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El presente trabajo expone aquellos supuestos en los que es posible que la segunda o posterior transmisión de una edificación suponga la aplicación del IVA al destinarse el bien transmitido a la rehabilitación inmediata. Se presta especial atención a las condiciones exigidas para la aplicación del IVA y el tratamiento de los servicios recibidos por tal proceso
Cuando se inicia el proceso de rehabilitación de fincas urbanas ya sean destinadas a viviendas o a otros usos (oficinas, locales comerciales) generalmente el adquirente por su adquisición a su anterior propietario se convierte en propietario de la finca que será objeto de rehabilitación. El propietario que vende puede ser tanto una persona física, . Como es conocido, la definición de empresarios o profesionales a efectos del IVA se encuentra en el artículo 5 de
Si el transmitente de la finca que va a ser objeto de rehabilitación tiene la condición de sujeto pasivo del IVA, este elemento subjetivo desencadena la sujeción al IVA de tal operación.
Esta operación de transmisión de la finca urbana destinada a la rehabilitación constituirá la segunda o posterior transmisión de tal finca y, en principio, al tratarse de la segunda o posterior transmisión debería quedar exenta del IVA. Sin embargo, el artículo 20.Uno.22º de «b) A las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.´´
la Ley 37/1992 que dispone que «b)Condiciones para la existencia de rehabilitación
Por lo tanto, si se dan determinados requisitos la operación de transmisión de la finca urbana por parte de un sujeto pasivo del IVA queda sujeta y no exenta al IVA. A continuación, se analizan cuáles son tales requisitos:
. Ni la norma legal ni la norma reglamentaria disponen qué se entiende por la inmediatez en la rehabilitación (en el caso de que la edificación se destinará a la demolición no se exige la demolición inmediata, Resolución del TEAC de 7 de marzo de 2003). Ha de entenderse el término «la Real Academia de la Ley General Tributaria. Más lógico resulta entender que lo inmediato no requiere plazo de ejecución pues ha de suceder enseguida, sin tardanza (Resolución del TEAC de 22 de junio de 2000). Además, el hecho de que la finca sea objeto de rehabilitación inmediata es una cuestión que se desconoce por parte del transmitente que es la persona o entidad que ha de proceder o no a la repercusión del IVA.
En a)Enajenación de la finca por el adquirente antes de su reconstrucción.
c)Si se paralizasen las actuaciones necesarias para la rehabilitación durante un período de tiempo prolongado.
Ante la imposibilidad de que el transmitente conozca en el momento de la transmisión el futuro que le espera a la finca que va a ser objeto de transmisión, se impone que sea el adquirente quien comunique fehacientemente al transmitente la voluntad de inmediata rehabilitación. Para evitar fraudes, el artículo 87.Uno de -Desde el punto de vista cualitativo, la rehabilitación supone que las obras han de consistir en obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación
La existencia de proyecto y licencia de rehabilitación aunque no son documentos que sean exigidos por la normativa del IVA resultan importantes elementos interpretativos a la hora de acreditar el carácter de rehabilitación de determinadas obras.
Por lo tanto, las obras que no reúnan las condiciones anteriores como pueden ser las obras de reacondicionamiento, mejora o reforma de la vivienda, por elevado que sea el importe de su coste, no tendrán el carácter de rehabilitación a efectos del IVA. Esto sucede con las obras consistentes en la redistribución del espacio interior, cambio o modernización de instalaciones de fontanería, calefacción, electricidad, gas, solado, alicatado, carpintería, bajada de techos, etc.
-Desde el punto de vista cuantitativooCoste global de las operaciones de rehabilitación de viviendasoPrecio de adquisición de las edificacionesoVerdadero valor de una edificación o parte de la mismaoPartes de un edificio destinadas a viviendascuando existe un contrato único de ejecución de obras o un proyecto general de la obra, la calificación como «obras de rehabilitación´´ debe hacerse para el conjunto de la obra, atendiendo a que la prestación principal, definida normalmente así por su coste relativo, tenga por objeto la consolidación y tratamiento de la estructura, fachadas, cubiertas u otras análogas´´
No es posible olvidar que la efectiva sujeción al IVA de la transmisión del bien inmueble con destino a la rehabilitación inmediata tiene como consecuencia la sujeción a gravamen por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de cuota gradual de documentos notariales en aquellos supuestos en los que la transmisión quede reflejada en una escritura pública. El tipo de gravamen aplicable será el determinado por la Comunidad Autónoma de situación del Registro de la Propiedad en el que la transmisión sea susceptible de ser inscrita (art.31.2 Real Decreto Legislativo 1/1993). Generalmente, el tipo establecido por las Comunidades Autónomas es del 1 por 100.
d)Tipo aplicable a las obras de rehabilitación
Las obras de rehabilitación que se efectúen sobre las edificaciones dentro del proceso de rehabilitación quedan sujetas al IVA al 16 por 100 en la mayoría de los casos.
Sin embargo, no es posible olvidar que existen supuestos en los que el tipo de gravamen aplicable no será el 16 sino el 7 por 100. Se trata de los siguientes supuestos:
-Las obras, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones y las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados.
oTales ejecuciones de obras han de ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.
servicios complementarios en ellos situados. Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos, el 50 por ciento de la superficie construida, se destine a dicha utilización.
oQue el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a la que se refieren las obras para su uso particular o una comunidad de propietarios.
oQue la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 20 por 100 de la base imponible de cada operación.
– cuando se trate de la entrega de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
Será de aplicación el tipo del 4 por 100
-Si el arrendamiento es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda o se trata de un arrendamiento de vivienda en el que el arrendatario es una persona jurídica (ej. sociedad anónima, sociedad limitada) se repercutirá el IVA al tipo del 16 por 100.
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