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LAS VIVIENDAS ACOGIDAS AL RÉGIMEN EXTREMEÑO DE FOMENTO DE VIVIENDA PROTEGIDA TIENEN DERECHO A LAS EXENCIONES FISCALES PREVISTAS EN EL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS PARA LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 20 de noviembre de 2007. El artículo 45.I.B), 12 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que declara exenta “la transmisión de solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial; las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial en cuanto al gravamen sorbe actos jurídicos documentados; la primera transmisión “inter vivos” del dominio de las viviendas de protección oficial, siempre que tenga lugar dentro de los seis años siguientes a la fecha de su calificación definitiva; los préstamos hipotecarios o no, solicitados para su construcción antes de la calificación definitiva; la constitución, ampliación de capital, fusión y escisión de sociedades cuando la sociedad resultante de estas operaciones tenga por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial”.
Esta exención ha de ponerse en relación con el contenido de la Disposición Transitoria Duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social que amplía la exención contenida en el Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al disponer que “las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos que se aplican a las “viviendas de protección oficial “ se aplicarán también a aquellas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas “viviendas de protección oficial”.
La cuestión que se plantea es si la sociedad promotora puede beneficiarse de la exención cuando las viviendas que se van a construir quedan acogidas a lo previsto en la Ley 3/1995, de 6 de abril, de Fomento de la Vivienda en Extremadura, con las modificaciones introducidas por la Ley 11/1997, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónomas de Extremadura para 1998. Esta Ley establece tres modalidades de vivienda que son viviendas con algún tipo de protección pública, estando sujetas a importantes limitaciones en sus condiciones de venta, precio, posteriores transmisiones y posibles adquirentes de las mismas.
Por lo tanto, las viviendas acogidas a la normativa extremeña de fomento de la vivienda social tienen un régimen análogo al correspondiente a las viviendas de protección oficial y pueden beneficiarse de las ventajas fiscales establecidas en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados previsto para tales viviendas.
www.bdiinmueble.es, marginal 285823
EN EL CASO DE LA DACIÓN EN PAGO DE UNAS PARCELAS A UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN NO ES APLICABLE EXENCIÓN ALGUNA EN RELACIÓN CON LA MODALIDAD GRADUAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DEL AJD
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 27 de noviembre de 2007. El artículo 45.I.B.7 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, establece la exención por la cual “las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación inicial a las Juntas de Compensación por los propietarios de la unidad de ejecución y las adjudicaciones de solares que se efectúen a los propietarios citados, por las propias Juntas, en proporción a los terrenos incorporados. Los mismos actos y contratos a que dé lugar la reparcelación en las condiciones señaladas en el párrafo anterior. Esta exención estará condicionada al cumplimiento de todos los requisitos urbanísticos”.
La cuestión que se plantea es la de la posible aplicación de esta exención al negocio por el cual se atribuyen a la Junta de Compensación treinta y dos parcelas en pago del mayor coste de las obras de urbanización a cargo de dicha Junta.
La Sala considera que la exención no resulta aplicable porque la transmisión de parcelas que la escritura pública de 15 de junio de 1995 documenta no es en concepto de “aportación inicial a la Junta de Compensación”, sino que lo es como “dación en pago de unos mayores gastos de urbanización”. Así, resulta con toda claridad de la certificación del Secretario de la Junta de Compensación sobre los acuerdos tomados en la Asamblea General Extraordinaria del 9 de noviembre de 1994.
Por lo tanto, la operación sí queda sujeta a gravamen y no está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales.
www.bdiinmueble.es, marginal 285824
SI LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN TIENEN UNA DURACIÓN SUPERIOR A DOCE MESES LA EMPRESA CONSTRUCTORA TIENE ESTABLECIMIENTO PERMANENTE DESDE EL INICIO DE LAS OBRAS HASTA LA FINALIZACIÓN DE LAS MISMAS
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 7 de noviembre de 2007. Se plantea en este supuesto la cuestión de determinar si existe o no establecimiento permanente a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de una obra de construcción de duración superior a doce meses.
El artículo 69 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido prevé en su apartado Cinco que “A efectos de este impuesto, se considerará establecimiento permanente cualquier lugar fijo de negocios donde los empresarios o profesionales realicen actividades económicas. En particular, tendrán esa consideración: (…) c) Las obras de construcción, instalación o montaje cuya duración exceda de doce meses”.
Por lo tanto, en el caso de las obras de construcción, instalación o montaje, debido a las singularidades de la actividad económica realizada, la condición de fijeza o permanencia queda definida exclusivamente por el elemento temporal, es decir, el período de duración superior a doce meses de la actividad.
Por lo que respecta al cómputo de los doce meses de duración de las obras, el momento de inicio y final de las actividades va desde el momento en la cual la contratista empieza su trabajo o actividad, estando incluidos en ella los trabajos preparatorios y auxiliares realizados en el territorio de realización de la construcción y finaliza en el momento en el que la obra está totalmente terminada y se produce la entrega definitiva y la aceptación final de las obras por parte del contratista de las mismas. Este criterio es seguido por la STSJ de Madrid de 22 de septiembre de 2005 y por la Resolución del TEAC de 4 de junio de 2003.
De esta forma el criterio tributario es que una obra de construcción debe ser considerada como una “unidad de obra”, incluso si está basada en varios contratos, a condición de que constituya un todo coherente en el plano comercial y geográfico. Ello conlleva que en el supuesto analizado el empresario que está realizando la obra tiene establecimiento permanente en España por dicha obra, y tiene por tanto la consideración de establecido en el territorio de aplicación del impuesto desde el momento en que se inicia la obra y durante todos los períodos de liquidación que abarca la construcción hasta su finalización.
La conclusión a la que llega el TEAC es que la entidad tiene un establecimiento permanente en España y, por tanto, la consideración de establecida en el territorio de aplicación del impuesto durante todo el período de tiempo al que se refieren las obras de construcción, no pudiendo considerar que el establecimiento permanente existe sólo desde que se supera el plazo de doce meses, ni admitiéndose que la entidad pueda tener la consideración de establecido en unos períodos y de no establecido en otros, puesto que la obra de construcción no se analiza de forma separada para cada período de liquidación, sino que se analiza en su conjunto, como un todo, como una unidad, y por tanto, habrá que estar al plazo de duración de la misma para determinar si el empresario que la ejecuta, tiene la condición de establecido o no.
www.bdiinmueble.es, marginal nº 47440
EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR INCENDIO DEL EDIFICIO. VALIDEZ DE CLÁUSULA SOBRE RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2008. Don Cornelio era propietario de un terreno en la Avenida del Vallés y, sobre él, construyó un edificio compuesto de dos plantas comerciales; el 25 de octubre de 1984, otorgó escritura de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, donde se indicaba la correspondencia a cada planta de una cuota o participación del 50%; como el edificio estaba situado en desnivel, con fachada a dos calles, se denominaba la inferior: planta baja o sótano, y la superior: planta baja o primera, según la perspectiva de una y otra calle; el 27 de noviembre de 1984, vendió la planta superior a "LA PAJARITA, S.A." con el derecho de vuelo de hasta cuatro plantas, pero sin que ello afectara a la cuota del 50%, que siempre correspondería a la planta inferior que aquél se reservaba.
Al final de la estipulación primera de la mentada escritura de compraventa, se indicaba lo siguiente: "El propietario de la planta sótano tendrá siempre el derecho de construir esta planta en caso de que se tuviera que reconstruir el edificio por siniestro".
Ocurrió que el 3 de diciembre de 1987, un incendio arrasó el referido edificio, y quedó sólo el solar, sin que las partes llegaran a un acuerdo sobre su destino.
La propiedad horizontal se constituye y cabe su extinción cuando se dan las circunstancias que la Ley contempla, es decir, la destrucción del edificio o la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.
En el supuesto del debate nos encontramos ante la íntegra destrucción del edificio, lo que, en principio, provoca la extinción de la propiedad horizontal.
La problemática reside en la determinación de si la cláusula reseñada puede o no ser considerada como el pacto en contrario a que se refiere el artículo 23.1, inciso primero, de la Ley de Propiedad Horizontal.
En la instancia, se ha declarado que en la cláusula referenciada no se advierte la voluntad de reconstrucción del edificio, ya que frente a la tesis sostenida por el actor de que representa un compromiso de reconstrucción, cabe sostener la contraria, con la indicación de que únicamente contiene una reserva de derechos para el caso de reedificación, sin que, por tanto, contenga una obligación de reedificar, cuya argumentación es aceptada por esta Sala.
En efecto, al interpretar los términos de la repetida cláusula, corresponde concluir que sólo hace referencia al derecho del actor de construir la planta inferior en la coyuntura de que se tuviera que reconstruir el edificio, de modo que la última situación no se establece sino como eventualidad, y sólo podrá realizarse si los copropietarios deciden ejecutarla de mutuo acuerdo, pero sin ninguna exigencia obligacional de hacerlo.
www.bdiinmueble.es marginal nº 306721
CAMBIO DE USO DE LOCAL DE NEGOCIO: NULIDAD DEL CAMBIO DE USO SIN CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CUANDO AFECTA AL TÍTULO CONSTITUTIVO Y A LOS ELEMENTOS COMUNES
Sentenica de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de julio de 2008.Doña Ángela adquirió mediante escritura de fecha 30 de septiembre de 2005 el siguiente inmueble: "Tienda 5°, en planta baja, consta de la tienda propiamente dicha y los servicios, en una superficie aproximada de treinta y siete metros cuadrados y linda: por su frente, al Norte, con la calle de su situación; por la derecha entrando, al Oeste, con la tienda cuarta ya descrita y vivienda bajo primera, que se describe a continuación; por el fondo, al Sur, con patio común; y por la izquierda, al Este, con la DIRECCION001.
Doña Ángela, sin pedir autorización a la Comunidad de Propietarios, ha convertido en vivienda lo que antes era una tienda, sin que éste cambio de uso esté amparado por las disposiciones legales y la jurisprudencia, amén de que el citado cambio de uso afecta al título constitutivo y a las fachadas del inmueble.
La Comunidad de Propietarios, en junta celebrada el día 6 de mayo de 2004 en relación a otra tienda del inmueble, la número cuatro, ya mostró su oposición a los cambio de uso de las tiendas en vivienda.
La demandada ha actuado con total desprecio a las normas más elementales de vecindad, actuando por su cuenta y riesgo, practicando lo que podemos llamar "una política de hechos consumados".
En junta extraordinaria celebrada en fecha 26 de mayo de 2006 se acordó no autorizar el cambio de uso, y así se le manifestó a la Sra. Ángela, quien dio la callada por respuesta. El acuerdo de la Junta le fue remitido por buro fax, guardando el más absoluto de los silencios.
Una consecuencia derivada de la conversión en vivienda es que, Doña Ángela debe participar de unos gastos comunes que antes no le afectaban por no participar de algunos servicios. Esos nuevos gastos (ascensor, escalera, portal, antena colectiva, cuarto de basura, etc.) suponen una mayor participación en los mismos por lo que el coeficiente del 2,61 % debe ser modificado afectando, con ello, al título constitutivo.
Finalmente, la obra realizada afecta a las fachadas y, la conducta en este apartado de la demandada supone una violación, no sólo de las normas más elementales que rigen la propiedad horizontal.
La jurisprudencia, prohíbe de forma incontestable el cambio de uso sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios cuando afecta al título constitutivo y a los elementos comunes existiendo, al respecto, abundante sentencias que a lo largo de este escrito citaremos.
El hecho de que Doña Ángela tuviera las pertinentes licencias de obra y urbanística no sirve para subsanar y dar validez al cambio de uso. El Tribunal Supremo establece que: "Obviamente, sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios".
La Jurisprudencia es unánime en cuanto considera contrario al título constitutivo y en consecuencia prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal, a salvo de la unanimidad de todos los propietarios la realización de cualquier modificación que suponga a su vez modificación de la cuota de participación ya establecida.
Está fuera de toda duda que la nueva vivienda tendrá que contribuir a unos gastos que no se contemplaron en el título constitutivo dada su configuración inicial como local-tienda. Doña Ángela tendrá que soportar nuevos gastos, que antes no se le repercutían, como la limpieza del portal-escalera, ascensor, antena colectiva de TV, portero electrónico, cuarto de basuras, etc. También, al igual que las demás viviendas tendrá derecho a utilizar el tendedero de la azotea con los gastos de mantenimiento que conlleva.
Hay un orden de factores que no pueden ser alterados. El acuerdo debe intentarse y obtenerse antes de ejecutar la obra que, como hemos señalado en este escrito, se ha efectuado con el más absoluto de los desprecios hacia la Junta de Propietarios.
Aun reconociendo las facultades de cada propietario para modificar los elementos de aquello que le pertenece exclusivamente dentro de la comunidad en que está integrado con otros, se recorta o impide aquel uso cuando por ello se produzca una alteración como es la del cambio de destino del local litigioso pasando de éste, con el uso y elementos que le son propios, a vivienda con las instalaciones y servicios adecuados a ese nuevo fin, alteración esa que, como bien dice la sentencia recurrida, entra de lleno en las exigencias del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y excede de lo previsto en los artículos 3, 7, 12 y 17 de la misma.
Regida esta forma de propiedad por reglas de mayoría o de unanimidad, según sean los supuestos a acometer, en el caso contemplado se prescinde de ese consenso, en cualquiera de sus dos formas, hasta llegar a extremos que suponen una total innovación en el régimen del inmueble por decisión de un solo propietario de local, destinado a tal y mantenido con esa denominación, con la trascendencia de que esto ha de repercutir en el régimen que a los demás afecta y con los que no se ha contado, lo que conlleva la conclusión estimatoria de la demanda, pues dicha transformación en el uso del local, precisa el consentimiento de los demás copropietarios, que, en el caso enjuiciado, el apelante no ha conseguido.
Debe destacarse, además, que las obras acometidas con el fin de conseguir ese cambio de destino suponen una modificación de elementos arquitectónicos comunes, visualizados en las fotografías aportadas a las actuaciones.
www.bdiinmueble.es marginal nº 305244
MANTENIMIENTO DE SERVIDUMBRE DE DESAGÜE: SI EXISTE SERVIDUMBRE LOS GASTOS DEBEN SER ABONADOS POR LOS AFECTADOS POR MITAD, INDEPENDIENTEMENTE DE SI ÉSTOS CONOCÍAN SU EXISTENCIA.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23 de junio de 2008. La Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 , NUM001 de Sant Cugat del Vallés, ejercita acción frente a Comunidad de Propietarios de c/ DIRECCION001 , NUM000 de la misma localidad a fin de que se declare la obligación de la segunda comunidad de contribuir a los gastos de mantenimiento de la servidumbre de desagüe, condenando al pago de la mitad de los importes satisfechos en reparación del tramo común de desagüe de ambos edificios.
La sentencia, y las partes en el procedimiento, reconocen que sí hay servidumbre, pero desconocemos cuál es el origen de esa servidumbre, cómo se constituyó. Pero existe.
Discutir cuál fue el origen carece de sentido cuando la servidumbre existe. Podrá tener influencia ese origen para determinados aspectos que no se plantean, pero lo que no podemos discutir es que la servidumbre, repetimos, existe. Y existe porque los hechos lo demuestran con certeza absoluta.
Llegados a este punto, no debe preocuparnos sobre cuál fue el origen de la misma sino cuáles son sus efectos, que es lo que se plantea.
Y llegado a este punto, no nos ofrece duda que la pretensión debe estimarse en los sustancial, en concreto, en todas aquellas actuaciones que se hayan producido en el tramo común de desagüe, pues a ambas comunidades beneficia lo actuado por la actora. En este punto es importante aclarar, que el hecho de que se hayan producido reparaciones y actuaciones de mantenimiento en la que después se ha revelado como zona común de desagüe, sin conocimiento ni consentimiento de la demandada, en nada afecta al éxito de la acción ejercitada.
Probado el carácter comunitario a ambas partes del tramo de desagüe que discurre por debajo del edificio de la actora, ambas partes han de contribuir a los gastos, conforme al artículo 543 CC (en cuanto se refiere al predio dominante).
El hecho de que las actuaciones las haya llevado a cabo una de las comunidades de propietarios, por el desconocimiento que todos tenían de la situación, en nada obsta a la reclamación, pues nos encontraríamos ante un supuesto de gestión de negocios ajenos (artículo 1888 ss CC ) o, en último caso, ante un enriquecimiento sin causa.
www.bdiinmueble.es marginal nº 306733
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