero la fórmula del seguro de alquiler como principal garantía y sustituto del aval.
Hace unos tres años que los seguros de alquiler comenzaron a encajar en el puzle inmobiliario, al tiempo que se dinamizaba algo más el arrendamiento, en detrimento de la compra. Hoy, los productos que blindan a los dueños y protegen sus viviendas son más populares.
Pero lo son entre las rentas más económicas. El importe medio del alquiler vinculado a un seguro en España es de 601,89 euros —ocho de cada diez es inferior a los 700 euros—. Para importes de más de 1.000 euros, estos productos aún no están muy arraigados, solo se contratan en un 5,69%, han analizado en OESA.
En líneas generales, las principales coberturas de una póliza tipo son: estudio de viabilidad del inquilino (auténtico freno a la morosidad); desahucio y reclamación de rentas; cobro (6, 9 o 12 meses); actos vandálicos al continente y contenido hasta 3.000 euros; asistencia en el hogar 24 horas; defensa jurídica; reparaciones urgentes (desplazamiento y mano de obra con tres horas incluidas) y asesoramiento jurídico.
Ahora bien, cualquier producto que se suponga garante del alquiler sirve de poco sin un análisis previo del arrendatario. Parece ser que la única manera de encontrar al inquilino perfecto, si existe —ese que no deja de pagar, es duradero y cuida el piso— es un estudio previo de solvencia.
El aterrizaje del precio de la vivienda libre, de forzoso a suave
La depreciación de la vivienda libre suma y sigue, pero ya a un ritmo mucho más moderado. El precio de las casas se redujo un 3,8% en el arranque de 2014, en el primer trimestre, según la estadística del Ministerio de Fomento. Un porcentaje negativo que viene a confirmar el aterrizaje suave que registra el mercado durante los últimos meses (-4,2% en el último trimestre de 2013) después la caída libre que le llevó a “números rojos” de hasta el 10%.
Esta nueva bajada deja el valor medio del metro cuadrado en 1.459,4 euros, lo que representa, por otro lado, una variación intertrimestral de apenas el -0,5%. Según la serie histórica de esta estadística, los precios han descendido un 30,6% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008 (2.101 €/metro).
El ajuste ha sido muy desigual en las comunidades. Mientras que el hundimiento continúa en La Rioja (-10,8%), Castilla- La Mancha (-9,4%), Aragón (-8,3%), Cantabria (-6,9%), Castilla y León (-6,7%) y Andalucía (-6,0%), en Baleares (2,4%) y Madrid (0,6%) la vivienda ya se revaloriza. En Melilla (-0,1%), Canarias (-0,8%) y Galicia (-1,1%), prácticamente, los precios se mantienen estables.
La nueva se deprecia un 3% y la usada un 4,2%.
Según la edad de las viviendas, las nuevas -de hasta dos años de antigüedad- pierden menos valor que las usadas. En concreto, se abaratan un 3% interanual, dejando el coste medio de su metro cuadrado en 1.522,7 euros. Por contra, las casas de segunda mano padecen una depreciación del 4,2% y su precio se queda en 1.437,2 euros por metro cuadrado.
Respecto a la evolución del precio de la vivienda protegida, esta tipología ha comenzado el año devaluándose un 2% en tasa interanual y un 0,4% en tasa intertrimestral. El valor del metro cuadrado de la VPO se queda en 1.098 euros.
Casados y con contrato estable, el nuevo perfil del inquilino en España
En España el 16% de los hogares viven en régimen de alquiler, según la Encuesta Continua de Hogares 2013. Y, según la Encuesta de Condiciones de vida este porcentaje se sitúa en el 15,4% de los hogares. Las familias optan por alquilar para evitar de esta manera, el apalancamiento y gozar así de mayor flexibilidad, en el caso de que los cambios en el destino laboral o el aumento de la familia les fuercen a buscar otro tipo de inmueble.
E incluso, estos cambios han propiciado que el perfil del inquilino tipo en España se haya visto modificado. Casados e hipotecados, la mayoría hombres, jóvenes de entre 30 años y con contrato estable. Este es el tipo de inquilino en España, en 2014, según el estudio que ha realizado Alquiler seguro, para conocer el perfil en grandes núcleos urbanos.
Un inquilino con unas condiciones económicas y laborales mucho más estables a diferencia de otros años, donde predominaban los solteros mileuristas con contrato temporal. Ahora entre inquilinos predominan, en un 20% los que poseen contrato indefinido, trabajando la mayoría en el sector servicios, como administrativos y con una antigüedad laboral de dos años y medio.
De media los inquilinos tardan en encontrar un inmueble unos 24 días, la mayoría a través de Internet, donde dedica poco más de una hora semanal a la búsqueda de vivienda, siendo uno de los factores determinantes en la selección la cercanía al puesto de trabajo
El tiempo medio de estancia del inquilino en el mismo inmueble es de poco menos de 2 años.
Quedan 9.000 casas nuevas por vender en Madrid
En la capital y en los 19 municipios donde reside el 82% de la población de la Comunidad de Madrid existen 472 promociones de vivienda nueva con un stock de 8.898 unidades por vender, con una superficie media de 101 metros cuadrados, y un precio que promedia los 213.000. En la capital, la superficie es similar, pero el precio medio se eleva a 304.000 euros.
Son las conclusiones a las que llega la empresa Sociedad de Tasación (ST) tras el trabajo de campo realizado para realizar un Censo de Vivienda Nueva. «Creo que era necesario para acabar con esa gran falacia, que crea gran incertidumbre entre los inversores, de que en España hay un stock de 700.000 viviendas sin vender, que nadie sabe dónde están. Solo se ofrece como dato estadístico, pero no es la realidad», comentaba Juan Fernández Aceytuno, director general de ST en la presentación del estudio en el marco de SIMA.
A estos datos llega ST tras analizar edificios de uso residencial en construcción y con fecha de finalización posterior al 1 de enero de 2008, tanto de vivienda libre como protegida, en altura o unifamiliar, comercializadas por cualquier operador, pendientes de primera ocupación y en alquiler con opción a compra.
También se incluyen viviendas de segunda transmisión para casas adjudicadas por una entidad financiera siempre que no hayan sido previamente ocupadas. «Si está vacía pero no está en oferta, no entra en el censo», apunta Fernández Aceytuno.
De las casi 9.000 viviendas nuevas por vender, el 58% están acabadas, el 23% en construcción y un 19% sin iniciar pero ofertadas sobre plano. El 56% son de precio libre y el 44% restante son pisos nuevos acogidos a algún tipo de protección. La mayoría, el 92%, son pisos, y solo el 8% de tipología unifamiliar.
En 2013, como consecuencia de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), que anulaba varios ámbitos, se produjo un parón con licencias otorgadas para poco más de 3.000 viviendas, y que las 1.413 concedidas entre enero y abril de 2014 hacen vislumbrar que el presente ejercicio se volverá a cerrar con licencias para iniciar cerca de 5.000 viviendas.
Vivir en alquiler gana terreno a la promoción
La primera jornada del foro dedicado a la presencia de los fondos internacionales en el mercado inmobiliario español, celebrado en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), volvió a poner sobre la mesa el debate acerca de si la compra de vivienda seguirá siendo, pese a todo, la opción mayoritaria por los españoles para su residencia o, si por el contrario, el alquiler va a ir adquiriendo un mayor protagonismo.
Si tomamos como referencia lo que la mayoría de los ponentes pusieron de manifiesto, parece claro que el alquiler –que prácticamente se ha duplicado en España en casi una década, hasta superar el 20% del parque residencial– va a seguir abriéndose camino. «España camina hacia el alquiler porque es la solución más deseada por los jóvenes entre 20 y 35 años», apuntaba Antonio Carroza, de Alquiler Seguro.
Una opción que, más allá de los intereses profesionales, también fue fuertemente respaldada por el director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Juan Van-Halen, como base para el cambio de modelo, junto con la rehabilitación, que el Gobierno pretende llevar con el nuevo marco legal.
Los promotores inmobiliarios, en cambio, no parecen ir por aquí. José Manuel Galindo, al frente de los promotores madrileños, españoles y europeos, que abrió este foro junto al subsecretario de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, no hizo referencia alguna en su intervención al alquiler, ofreciendo a los inversores internacionales «capacidad de diálogo e información para optimizar la gestión de cantidades ingentes de suelo».
Comprar una vivienda en España a día de hoy es tan caro como lo era hacerlo en 2007
Consciente de que puede sonar raro, Exane sostiene que comprar una vivienda en España a día de hoy es tan caro como lo era hacerlo en 2007. En primer lugar, alega que la ratio de esfuerzo (affordability) se ha deteriorado desde el 26,7% de finales de 2012 al 33,2% a finales de 2013 debido al fin de las ayudas fiscales a la compra de vivienda.
A esto se suman la merma de los ingresos disponibles de los particulares por la mayor carga fiscal y el aumento de los precios de las hipotecas. Los créditos para la compra de vivienda se han encarecido de los 70 puntos básicos de media del periodo 2006 a 2008 a los más de 250 puntos básicos desde principios de 2013.
Otros factores determinantes para la recuperación del mercado inmobiliario que aún no pintan bien son la evolución demográfica, las perspectivas sobre el desempleo y las existencias de pisos, destaca el analista Santiago López en su informe.
La reducción del 5,6% de la población en los próximos diez años que anticipa el INE puede frustrar las expectativas más alcistas sobre el precio de la vivienda, porque la disminución demográfica se ceba sobre los que tienen entre 20 y 49 años, precisamente los que suelen comprar casas.
Sobre el paro, Exane admite que la reforma laboral permitirá crear empleo con aumentos del PIB superiores al 1%, y que España crecerá un 1,5% en 2015 según el consenso de expertos. Pero considera que la potencia de este motor para impulsar al alza los precios de la vivienda es escasa. «Es improbable que el empleo mejore significativamente a medio plazo y las existencias inmobiliarias son de 800.000 unidades» que tardarán al menos tres años en liquidarse, enfatiza.
El euríbor baja en mayo hasta 0,592%, pero encarecerá una hipoteca media en 86 euros al año
El euríbor a 12 meses, el indicador más utilizado para fijar los intereses de las hipotecas, bajó en mayo hasta situarse en una media mensual del 0,592%. A pesar de descender respecto a abril, el euríbor de mayo encarecerá las cuotas de los préstamos hipotecarios que se revisen tomándolo como referencia, ya que hace un año ese indicador marcó su mínimo histórico (0,484%).
Según los datos de mercado, el euríbor cerró mayo con una tasa media del 0,593%, inferior al 0,604% de abril.
Así, una vez el Banco de España confirme esa tasa de mayo, la cuota de una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años, quedará en unos 538 euros al mes, algo más de 7 euros adicionales al mes o unos 86 euros más al año.
Puesta en marcha de la piscina, ahorro en agua y otros costes
El verano conlleva la apertura de las piscinas, pero para que éstas estén en perfectas condiciones se recomienda realizar un mantenimiento básico durante el invierno, ya que la falta de éste puede provocar pérdidas de agua, además de otros desperfectos debido a grietas, roturas o fugas que se originan principalmente en el filtro, el depósito de agua, la bomba, el calentador y las válvulas de la tubería.
La Federación de Asociaciones de Fabricantes de Equipos y Constructores de Piscinas, Saunas y Spas (Faps) recomiendan llenar sólo una vez y no vaciar nunca sin el debido asesoramiento técnico.
La mayoría de las veces, las fugas son imperceptibles y detectarlas se vuelve realmente difícil, de modo que cuando nos damos cuenta, en muchas ocasiones ya es demasiado tarde. Verse obligado a vaciar y a volver a llenar la piscina para acometer pequeñas reparaciones supone un coste más elevado que realizar el mantenimiento adecuado durante los meses de invierno.
De hecho, llenar una piscina de tamaño estándar (50 metros cúbicos) supone un coste medio de cerca de 100€ para una piscina de 8 metros de largo × 3 metros de ancho x 2 metros de profundidad, a lo que habría que sumar el coste propio de las reparaciones, según Reparalia, empresa especializada en cuidado del hogar y gestión integral de siniestros y reparaciones.
Simplemente colocar una cubierta en la piscina ayuda a reducir en un 70% la pérdida de agua por evaporación y permite mantener la temperatura alcanzada durante el día. Otra clave que ayuda a ahorrar hasta un 20%, según Reparalia, es la combinación del uso de aire y agua en la limpieza del filtro, además del uso de limpiafondos automáticos. E incluso el reaprovechamiento del agua de la lluvia.
Además de los costes en agua, las piscinas tienen también costes residuales en electricidad, que pueden reducirse siguiendo una serie de sencillos consejos, como el uso de bombas de consumo eficiente, para hacer circular el agua entre la piscina y la depuradora, la instalación de un temporizador, para controlar el tiempo de funcionamiento de la bomba y evitar que se mantenga demasiado tiempo encendida, así como bajar la temperatura o apagar el calentador en piscinas climatizadas, cuando no se usen, y la utilización de LEDs para iluminar, lo que conlleva un ahorro del 80%.
La recuperación del agua al inicio de la temporada deberá efectuarse de la siguiente manera, según Faps. Primero, comprobar que el sistema de filtración de la piscina (bomba y filtro) funciona correctamente, si no es así hay que proceder a realizar una desincrustación del filtro con un producto ácido. Después de esto, hay que eliminar cualquier resto de hojas, arena… de la superficie y del fondo de la piscina. Después, hay que poner en marcha un sistema de filtración y ajustar el php del agua, en torno al 7,2 y 7,6. Realizar seguidamente una cloración y en caso de que el agua esté muy sucia realizar una floculación, consistente en añadir floculante líquido directamente al vaso de la piscina.
Los pisos sociales en Cataluña podrán venderse a los 10 años en municipios sin demanda
El Gobierno catalán tiene previsto aprobar en breve la figura jurídica que permitirá a los promotores, públicos o privados, hacer pisos de propiedad compartida o “tenencia intermedia” que contempla la legislación en materia de vivienda. Se trata de una modalidad a medio camino entre la compra y el alquiler que consiste en que las familias paguen cada mes por su vivienda un porcentaje que corresponde a la compra y otro para usar la casa. Para ello, debe aprobar una modificación del Código Civil. Además, el Ejecutivo reduce de 30 a diez años el plazo de protección de pisos sociales con poca demanda.
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