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Exenciones por transmisión de la vivienda habitual
La transmisión de la vivienda habitual es susceptible de generar una ganancia de patrimonio a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del transmitente. Se cuantifica la ganancia de patrimonio por la diferencia entre el valor de transmisión menos el valor de adquisición actualizado.
Sin embargo, hay que destacar que existen varios supuestos en los que la ganancia de patrimonio derivada de la transmisión de la vivienda habitual queda exenta de gravamen por el IRPF siempre y cuando se cumplan los requisitos previstos legalmente. Concretamente, se trata de los supuestos contemplados en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas :
Exención en los supuestos de transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia (art.33.4.b)
Exención por reinversión en vivienda habitual (art.38)
Exención de la transmisión por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia
Para facilitar la obtención de ingresos con los cuales financiar las especiales necesidades que tienen estos colectivos (gastos médicos, gastos de asistencia) la ganancia de patrimonio que pudiera generarse por la transmisión de la vivienda habitual de las personas de más de 65 años o de las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia queda exenta de tributación en el IRPF para la persona transmitente.
De esta forma la totalidad del precio obtenido en la venta se puede destinar a la financiación de las necesidades especiales sin el coste del 18% del importe de la ganancia de patrimonio.
Según el artículo 26 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, sobre Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia se produce la dependencia severa cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal y la gran dependencia cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.
La Resolución de la Dirección General de Tributos nºV2423/2007, de 14 de noviembre de 2007 declara exenta de tributación en el IRPF la ganancia de patrimonial generada por la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda si constituía la vivienda habitual de los transmitentes y los mismos son mayores de 65 años.
Exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 38 de la Ley 35/2006 se encuentra desarrollado por el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Sintéticamente, se puede afirmar que estas normas contienen el régimen jurídico de la exención aplicable a las ganancias de patrimonio derivadas de la transmisión de la vivienda habitual si el importe de la transmisión se destina a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
¿Cuáles son las condiciones exigidas por la normativa?
La primera de las condiciones consiste en la existencia de una ganancia de patrimonio derivada de la transmisión de la vivienda que ha adquirido la condición de vivienda habitual. Aunque lo más normal es que la ganancia de patrimonio se materialice como consecuencia de una transmisión intervivos onerosa consistente en la compraventa, es posible que esta ganancia de patrimonio provenga de otros negocios como la permuta o la aportación no dineraria a sociedades. En estos últimos casos, los bienes o las acciones o participaciones sociales recibidas deben destinarse al pago directo de la nueva vivienda habitual (el vendedor en vez de recibir el precio en dinero recibe bienes o acciones).
Por lo tanto, en el caso de que se produzca una pérdida de patrimonio, se aplicarán las reglas generales de cálculo del sistema de compensaciones entre ganancias y pérdidas de patrimonio.
Si una unidad familiar tiene más de una vivienda habitual porque, por ejemplo, los dos cónyuges trabajan en municipio distinto, de la exención pueden beneficiarse las dos viviendas, siempre que el importe de lo obtenido se destine a la reinversión en las condiciones legalmente previstas.
Si los bienes transmitidos son valores mobiliarios que le fueron adjudicados con motivo de la disolución de la sociedad de gananciales no se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Una vez obtenida la ganancia de patrimonio, el importe de lo obtenido, del precio obtenido, como consecuencia de la transmisión de la vivienda ha de destinarse a financiar la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención de la ganancia patrimonial será total siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Entendemos que el importe obtenido debe ser el neto de gastos inherentes a la transmisión, la venta, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios satisfechos a un mediador inmobiliario, las cuotas del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o los pagos por asesoramiento jurídico o fiscal.
Si la vivienda transmitida hubiera sido financiada mediante préstamo, el importe que debe reinvertirse será la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo.
La adquisición de la vivienda habitual supone la adquisición de la titularidad, el pleno dominio, la plena propiedad del bien inmueble destinado a vivienda habitual. No puede tratarse de la adquisición de la nuda propiedad, ni del usufructo temporal o vitalicio, ni del derecho de uso.
En cuanto a la fecha de adquisición de la vivienda habitual se siguen los criterios previstos en el ordenamiento jurídico español para adquirir la condición de propietario del pleno dominio, aunque sea compartido, de la misma.
La adquisición requiere el título y el modo pudiendo efectuarse la tradición de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de la escritura pública. En consecuencia, el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega o tradición de la cosa necesaria para la adquisición de la propiedad.
En el caso de adjudicación de la vivienda al socio por disolución de la sociedad llevada a cabo mediante escritura pública, la fecha de adquisición será la de otorgamiento de la misma.
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