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Julio 2020 – La evolución y recuperación del sector inmobiliario es objeto de debate prácticamente cada día. En este sentido, hay corrientes de opinión que sostienen que la recuperación tendrá forma de U o de V, e incluso hay voces más “pesimistas” que consideran que tendrá forma de L. Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, tesorero de la AIC y miembro del Comité del COAPI Barcelona, quien además es experto en finanzas y doctor en psicología económica, sostiene que “ni U ni V ni L: la evolución experimentará forma de W”.
“Vamos a vivir un momento presente más o menos optimista, en el que tendremos la tentación de pensar en una recuperación inmediata debido a una demanda que ha estado comedida durante estos meses. Existe un porcentaje de población que no ha perdido su empleo y no anticipa riesgo a corto plazo, y de manera adicional durante el confinamiento han tenido tiempo para tomar decisiones respecto a un cambio de vivienda o movilizar su capital en busca de una rentabilidad sin la volatilidad de otras tipologías de activos. Pero esa demanda tiene corto recorrido y vendrá la realidad de una W que no tendrá forma simétrica, ya que el pico no será demasiado alto, pero que producirá una segunda caída más prolongada y con menos pendiente”, asegura el experto.
Hernández Reche dirige Tecnotramit, empresa de servicios de BPO para entidades financieras y compañías inmobiliarias más importantes de España y Portugal, especializada en la externalización de servicios comerciales, administrativos y jurídicos para el sector financiero e inmobiliario. El directivo asegura que, en este contexto, las medidas de tipo fiscal o monetario serán “fundamentales y decisivas” para la recuperación; y sostiene que requieren de un “fuerte y sólido” liderazgo público y privado, así como de soluciones “más imaginativas con poco track record”.
Compra-venta: Más exigencia por parte de la demanda
Desde el fin del estado de alarma, se ha detectado una progresiva recuperación de la actividad en el sector inmobiliario, aunque con cambios en el comportamiento de la demanda. “Los nuevos compradores son más exigentes en cuanto al producto inmobiliario”, afirma Hernández Reche. Según datos del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, el 80% de los nuevos compradores de vivienda exigen como un `must´ o `imprescindible´ que cuente con terraza o balcón; mientras que se ha detectado un incremento en un 25% más que antes de búsqueda de viviendas unifamiliares o con zonas ajardinadas.
Además, agrega el economista, se prevé una “mayor predisposición” por parte de los compradores a irse a zonas más alejadas de las grandes ciudades, en viviendas que permiten disponer de mayores comodidades y mayor calidad de vida, “siempre y cuando la opción del teletrabajo se aposente como una opción válida”. En este punto, enfatiza que -en términos de políticas económicas-, “se tiene que tener en cuenta que el hacer incurrir a la empresa de más costes adicionales no ayudará al fomento de esta medida”.
Alquileres: continúa el desequilibrio
Respecto a los alquileres, sigue habiendo desequilibrio entre oferta y demanda, siendo esta última muy superior. “Los grandes inversores y promotores inmobiliarios están focalizando sus inversiones hacia el Built to Rent, pero como siempre, el aspecto cualitativo será importante y no toda vivienda tendrá capacidad de generar rentas por alquiler que puedan llegar a hacer la inversión rentable”, explica el experto en el sector inmobiliario.
La colaboración público-privada y una “injerencia política menor a la mostrada” hasta ahora en materia de control de precios será clave para poder sacar al mercado vivienda en alquiler asequible, según la opinión de Fernández Reche. “No se pueden hacer políticas para favorecer a los inquilinos mientras se demoniza a los propietarios. Restringir la oferta hace subir los precios y se deben establecer incentivos que permitan salir al mercado de alquiler el parque de viviendas vacías”, subraya.
En relación con los focos de inversión inmobiliaria, se registra un mayor refugio en el residencial y un descenso en la apuesta por el sector de retail, hotelero y oficinas. Otro gran beneficiado de la inversión -según identifica Tecnotramit-, será el logístico, necesario para el reparto más local en el ámbito del ecommerce ante la subida de este sistema de compra.
“Este tipo de inversión requiere de volúmenes más altos, por lo que saldrán vehículos de inversión relacionados con el crowdfunding y la inversión colectiva para dar accesos a los pequeños y medianos inversores. Pero no podemos olvidar que el atractivo país será menor debido al aumento de atractivo de otras zonas geográficas por momentum de mercado y situación de precios, y por otro lado, un intervencionismo político que dota de inseguridad a los grandes inversores”, reflexiona Hernández Reche.
Restricción en el acceso al crédito inmobiliario
Sobre el flujo de crédito inmobiliario que están dando las entidades bancarias para la adquisición de una vivienda, el directivo explica que se está percibiendo una “mayor restricción” por parte de los bancos para minimizar los riesgos de endeudamiento futuro producto del aumento del desempleo y valora que estas medidas “son positivas en tanto tienden a recortar riesgos futuros de impagos”.
“Este nivel de desempleo hará que los próximos 3 años veamos nuevas carteras de NPL´s en el mercado y un aumento de procesos de mediación. Todo esto generará una dinamización de sectores relacionados con la externalización de servicios, así como de nuevos players en el mercado ofreciendo opciones alternativas de financiación”, vaticina Hernández Reche.
No obstante, el experto indica que, pese a todo, “se presentarán muchas oportunidades en el sector ya que el mercado de compra-venta bajará y se ajustarán precios según zonas, llegando en algunas poblaciones a caídas fuertes superiores al 20%. Pero en otras zonas no se notará una variación de precios significativa por lo que la media se podría situar alrededor de un 10% de caída”.
