Evolución reciente de la jurisprudencia y normativa en materia de compraventa de vivienda y su financiación

Por Joaquín Amaya Galván. Abogado. Director Departamento de Asuntos Jurídicos. GRUPO P.R.A.

Sumario:

-Aspectos financieros que rodean al contrato

-Jurisprudencia sobre cláusulas abusivas

-Créditos para la compra de vivienda emitidos en moneda extranjera – hipotecas multidivisa

-Proyecto de Ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios

-Ley 7/2017 por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la directiva 2013/11 de la Unión Europea y del Parlamento de 21 de mayo de 2013 relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo

A la hora de afrontar el tratamiento que viene otorgando la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo a los asuntos surgidos en relación a los contratos de compraventa de vivienda, inevitablemente nos vemos arrastrados a centrarnos en lo que ha sido el foco de las últimas sentencias más mediáticas.

No nos resulta ajeno que está siendo de proporciones históricas los ríos de tinta vertidos sobre el tema de las cláusulas suelo, anticipos o entregas a cuenta, intereses moratorios, gastos notariales, costas de los procedimientos, derechos de los deudores hipotecarios…etc. Asuntos, todos ellos, que van sin duda de la mano del contrato de compraventa de vivienda.

En este punto, quizá sea conveniente diferenciar: De un lado, aquella normativa y jurisprudencia referidas efectiva y concretamente al contrato de compraventa de vivienda entre el consumidor y la promotora y; de otro lado, aquellas que han surgido – y otras están en camino – de la conflictividad generada por las figuras financieras que rodean la compraventa de vivienda – léase préstamos personales e hipotecarios, avales y cauciones sobre los anticipos entregados a cuenta para la vivienda, intereses de demora, préstamos multidivisa, índice IRPH… -.

Sentada la anterior distinción, si analizamos los contratos de compraventa de vivienda, observamos que lo referido a su forma de pago – su financiación y condiciones de la misma, sus garantías -, no ocupan más que, a lo sumo, un par de cláusulas. Son, sin embargo, de las más trascendentes. El grueso de los puntos conflictivos a los que nos referiremos surgen, por lo general, del contrato de préstamo – o más usualmente su subrogación – entre la entidad financiera y el consumidor – para todos aquellos que no tienen la suerte de pagar la vivienda en metálico, que somos legión -.

Los dos aspectos que venimos mencionando – contrato de compraventa de vivienda y figuras financieras que lo rodean – han sido y son objeto de ingente jurisprudencia y de modificaciones legales que pretenden recoger a posteriori toda esta evolución. No siempre a tiempo ni de forma suficiente, hemos de puntualizar.

Si hay un punto en común o idea que subyace en toda esta producción – tanto jurisprudencial como normativa – ésta es, sin duda, la de otorgarle al consumidor la máxima protección y defensa de sus derechos, tanto frente a la promotora – y resto de intervinientes en el proceso constructivo -, como frente a las entidades bancarias financiadoras. La posición y el tratamiento que debe recibir el usuario final – consumidor – de vivienda, nada tiene que ver con el que se otorga al resto de  operadores económicos, sean estos profesionales o empresarios, que acceden a la compraventa de un inmueble y a su correlativa financiación. Y es lógico.

Continuando con la diferenciación propuesta, si nos centramos en el contrato propiamente dicho, vemos cómo en cuestiones como gastos y tributos de la operación, elección de notaría, penalizaciones por incumplimiento por parte del consumidor, facultad de resolución del contrato por incumplimiento defectuoso…etc, la normativa, la jurisprudencia – y también los Servicios de Consumo de las distintas Comunidades Autónomas – han adoptado una casi inevitable postura de defensa al consumidor final de vivienda.

Poniendo el foco en los pronunciamientos recientes, desde el punto de vista jurisprudencial, entendemos que resulta interesante traer a colación algunas sentencias de nuestro Tribunal Supremo que han establecido doctrina sobre los aspectos señalados (Fuentes consultadas: CENDOJ;  “¿Qué sentencias del Tribunal Supremo han fijado doctrina en materia de compraventa de vivienda?” 5-10-2017. Wolters Kluwer. Isabel Desviat.). Así, citaremos:

Desde la óptica de los aspectos financieros que rodean al contrato, volvemos a encontrarnos en un escenario que “enfrenta” al consumidor final con un operador profesional especializado – las entidades financieras en general -. Así, desde la perspectiva de las condiciones generales de la contratación el tema más recurrente en los últimos meses desde luego ha sido el de las condiciones generales de la contratación-clausulas abusivas, referidos específicamente a la financiación de la compraventa de la vivienda.

Como todos de todos es sabido, en los últimos meses/años son constantes las noticias sobre la judicialización de estos asuntos, repuntando con virulencia tras la Sentencia de Justicia de Luxemburgo de 21 de diciembre de 2016 (“Procedimiento prejudicial – Directiva 93/13/CEE-Contratos celebrados con los consumidores- Préstamos hipotecarios-Cláusulas abusivas – Artículo 4, apartado 2 – Artículo 6, apartado 1 – Declaración de nulidad – Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva”), cuyo análisis en profundidad ha sido abordado por prestigiosísimos juristas a cuyos trabajos nos remitimos. La consecuencia, como venimos apuntando, es que prácticamente nos encontramos con una situación de colapso, especialmente en nuestros juzgados de primera instancia, a los que a diario llegan cientos de demandas sobre las ya famosas cláusulas suelo – tras el fallido intento del Gobierno de arbitrar un procedimiento de resolución amistosa -.

La línea jurisprudencial que se abre camino – y cuyos ejemplos más recientes exponemos más adelante – indican que la actividad judicial se está extendiendo a otras cuestiones conexas no expresamente mencionadas en la Sentencia de 2016, como las reclamaciones de gastos de formalización del préstamo hipotecario o subrogación – notariales, registrales y tributarios -, el alcance de la condena en costas a las entidades financieras demandadas, los intereses de demora exigidos a los consumidores … etc.

Veamos unos ejemplos, de la más reciente jurisprudencia sobre cláusulas abusivas:

• .Al momento de redactar el presente artículo hay, además, recursos con sentencias muy recientes, y muy esperadas sobre la problemática de los créditos para la compra de vivienda emitidos en moneda extranjera – hipotecas multidivisa – y sobre las hipotecas de tipo variable ligadas al índice IRPH. Son las siguientes:

Paralelamente, aunque no con la suficiente coordinación ni el alcance necesario en mi modesta opinión, se han producido y se vienen tramitando modificaciones a la normativa en vigor para adaptar nuestra legislación a toda la problemática apuntada – y otras cuestiones especialmente sensibles como los desahucios provocados por las ejecuciones hipotecarias en los últimos años -.

Reseñar la normativa, tanto estatal como de Comunidades Autónomas, que se refiere a consumidores y usuarios, compradores de vivienda, al tratamiento que deben recibir los préstamos a la financiación de adquisición de vivienda. Coincidiendo con lo que exponemos, en fechas recientes se producen ciertas novedades legislativas que debemos aborda.

Por un lado, el día 13 de noviembre del 2017 se aprueba en el Consejo de Ministros el Proyecto de Ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios – modificará nuestra ley hipotecaria -. En la nota que emite la Moncloa podemos extraer como principales novedades:

Por otra parte, el 4 de noviembre del 2017 se publica en el Boletín del Estado una norma en materia de consumidores que opino va a, o debería, tener también trascendencia y es el resultado de toda esta evolución de los últimos años o meses. La Ley 7/2017 por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la directiva 2013/11 de la Unión Europea y del Parlamento de 21 de mayo de 2013 relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo. Habilita para la creación de organismos paralelos a los tribunales ordinarios para la resolución de conflictos que surjan en materia de consumo.

Para terminar, indicar que también las Comunidades Autónomas han recogido, en los últimos años, la problemática señalada y, dentro de sus competencias, han legislado en la materia. Por poner algún ejemplo citaremos la Ley 1/2012, de 26 de marzo, para la Protección de los Derechos de los Consumidores Mediante el Fomento de la Transparencia en la Contratación Hipotecaria en la Comunidad de Madrid y, la más reciente, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Ley 3/2016, de 9 de Junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.