Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Para tener derecho a reclamar honorarios. Es necesario que la venta del inmueble por parte de la actividad mediadora de la inmobiliaria, o que dicha actividad favorece la venta a una tercera persona, lo que no ha tenido lugar
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 15 de mayo de 2006. La inmobiliaria, mediadora en una compraventa de una vivienda, reclama el pago de honorarios al propietario de la vivienda.
D. P., el 16 de marzo de 2005, encarga de forma exclusiva a la entidad XXXX , S.L. la localización de un comprador para su piso sito en la Avd. YYYYYY. El precio de venta es el de 80.220 euros. El encargo tiene una validez de 16 de marzo de 2005 a 16 de Junio del mismo año.
Este plazo se presumirá tácitamente renovado de forma sucesiva si el cliente no manifiesta por escrito su voluntad en contrario, con quince días de antelación a su finalización. En fecha 30 de Abril de 2005, y mediante escrito, D. P. rescinde el contrato que tenía con la Entidad actora por motivos personales y necesidad de la vivienda. Más tarde, a principio de Mayo de 2005 y sin la intervención de ningún agente inmobiliario D. P. vende el piso a una tercera persona.
De la lectura de la nota de encargo se deduce que el verdadero objetivo del contrato no es otro que la realización de una actividad de mediación que no culmina con la localización de un posible comprador, sino que tiene por finalidad la efectiva venta del inmueble, de suerte que el pago de los honorarios queda sujeto a la condición suspensiva de que la venta llegue efectivamente a realizarse.
Ciertamente la Entidad actora realiza determinadas funciones de mediación, como lo pone de manifiesto las notas puestas en determinados medios de comunicación así como que dicho piso halla sido visitado por ciertas personas. Sin embargo no culmina su verdadero objetivo que era la venta del piso y de cuyo precio se deferirán su honorarios calculados en la hoja de encargo al 6% de la venta del inmueble.
El contrato de agencia inmobiliaria es un contrato atípico que se genera al amparo de la libertad de contratación recogida por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil revistiendo la naturaleza de una forma de gestión mediadora en virtud de la cual , el agente inmobiliario habrá de ofrecer a la venta el bien inmueble, facilitar los datos y las características del mismo, así como el precio, y la contraprestación que han de recibir que son los honorarios únicamente se devengaría si su mediación resulta eficaz.
En definitiva, para que la parte actora pudiera reclamar honorarios por su intervención mediadora, es requisito «sine qua non» la venta del inmueble por parte de la actividad mediadora de la Entidad actora o que en todo caso dicha actividad favoreció dicha venta a una tercera persona, lo que no ha tenido lugar en el caso que nos ocupa.
No se debe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la comunidad de Propietarios del inmueble. Las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser atribuidas al arrendatario del local.
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2006. Se produce una resolución anticipada de un contrato de arrendamiento de local de negocio, debido a unas filtraciones de agua que hacen imposible la utilización del local para los fines inicialmente establecidos.
El arrendatario reclama una indemnización por los daños sufridos ya que le correspondía al propietario realizar las reparaciones necesarias en el inmueble por filtraciones de agua provenientes de elementos comunes y el derecho a no pagar la renta de los últimos meses. Mientras que el propietario del local se opone.
El local arrendado devino inhabitable a causa de las filtraciones de agua, con la añadidura de que las mismas provienen de la cubierta por una deficiencia generalizada de un elemento estructural, y las calificó como anomalías previas a la celebración del contrato de arrendamiento.
El propietario entiende que la presencia de unos defectos estructurales relativos a elementos comunes del polígono y que, por su entidad, no son susceptibles de integrarse en el ámbito de las obligaciones de reparación y mantenimiento, vulnera lo dispuesto por los artículos 1554 del Código Civil y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, toda vez que el hecho de la existencia de un defecto estructural en los pabellones, consistente en que el vial de rodadura que discurre sobre varios locales y que actúa como cubierta, presente una imperfecta impermeabilización que ha provocado filtraciones de agua, no implica que no puedan realizarse obras puntuales en los locales perjudicados para paliar y eliminar las consecuencias nocivas del agua, al menos hasta su reparación definitiva.
De hecho, la mayoría de los propietarios afectados verificaron arreglos a fin de mantener en uso sus locales, tales como canalizar las goteras para recogerlas en unos tubos que las evacuaban al sistema de desagÁ¸e o colocado unos falsos techos a fin de tomar el agua filtrada y hacerla llegar a las tuberías de salida para evitar su entrada en los recintos, y no entiende que no se obligue al arrendador a remediar el defecto constructivo detectado en los elementos comunes, pues aunque por su generalidad e importancia es algo que trasciende a sus obligaciones, ello no implica que no deba realizar las mínimas reparaciones en el interior del local para conseguir su uso.
Ante este argumento, el tribunal entiende que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños , pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.
Aprovechamiento de un elemento común. No es necesaria la unanimidad puesto que se trata de un acto de mera administración, y no de disposición de los elementos comunes.
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2007. En la junta anual de una comunidad de propietarios, por mayoría, se adopta el acuerdo de firmar un contrato de arrendamiento para la instalación por el arrendatario de una base repetidora de telefonía móvil. Uno de los propietarios, no conforme con el acuerdo, lo impugna por considerar que éste se debió adoptar por unanimidad y no por mayoría puesto que el acuerdo conlleva la alteración de elementos comunes.
El tribunal entiende que la cubierta- azotea de un edificio sujeto al régimen jurídico de propiedad horizontal es un elemento común, por así disponerlo el artículo. 396.1 del CC, y como tal de uso común por los propietarios del inmueble. Ahora bien, ello no impide que se pueda disponer acerca de su uso a favor de uno o varios titulares de departamentos, o de terceros ajenos a la comunidad, haciéndolo, como en este caso, a través de un contrato de arrendamiento cuya celebración no precisa la unanimidad de los propietarios , conforme al art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que basta el régimen de mayorías de su número 2 puesto que se trata de un acto de mera administración, y no de disposición, por un tiempo concreto, que no altera la naturaleza de la cubierta como elemento común.
No existe constancia alguna de que la obra puede incidir en la estructura del edificio o afectar a la configuración o estado exterior del edificio o de la cubierta, sino que incluso se trata de una instalación desmontable en un espacio carente de uso específico por los comuneros.
Solución que responde a la adopción de un criterio flexible, en armonía con las líneas directrices de la Ley de 21 de julio de 1960 (atención a la realidad social de los hechos; función económico-social del régimen de propiedad horizontal; logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de la justicia; y contemplación de las relaciones de vecindad, trascendencia de la materia y necesidades de la colectividad como factores valorativos para la decisión de problemas); criterio flexible que es, en definitiva, también contemplado en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril , como declaró la Sentencia de 5 de mayo de 2000 , en un supuesto de instalación de un cartel luminoso en la terraza del edificio.
El acuerdo impugnado no supone desafectación de un elemento común, como es la cubierta del edificio, antes al contrario, la azotea sigue teniendo la consideración de elemento común sin perjuicio del uso que durante un determinado tiempo se concede, previa prestación económica, a un tercero con la finalidad de instalar un elemento desmontable y en si mismo no permanente y ello reviste los caracteres propios de un acto de administración y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previsto en la LPH , la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación (artículo 16 I .2º LPH).
Responsabilidad del propietario y del arrendatario frente a obras realizadas por éste. Frente a la comunidad el responsable es el propietario, a quien legalmente se le imponen las obligaciones de respeto de los elementos comunes.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 29 de junio de 2005. La pretensión deducida tiene por objeto la supresión de las obras ejecutadas en la fachada común de la edificación sin la autorización de la comunidad de propietarios.
Se solicita, por la comunidad, que se declare que las obras ejecutadas (consistentes en la colocación de un letrero luminoso, instalación de antena y apertura de tres huecos en la fachada trasera) modifican los elementos comunes y no se encuentran amparadas por los estatutos de la comunidad ni por la L.P.H. y se interesa la restitución de la fachada común a su estado originario.
Nos hallamos en el ámbito de la Propiedad Horizontal, que exige a los copropietarios un respeto a las instalaciones generales (art. 9.1 de la L.P.H.), prohibiendo las obras y alteraciones de elementos comunes (art. 7 de la L.P.H.), por lo que en cuanto a la determinación de la responsabilidad del propietario arrendador, debe considerarse, con carácter general, que este último debe ser reputado como causante jurídico del acto perturbador producido por su inquilino, pues frente a la comunidad el responsable es el propietario, a quien legalmente se le imponen las obligaciones de respeto de los elementos comunes, que tienen la naturaleza de las obligaciones propter rem, asumiendo las consecuencias de los actos realizados por las personas que él introduzca en su vivienda o local.
Alcance de los gastos de comunidad a abonar por parte del arrendatario. El contrato firmado no distingue entre gastos que afecten o no al local de negocio, por lo que se deben abonar todas las cuotas reclamadas pro la comunidad.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 7 de febrero de 2006. El inquilino de un local no paga una de las cuotas del recibo correspondiente por entender que a él no le corresponde abonar las derramas extraordinarias de la comunidad por unas obras realizadas que a él no le afectaban, pro lo que el propietario presenta demanda de desahucio.
Incide el recurso sobre la cuestión de si el impago de una cuota extraordinaria girada por la comunidad de propietarios con motivo del arreglo de una fachada del edificio puede dar lugar a la oportuna acción de desahucio por impago frente al arrendatario de un local de negocio sito en la planta baja en el que éste ejerce cierta actividad de hostelería.
En la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el arrendatario se obligaba a satisfacer también los gastos propios de la comunidad de propietarios de la que el local forma parte, sin establecer al efecto distinción alguna sobre pago de derramas ordinarias o extraordinarias, y si bien podría válidamente dudarse sobre si el impago de cualquiera de esas cuotas comunitarias de carácter extraordinario puede fundar la acción dicha, o si sólo puede serlo el impago de aquellas que pudieran estar directamente relacionadas con el uso y disfrute del local concreto, o vivienda en su caso, que se trate, no es éste exactamente el problema concreto que enfrenta a las partes pues en efecto la reparación de la fachada del inmueble incide en principio en el interés de la parte arrendataria -«Restauración y reparación de las zonas de balcones de la fachada», se transcribe en concreto en el acta de la comunidad–, y al menos ninguna prueba se ha practicado sobre que el lugar determinado de la fachada en que haya tenido lugar esa reparación no afecta absolutamente en nada al local objeto del arrendamiento, siendo en su consecuencia por completo ajeno al desarrollo del negocio y al interés de la parte en su condición de arrendataria.
El arquitecto no es responsable del cierre de un local ya que el contratote servicios i no se hacía mención expresa de la necesidad de utilizar música amplificada en el local, por lo que el arquitecto actuó correctamente.
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2005. Dº R y su madre Dº habían contratado los servicios del Arquitecto Técnico para las obras de adecuación de un local que destinaban a gimnasio y sala de aeróbic.
La empresa comenzó a funcionar, pero el Ayuntamiento procedió a la clausura del local destinado a Gimnasio por haber procedido a su apertura sin la correspondiente licencia. También se produjeron unas denuncias de los vecinos del inmueble debido a las molestias causadas por la utilización de música amplificada. Las propietarias pidieron se condenara al Arquitecto Técnico porque no había previsto esta eventualidad en el proyecto constructivo, lo que les ocasionó, según ellas, la pérdida económica derivada del cese de su empresa.
La sentencia de 1º instancia declaró no haber lugar a la demanda porque en el encargo recibido por el Arquitecto Técnico demandado no se hacía mención expresa de la necesidad de utilizar música amplificada en el local de cuyas obras había sido encargado.
El contrato que se discute ha sido correctamente interpretado por los tribunales de instancia, que han tenido a la vista los documentos adecuados y han llegado a la conclusión que no se encargó una insonorización específica distinta de la proyectada por el Arquitecto Técnico, por lo que hay que aceptar la conclusión de la Audiencia cuando considera que lo proyectado y ejecutado por el Arquitecto Técnico cumplía con los términos del contrato en el que se le había encomendado una adecuación del local que no incluía la utilización de música amplificada .
No se ha probado que haya concurrido incumplimiento en el sentido recogido en el propio artículo 1124 CC, de acuerdo con la interpretación reiterada de esta Sala, que exige para que pueda ser resuelto el contrato por la vía del artículo. 1124 CC: a) que el contrato contenga prestaciones recíprocas; b) que sean exigibles; c) el cumplimiento por quien ejerce la acción de las obligaciones que le incumbían y d) un incumplimiento esencial por la parte no cumplidora.
En el caso presente no concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la mencionada disposición, puesto que no se ha probado que haya existido el incumplimiento por parte del arquitecto técnico demandado, ya que, en definitiva, la falta de la actividad empresarial proyectada no fue debida a las condiciones de la remodelación, sino a otras causas ajenas por completo al contrato en cuestión.
En los contratos de arrendamiento financiero el requisito de duración mínima es un requisito que debe concurrir a lo largo del plazo de duración del contrato y si se incumple exige de una regularización
Resolución del Tribunal Económico-administrativo Central de 23 de noviembre de 2006. En el presente supuesto la sociedad había formalizado un contrato de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles de acuerdo con lo previsto en la Ley y procede a la cancelación anticipada del contrato de arrendamiento financiero, antes del transcurso de diez años.
La sociedad se dedujo como gasto, desde la formalización del contrato de arrendamiento financiero hasta su cancelación anticipada, el importe total de la cuota correspondiente no sólo a la carga financiera sino también la parte de la cuota correspondiente a la recuperación del coste del bien.
La consecuencia del incumplimiento de los requisitos legales en cuanto a la duración del contrato no afectará a la parte de la cuota satisfecha correspondiente a la carga financiera que responde a un concepto previsto y perfectamente deducible en el régimen general.
Por el contrario, no ocurre lo mismo con la parte de la cuota correspondiente a la recuperación del coste del bien, concepto cuya deducibilidad no aparece recogida en el régimen general, por lo que cabría negar la deducibilidad de esta parte. No obstante, conforme a los antecedentes fiscales y contables, la cuota de recuperación del coste del bien sustituye a la figura de la amortización de dicho bien. Por lo cual, negada la deducibilidad de tal cuota por sí misma, procede admitir la deducibilidad de la amortización del bien en cuanto corresponda a la depreciación efectiva del mismo.
En síntesis, ello supone negar la deducibilidad de la diferencia entre amortización y recuperación del coste del bien derivados de la aplicación de la normativa especial del arrendamiento financiero que ha dejado de ser aplicable
Las expropiaciones quedan sujetas a gravamen por los hechos imponibles contenidos en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 15 de diciembre de 2006 El tribunal considera que la expropiación es un negocio jurídico que sí queda sujeto y no exento a gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Por ello considera, en primer lugar, que el artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa que prevé que el pago del precio estará exento de toda clase de gastos, impuestos y gravámenes o arbitrios del Estado, Provincia o Municipio. Así, las ocupaciones de fincas rústicas y urbanas materializadas por actas de ocupación debidamente formalizada durante el año 1994, se hallan sujetas al Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuya Disposición Transitoria Primera dispone que quedan sin efecto cuantas exenciones o bonificaciones no figuren mencionadas en este texto refundido, por lo que no puede resultar de aplicación el artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Por otro lado, tampoco resulta de aplicación el apartado B.7 del artículo 45, referido a las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación a Juntas de Compensación por los propietarios de la unidad, y las adjudicaciones de solares que se efectúen a dichos propietarios por las Juntas de Compensación. La exclusión del supuesto de exención ninguna relación guarda con el supuesto de expropiación toda vez que en la mencionada exención no existe transmisión sino aportación, no contraprestación no precio o indemnización como en la expropiación.
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