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El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) dan respuesta a las principales dudas y problemas que ha generado en el mercado el estado de alarma decretado por el Gobierno de España.
Las principales respuestas: las agencias y agentes inmobiliarios pueden realizar ERTES; no se pueden realizar visitas comerciales; los notarios sólo atienden urgencias; todos los plazos procesales y administrativos quedan suspendidos; sólo se pueden firmar contratos de manera electrónica; y los propietarios no tienen la obligación de aceptar rebajas temporales.
Viernes, 20 de marzo – La crisis del Covid-19 ha llevado al sector inmobiliario español hacia un escenario insólito que abre muchos interrogantes tanto para los profesionales como para el consumidor. En este contexto, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), así como el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, dan respuesta a las principales dudas y problemas que ha generado el estado de alarma decretado por el Gobierno de España.
¿Pueden los agentes/agencias inmobiliarias acogerse a un ERTE?
Sí, los agentes y agencias estarían habilitados para acogerse y tramitar Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTE), sin perjuicio de que aquellos que decidan acogerse a esa medida quedarán sujetos a la aceptación y aprobación de la autoridad laboral competente en la materia. A pesar de que se producen dudas interpretativas por la falta de concreción y ambigüedad de los preceptos de los diferentes decretos aprobados en los últimos días (463/2020 y 8/2020), la AIC y el COAPI de Barcelona entienden que la actividad de los agentes y las agencias resulta imposible de desarrollar por causa de fuerza mayor, lo que les faculta para poder acogerse a esta medida. Sin embargo, en caso de no ser aceptado el expediente por causa de fuerza mayor, podrán optar por causa económica.
¿Se puede atender a los clientes presencialmente o realizar visitas comerciales a viviendas?
No. El artículo 7 del «Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo», que declara el Estado de Alarma, establece la limitación de la libertad de circulación de las personas y no lo permite.
¿Qué pasa con los plazos administrativos y procesales?
Todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales quedan suspendidos durante el estado de alarma.
¿Qué pasa con el cumplimiento de las fechas en los contratos de arras firmados que requieran de la libre circulación de personas?
Las relaciones contractuales establecidas no han recibido ningún tratamiento ni mención en el Real Decreto Ley, por lo que quedará, hoy por hoy, dentro de criterios interpretativos del marco jurídico en el que se desenvuelven las relaciones privadas y de la buena voluntad y disposición de las partes para llegar a un entendimiento. Sólo la Disposición Adicional 4 del referido decreto suspende todos los plazos de prescripción de todas las acciones y derechos en materia procesal y administrativa durante el plazo de vigencia del estado de alarma y de sus prórrogas.
Sin embargo, las excepcionales circunstancias en las que nos encontramos permiten invocar, como motivo para no poder dar cumplimiento a los plazos y posibles otras obligaciones contractualmente contraídas, a la actual situación de fuerza mayor. Se aconseja, en este sentido, comunicar a las partes y tratar de que ambas den consentimiento a la suspensión del plazo, que se podrá reanudar por el tiempo que reste una vez finalice este período de restricción a la libre circulación de las personas. Se recomienda también obtener, excepcionalmente, el consentimiento de manera telemática, dada la imposibilidad de reunir a las partes.
¿Se puede pedir cita al notario?
El notario sólo realizará las actuaciones de urgencia. Los profesionales inmobiliarios deberán comunicarse con la notaría por email o teléfono y será el notario quien valorará la urgencia. El Consejo General del Notariado ha aconsejado reducir al máximo la autorización de documentos notariales salvo situaciones graves o que no permitan aplazamiento como, por ejemplo, situaciones de enfermedad. En este caso, se deberán adoptar las medidas sanitarias requeridas.
¿Pueden firmarse contratos en estos momentos?
Es posible, siempre que todas las partes tengan las herramientas de firma electrónica. No obstante, dada la situación excepcional de estado de alarma, sería más prudente no hacerlo. En este sentido, cabe recordar a los profesionales que un documento PDF escaneado no es una firma electrónica.
¿El propietario tiene la obligación de aceptar una rebaja temporal del alquiler?
No. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prevé la rebaja temporal de la renta del alquiler. No obstante, se puede acordar entre arrendador y arrendatario una rebaja de la renta durante un tiempo pactado. En el caso de las viviendas el arrendatario sigue gozando de la posesión del inmueble por lo que ningún soporte legislativo, salvo medidas que puedan aprobarse por el Gobierno en un futuro próximo, permite dejar de satisfacer o exigir una rebaja puntual.
No obstante, en el caso de los locales de negocio se puede analizar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en virtud de la cual, como consecuencia de un hecho sobrevenido, cambian sustancialmente las circunstancias contractuales que permitirían justificar la petición de una rebaja en el pago de la renta.
¿Cómo se debe proceder en los casos en los que se haya dado preaviso para finalizar un arrendamiento durante el periodo de estado de alarma?
En este supuesto no se podrá hacer la entrega de la posesión, ni verificar el estado del inmueble ni tampoco acceder a anotar los datos de los contadores, por lo que se recomienda pedir al inquilino que envíe telemáticamente la renuncia firmada*, foto de los contadores a los que pueda tener acceso y/o última factura de los suministros. La propiedad deberá acusar recibo advirtiendo que queda pendiente, una vez finalice el plazo de estado de alarma, la verificación del estado y la devolución de la fianza, habida cuenta la suspensión de los plazos administrativos. La renuncia implica no cobrar ninguna otra renta.
(*) Se trata de crear un principio de prueba de la certeza de la comunicación que requiere, para mayor seguridad, ratificación tan pronto como sea posible.
El piso está vacío y la entrega de llaves coincide con el periodo de restricción de circulación. ¿Qué se puede hacer?
Aquí es donde se presenta la mayor dificultad, dado que la entrega de llaves es la que conlleva la entrega de la posesión y, debido a la limitación a la libre circulación, este extremo no se puede llevar a cabo, por lo que, por razón de fuerza mayor, se debe diferir la entrega al momento en que remita la restricción. Hay que entender -siguiendo la presunción de la buena fe- que, durante este periodo, no se ha accedido a la vivienda y que en el momento en que se haga efectiva la entrega de llaves la vivienda presentará el mismo estado que en el momento de la renuncia. De lo contrario, se entrará en un problema de prueba, si la entrega no cumple las expectativas de la propiedad y del inquilino.
