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Según Ático Jurídico, hay ciertos aspectos que hay que tener en cuenta antes de realizar una compraventa de un inmueble arrendado.
En primer lugar, se plantea si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. En efecto, la ley reconoce este derecho a modo de derecho de tanteo. Esta facultad permite adquirir el inmueble por el arrendatario siempre que abone el precio que el tercero comprador estaba dispuesto a pagar al arrendador en un plazo de 30 días naturales, a contar desde que el vendedor-arrendador notifique fehaciente la decisión de vender. También tiene derecho de retracto cuando ya se haya transmitido el bien inmueble a un tercero, en este caso, se subroga en el lugar de este y en las mismas donaciones. Esto se excluye cuando las partes hubieran pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Si el inquilino renunció al derecho de adquisición, se plantea si es necesario comunicarle la venta. Con la reforma ley 4/2013 de Arrendamientos Urbanos refuerza el principio de autonomía de la voluntad y libertad de pactos. En cualquier caso, y citado antes, es necesario comunicar con antelación de 30 días a la formalización de la compraventa la intención de vender. La ley exige que para la venta de un inmueble arrendado sólo puede inscribirse en el registro de la Propiedad si se justifica que el vendedor-arrendador ha notificado al inquilino su intención de vender.
Otra duda es si se obliga al comprador a respetar el contrato de alquiler o cabe la opción de resolverlo (extinguirlo). Según la ley, sólo el comprador queda subrogado al contrato de alquiler el caso de que este haya sido inscrito en el registro de la Propiedad antes de transmitir el bien inmueble. Se exige que el adquiriente del inmueble sea de buena fe. Si el inmueble no estuviera inscrito en el Registro, cabe la opción de extinguir el contrajo, siempre cuando no hay pacto en contrario. En esta excepción, el arrendatario está facultado para permanecer en el bien inmueble durante 3 meses desde que se le notificó la intención de resolver el contrato y el vendedor una indemnización por daños y perjuicios.
Finalmente, se plantea sobre la fiscalidad de la compraventa de este tipo de inmueble. La ley indica que uno de los gastos deducibles del IRPF que obtiene el inmueble alquilado es la amortización del 3% del valor de la construcción mientras está en vigor el arriendo. Cuando se vende dicho inmueble, se debe descontar el valor de la adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.
