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Muchos propietarios madrileños se plantean comprar para alquilar con el objetivo de obtener una rentabilidad interesante. Dependiendo de la zona en la que se invierta, el rédito económico puede variar cuantiosamente. La rentabilidad bruta del alquiler en 2017 quedó fijada en un 4,2% según el Banco de España1, un porcentaje que supera la media de Madrid, según pisos.com, que ofrecería un 5,25%. El portal inmobiliario ha estudiado el nivel de rentabilidad bruta de los diferentes distritos de la capital, teniendo en cuenta las rentas medias de alquiler y los precios medios de venta.
Los compradores de vivienda en Madrid deben afrontar un precio medio de venta de 272.160 euros, un importe que puede variar bastante si tenemos en cuenta el precio medio de una vivienda en el distrito más caro (Salamanca, con 470.250 €) y el más barato (Villaverde, con 129.510 €). Completan la lista de los más caros Chamartín (419.400 €) y Centro (393.120 €). Por su parte, el Top 3 de los más asequibles lo cierran Puente de Vallecas (138.780 €) y Usera (152.370 €).
Por su parte, los arrendatarios madrileños deberían invertir una media de 14.278 euros anuales en el alquiler de su vivienda, aunque hasta ocho distritos madrileños superan esa cifra. Destacan Centro, con 19.126 euros, Salamanca, con 17.432 euros, y Chamberí, con 17.402 euros. En contrapartida, 13 distritos están por debajo de la media en lo que al gasto anual del alquiler se refiere. Vicálvaro, Barajas y Villa de Vallecas son los más baratos con un coste medio anual de 10.272 euros, 10.420 euros y 10.566 euros, respectivamente.
Según el análisis de pisos.com, tras cruzar los datos anteriores, los distritos que aportarían mayor rentabilidad bruta en alquiler a los propietarios serían Villaverde (8,64%), Puente de Vallecas (8,22%) y Carabanchel (7,82%). Por su parte, los que menos reportarían a los compradores serían Salamanca (3,71%), Chamartín (4,05%) y Fuencarral-El Pardo (4,30%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, explica que “hemos analizado el rendimiento económico que reporta la vivienda en propiedad en la capital madrileña y vemos que, de media, supera el 5%. En algunos distritos, incluso traspasa esta cifra, aunque hay que tener en cuenta que hablamos de rentabilidad bruta, no neta, sin contar partidas como el IBI, la comunidad, los gastos de mantenimiento o los gastos de formalización de la hipoteca, entre otros”. El experto señala que “aunque la demanda de alquiler, tanto residencial como turística en Madrid se ha disparado, los inversores de perfil más conservador deben analizar muy bien el producto y la ubicación, dado que lugares muy rentables sobre el papel podrían presentar riesgos si la presión de los inquilinos no resulta tan fuerte”.
Los propietarios de Salamanca tardarían 27 años en amortizar su casa
Si los compradores de vivienda de la capital afrontasen el coste solo con los ingresos anuales que reciben del alquiler (Price Earnings Ratio, PER), tardarían 19,06 años de media en amortizar el importe. Esa cifra se ve aumentada en casi ochos años en el distrito menos rentable, Salamanca, donde se necesitan, de media, 26,98 años de renta para pagar una vivienda comprada en este distrito. Por su parte, en Chamartín se necesitan 24,7 años y en Fuencarral-El Pardo 23,23 años. En el otro lado nos encontramos con los 11,57 años, de media, que tarda un propietario de Villaverde en pagar su vivienda con el alquiler, seguido por los 12,16 años de Puente de Vallecas y los 12,79 años de Carabanchel.
