Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
SI EL BIEN INMUEBLE QUE ES OBJETO DE TRANSMISIÓN HA SIDO TRANSFORMADO RESPECTO DEL BIEN INMUEBLE QUE FUE OBJETO DE LA ADQUISICIÓN SE TRATARÁ DE LA PRIMERA TRANSMISIÓN DE EDIFICACIONES SUJETA Y NO EXENTA AL IVA
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 19 de abril de 2007. Una sociedad compró a Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, un local situado en la planta semisótano del edificio que consistía en un local o nave diáfana. La sociedad que había comprado la finca de 2.593,99 m2 la dividió en 43 plazas de garaje cerradas (28 normales y 15 grandes), 20 plazas de garaje abiertas (19 normales y 1 grande), 2 plazas para motos y un local cerrado de 231,58m2, declarándose que el valor total del local así dividido era de setenta y ocho millones de pesetas. La sociedad transmitió dos plazas de garaje por las cuales la empresa vendedora procedió a repercutir el IVA al 16 por ciento.
La cuestión litigiosa consiste en determinar si las enajenaciones de las plazas de garaje estaban sujetas al IVA sobre la base de que las transmisiones se realizaron en el ámbito de una actividad empresarial y que los bienes transmitidos, plazas de garaje, son distintos del originariamente adquirido, local o nave diáfana, o si por el contrario y como entendía la Administración autonómica se trataba de segundas transmisiones de bienes inmuebles exentas de IVA y sujetas, por tanto, al ITP
Para decidir si las compraventas objeto del procedimiento fueron o no una primera entrega de inmuebles, sostiene el TSJ que debe determinarse si los bienes transmitidos, locales cerrados aptos para garaje, son distintos del local originariamente adquirido, una nave diáfana. La Sala considera que sí son distintos los locales cerrados aptos para garaje de la nave diáfana ya que se trata de bienes inmuebles que no sólo material sino también son jurídicamente diferentes
La conclusión a la que se llega no es otra que declarar que las compraventas a que se refiere el proceso estaban sujetas a IVA y no, por tanto, a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD
www.bdiinmueble.s, marginal nº 285930
A EFECTOS DE DEVENGO DEL IVA SE PUEDE CONSIDERAR QUE SE PRODUCE LA TRANSMISIÓN DE UN BIEN INMUEBLE EN EL MOMENTO DE LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO PRIVADO
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 18 de abril de 2007. Al regular el momento del devengo del IVA en las entregas de bienes y prestaciones de servicios, el artículo 75 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido contiene la regla según la cual se entenderá devengado el impuesto —
La cuestión planteada en este procedimiento económico-administrativo consiste en determinar si se ha devengado el IVA como consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa sobre unas determinadas parcelas o, bien, si el devengo no se produce sino en el momento de la elevación a escritura pública del contrato privado.
Para resolver esta cuestión, el TEAC recurre al contenido del artículo 1462 del Código Civil por el cual la cosa vendida se entiende entregada —
Siendo la escritura pública un posible medio instrumental para la traditio de la cosa vendida, el propio artículo mencionado no excluye que por otros medios se ponga la cosa en poder y posesión del comprador. Es por ello que en la propia escritura pública se pueden contener estipulaciones que precisen el momento en que el comprador entra en posesión de la cosa; y, además, pueden concurrir otros actos o circunstancias que de igual modo fijen para un momento distinto la puesta de la cosa a disposición del comprador. Por ello, la fecha de la escritura pública del contrato de compraventa no es el único elemento que hay que tener en cuenta para determinar el devengo del IVA. Es decir, que la puesta a disposición se pueda retrasar, según se desprenda de los pactos que pueden reflejarse en la propia escritura, o bien, adelantar a un momento anterior a la firma de la escritura si las partes hubieran convenido en ello y así se dedujere de los actos o circunstancias concurrentes.
En el supuesto presente se produjo la entrega de la cosa en el mismo momento de la firma del contrato privado puesto que el comprador entregó una cantidad de dinero no a título de arras con carácter penintencial sino a título de pago parcial del precio y, además, el comprador encargó un proyecto de edificación consistente en la construcción de viviendas, locales y garajes sobre las parcelas en el ejercicio de unas facultades análogas a las de propietario. Al producirse la transmisión de la propiedad el vendedor debió proceder a la repercusión de la cuota de IVA correspondiente.
www.bdiinmueble.es marginal nº 44414
EN EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO, LA FIJACIÓN DEL DOMICILIO DE LAS NOTIFICACIONES ES ELEMENTO ESENCIAL Y SI ÉSTE NO SE CUMPLE PUEDE DAR LUGAR A SU NULIDAD
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2008. Con fecha 26 de mayo de 1979, doña Trinidad , don Luis Miguel y doña Yolanda suscribieron contrato privado de compraventa con la entidad Iberhogar S. A., por el que dicha mercantil vendía a aquellos la vivienda sita en Madrid, Edificio Salasierra 2, portal cinco, tipo P, planta cuarta, y otras fincas anexas que no atañen a lo que aquí interesa. La descripción registral de dicha finca era la que sigue: Número treinta y seis. Piso tipo P en planta cuarta de la casa correspondiente al portal número cinco con entrada por la calle Quince de Agosto, del bloque de casas en Madrid, entre las calles Manuel Noya, Quince de Agosto, Salasierra y San Casimiro, inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 16 de Madrid, al tomo 610, folio 235, finca NUM000 . El antedicho contrato fue elevado a escritura pública de fecha 13 de junio de 1995;
La vivienda se hallaba gravada con una hipoteca a favor de la Caja Postal de Ahorros, según la inscripción 4º de dicha finca; hipoteca que fue ejecutada ante el impago de la misma, dándose lugar al procedimiento previsto en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
El procedimiento llega a la fase de ejecución y, tras no haber comparecido las afectadas en las diferentes subastas, se determina que la notificación se verifique mediante edictos, lo que se llevó a efecto, no obstante lo cual se intentó la notificación personal de dicha providencia, a cuyo efecto la comisión judicial se personó en la CALLE000 número 5, en fecha 14 de julio de 1994, haciéndose constar en la diligencia que, por carecer dicho edificio de cuarta planta, sólo tenía tres plantas, y no conocerse el nombre de la persona notificada, no podía llevarse a efecto la diligencia acordada.
La sentencia señala que los requerimientos y demás notificaciones propias del procedimiento de ejecución «se verificaron reiteradamente en domicilio distinto, impidiendo que los actores apelados pudiesen, en su caso, satisfacer las obligaciones que les incumbían en el préstamo», y añade que «en el presente caso es lo cierto que de haberse verificado, como constaba en el título, los requerimientos y notificaciones en la finca hipotecada, se hubiese posibilitado que quines poseían el bien a título de dueños, hubiesen satisfecho la deuda, impidiendo la continuación de la ejecución y la transmisión de su inmueble». De ahí que, «se prescindió grave y reiteradamente de las normas esenciales que causaron indefensión a los actores apelados, por lo que ha de mantenerse la declaración de nulidad efectuada por el Juez «a quo»Â».
En los supuestos concretos en que se ha abordado la trascendencia de la comunicación en el procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y la indefensión que se deriva de su incumplimiento, se ha sentado, con carácter general, que «todos los requisitos y notificaciones que contempla el artículo 131 de la Ley Hipotecaria tienen la categoría de requisitos esenciales en orden a la tramitación del procedimiento para el que sirven, cuya regulación, a través del conjunto de reglas que lo integran, no sólo obedece a una mejor realización de los créditos hipotecarios, sino, también, a un propósito de conseguir una adecuada y efectiva protección de los intereses de los deudores».
En el caso presente, en el título de constitución de la hipoteca se fijó como domicilio para notificaciones el de la vivienda hipotecada y, por tanto, en éste debió practicarse inicialmente el requerimiento de pago (artículo 131 LH, regla 3º, Tercero, y regla 4º ) y, posteriormente, el señalamiento del lugar, día y hora para el remate (regla 7º «in fine»), lo que habría permitido a los reclamantes tener conocimiento de la existencia del procedimiento y de la ejecución que se seguía contra la vivienda que ocupaban como propietarios. Consta acreditado, por el contario, que ambas notificaciones se intentaron en el inmueble nº 5 de la CALLE000 de Madrid, cuando la vivienda hipotecada se encuentra en el nº 5 de la calle Quince de Agosto, piso NUM003 ; siendo así que en el número 5 de la CALLE000 , donde se intentaron las notificaciones y se practicaron en la persona de una vecina, no existe cuarta planta pues sólo aparecen tres alturas construidas.
Por ello, la Audiencia concluyó correctamente que las notificaciones no se habían realizado en el domicilio legalmente previsto, que era el de la vivienda hipotecada, y por tanto carecían de validez, lo que comportaba la nulidad de las actuaciones del proceso de ejecución.
No se ha infringido por ello lo previsto en el artículo 131, regla 3º, de la Ley Hipotecaria , por sí ni en relación con los artículos 267 y 268 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, pues el primero de los artículos citados se limita a expresar el contenido de la cédula de notificación -sobre la que nada se ha discutido- y el segundo dispone precisamente que la cédula se entregará a quien «se hallare en la habitación del que hubiere de ser notificado» o, en su defecto, «al vecino más próximo que fuere habido», que lógicamente no podía ser quien residía en un bloque de viviendas distinto.
www.bdiinmueble.s, marginal nº 294234
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR NO DESTINAR EL LOCAL DE NEGOCIO AL USO INICIALMENTE PACTADO. SÓLO EXISTE CAMBIO DE USO ASIGNADO CUANDO SE PRODUCE UN CAMBIO DE LA CLASE DE NEGOCIO NO CUANDO ÉSTE SE AMPLÍA
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2007. Se firma un contrato de arrendamiento de local de negocio conforme al cual la arrendataria se compromete a la venta, reparación, exposición y almacén de maquinas de oficina en general y accesorios para las mismas, muebles para oficina, máquinas de coser y sus accesorios, aparatos electrodomésticos y piezas relacionadas con los artículos detallados, pudiendo también dedicar el local a la enseñanza y manejo de las máquinas u otros elementos mencionados, no pudiendo, por tanto, a sensu contrario, destinarlo a otra actividad que no sea las anteriormente indicadas.
Posteriormente el arrendatario amplía la comercialización de determinados bienes y la arrendadora considera que se ha producido un incumplimiento de contrato y solicita la resolución del mismo.
El Juzgado de Primera Instancia condenó a la sociedad arrendataria a cumplir la cláusula del contrato de arrendamiento de local de negocio y, en caso de no hacerlo, declaraba resuelto el contrato.
La sentencia se funda en que, habiéndose pactado como destino del local (fijado en la cláusula adicional segunda) la venta, reparación, exposición y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad y oficina en general, muebles la oficina, máquinas de coser y sus accesorios y aparatos electrodomésticos, y accesorios y piezas relacionadas con las mismas, la arrendataria había incumplido la obligación de destinar la cosa arrendada al uso pactado en el contrato. En la reclamación se alegaba que en el local arrendado se comercializaban otros productos no contemplados en la cláusula controvertida, consistentes en papelería, telefonía móvil fija e inalámbrica y un servicio de publicidad mediante mailings.
La Audiencia estimó el recurso y absolvió a la arrendataria por entender que de la enumeración de actividades y de las amplias facultades concedidas en el contrato a la arrendataria se infería que como destino del local de negocio se contemplaba una actividad integrada, y que sólo existía cambio de uso asignado cuando se producía un cambio de la clase de negocio; que el caso enjuiciado no se habían variado los artículos objeto de venta, sino que se habían ampliado a otros objetos y productos estrechamente relacionados con la actividad principal conforme a la evolución producida en los últimos años en relación con la maquinaria de oficina, según confirmaban los actos coetáneos de las partes.
En el caso examinado la sentencia interpreta que la cláusula controvertida no excluye la realización de actividades auxiliares accesorias respecto de la venta de maquinaria de oficina, siempre que no exista un cambio de la actividad mercantil considerada en conjunto. Para ello se apoya en que la cláusula enumera diversos conceptos separados por comas, que tienen el sentido de definir una actividad económica o comercial integrada; en las amplias facultades que se conceden a la parte arrendataria (realización de obras sin autorización para su negocio, colocación de carteles para anuncio de sus marcas y actividades, apertura a local adyacente), las cuales no resultarían coherentes con una interpretación restrictiva del destino de local arrendado ajena a la consideración de una actividad comercial en conjunto susceptible de ampliaciones; y en los actos coetáneos de las partes.
Esta interpretación no infringe las normas del CC sobre interpretación de los contratos, pues tiene en cuenta el tenor literal de la cláusula contractual (artículo 1281 CC ) y confirma la interpretación resultante de la misma atendiendo a la finalidad del contrato (artículo 1283 CC ), a las restantes cláusulas contractuales en aplicación del llamado canon de la totalidad (artículo 1285 CC ), a los actos coetáneos de las partes para juzgar sobre la intención de los contratantes (art. 1282 CC ), y al sentido atribuido comúnmente, de acuerdo con la evolución sufrida a lo largo del tiempo por la actividad comercial, a la actividad descrita en el contrato.
www.bdiinmueble.s, marginal nº 293628
RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR INTERMEDIACIÓN EN COMPRAVENTA. AUNQUE FINALMENTE LA VENTA NO SE COMPLETÓ ESTA CIRCUNSTANCIA NO LE EXIME DE PAGAR LOS HONORARIOS POR EL CUMPLIMIENTO DE UNA MEDIACIÓN DE LA COMPRAVENTA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de octubre de 2007. Reclama el profesional de la intermediación inmobiliaria, la comisión por su intermediación en la compraventa, que no ha llegado a consumarse, de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 nº NUM000.
Revisadas las actuaciones practicadas se observa que, efectivamente, el profesional de la intermediación inmobiliaria, aunque no tuviera previo encargo de venta, encontró una persona en principio interesada en la adquisición de la vivienda, entregando la cantidad de 200 euros que se documenta es escrito de fecha 7 de noviembre de 2005 bajo la denominación de «depósito para arras», denominación que se refiere a que tal cantidad tendría carácter de arras confirmatorias si la propiedad aceptaba aquel depósito
Esta cantidad, por su cuantía en relación a la compraventa y por la ausencia de detalles en el documento referentes a precio y fecha de escrituración, parece efectivamente más propia de lo que habitualmente se considera «reserva» en el ámbito de la mediación inmobiliaria y cuya función principal sería que el vendedor cese en la oferta de venta, dando unos días de tiempo para reunir una cantidad de arras que dé seguridad a la transacción de la que se perfilarían ya las circunstancias concretas de objeto, precio y fecha de formalización de la escritura.
En otro documento de la misma fecha el vendedor recibe la suma, se concretan el precio y la comisión del mediador, y se autoriza a la inmobiliaria a recibir cantidades, quedando el vendedor obligado a respetar la venta efectuada por el mediador, en las condiciones aceptadas por el propietario.
Se condiciona la adquisición definitiva a que los aspirantes obtengan financiación. Una primera tasación no fue positiva para estos. En vista de ello se rescindió el encargo de venta. Lo que consta acreditado, es que el vendedor no vendió finalmente a ninguna persona, pero ello no le exime de pagar los honorarios por el cumplimiento de una mediación de la compraventa.
Respecto de la cantidad entregada en arras, por su cuantía en relación a la compraventa, y por la ausencia de detalles en el documento, referentes a precio y fecha de escrituración, parece más una reserva, cuya función principal sería que el vendedor cese en la oferta de venta.
www.bdiinmueble.es, marginal nº 293720
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
