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El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria prevé que el precio de la vivienda crecerá a menor ritmo en España a lo largo de 2019, a la vez que aumentarán las operaciones de compraventa con respecto al año anterior. Los API estiman que el horizonte de incertidumbre, la rebaja en las previsiones de crecimiento y la lógica del mercado tras unos meses de importantes subidas harán que el precio medio de la vivienda aumente de una forma más suave en 2019.
José Luis Polo, vocal del Consejo General de Colegios API y presidente del Colegio API de Guipuzkoa, señala que el comportamiento de los precios y de las compraventas tiene una distribución irregular en el territorio español. “Va a seguir habiendo un gran dinamismo en Madrid, Barcelona, Sevilla, San Sebastián, Málaga o Baleares y sus áreas metropolitanas, mientras que zonas de costa y de ciudades medias experimentarán un ritmo de crecimiento menor. Finalmente, nos encontramos con las ciudades pequeñas y los espacios rurales, donde el mercado va a continuar plano, casi estancado. Un escenario de una España a tres velocidades que da lugar a situaciones muy diversas”, afirma.
Polo espera que las cifras de compraventa sean buenas en 2019, siempre que no haya un frenazo brusco de la economía, gracias a la estabilización de los precios. “Este crecimiento en la compra de viviendas viene en buena parte de la demanda embalsada que existía desde que el mercado tocó fondo en 2015: compradores con solvencia que estaban esperando a que finalizara el ciclo descendente. Sin embargo, corremos el riesgo de que se estrangule el mercado a medio plazo si no se renueva esta demanda”, afirma. En este sentido, señala que los agentes inmobiliarios a pie de calle han notado que los compradores con solvencia ya han acudido al mercado y que las personas de menos de 40 años no pueden comprar debido a los bajos sueldos y altos precios, especialmente en las grandes ciudades. De esta forma, cree fundamental que se renueve la demanda para que el mercado no sufra un parón significativo por el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Además, el dinamismo del mercado inmobiliario se podría ver afectado por la ralentización del conjunto de la economía española, la subida del IPC y de los tipos de interés, ya que el actual crecimiento se ha basado en el ciclo económico positivo y los bajos interés de las hipotecas. Por otra parte, Polo alerta de que están aumentando la brecha en los precios entre el centro y la periferia de las grandes ciudades. “Cuando estalló la burbuja inmobiliaria en el año 2007, los precios del centro de las ciudades multiplicaban por dos o por tres los precios de la periferia, pero ahora se están multiplicando por cuatro, cinco o incluso más, lo que hará que muchos compradores tengan muy difícil el acceso a las zonas centrales, necesiten más financiación, e incluso muchos sean expulsados a zonas urbanas más periféricas”, explica. En este sentido, Polo señala que las medias son cada día menos representativas y encubren realidades con mayor índice de dispersión que responden no sólo a crecimientos territoriales diferenciales, sino a ciudades con mercados inmobiliarios a varias velocidades.
En cualquier caso, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria no consideran que se pueda estar produciendo una nueva burbuja, ya que el volumen de operaciones no es tan alto como para que se produzca.
Evolución del alquiler
En cuanto al mercado del alquiler, José Luis Polo advierte de que las medidas que acaba de aprobar el Gobierno pueden provocar un alza de los precios. “Se ha limitado la capacidad de garantizarse el arrendamiento por parte del propietario al reducir la fianza a sólo dos meses. El riesgo de impago es mucho más alto y, como indica la lógica económica, ante mayor riesgo tienden a subir los precios”, explica. Para que las nuevas medidas funcionaran correctamente, sería necesario que el propietario tuviera mayores garantías para volver a disponer de su vivienda de forma rápida en caso de impago del alquiler.
Además, ante el alto nivel de precios del alquiler en las grandes ciudades, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria estiman que se potenciarán figuras como los pisos compartidos, la división de viviendas para crear microapartamentos o los subarriendos. “Esto puede provocar que sigan aumentando los precios, porque el esfuerzo de pagar la renta se divide entre varias personas”, finaliza Polo.
