Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO- PERITOS
Las listas de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria prevalecen sobre otras listas de carácter privado
Tribunal Supremo – 21/09/2011 Sala Tercera
Se desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra Acuerdo del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, de aprobación de lista de peritos que anualmente ha de realizarse para su actuación ante los Juzgados y Tribunales.
El Tribunal Supremo ha confirmado la preferencia de las listas de los peritos de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) para valorar bienes inmuebles que se facilitan a los tribunales españoles en contra de otras de carácter privado.
La Sala de lo Contencioso ha resuelto los recursos que presentaron dos asociaciones privadas de tasadores inmobiliarios contra varios acuerdos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Estos acuerdos confirmaban que “la única lista que debe remitirse a los juzgados es la del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria”. Después de analizar la normativa aplicable, el CGPJ afirmaba que “es meridianamente claro que sólo puede remitirse a los juzgados un listado de una asociación de carácter privado cuando no exista un Colegio Profesional o éste no pueda aportar un listado completo al que los jueces puedan acudir, que en el caso presente no se produce”.
El Supremo ha respaldado con esta sentencia las decisiones del CGPJ: “el tenor literal del artículo 341 de la LEC no ofrece duda alguna sobre el carácter preferente que otorga a las listas de colegiados dispuestos a actuar como peritos remitidas por los colegios profesionales”.
La Sala también despeja otras dudas, como que la preferencia de las listas en sede de los juzgados no guarda relación alguna con el debate de la colegiación obligatoria o voluntaria. Es decir, las listas de colegios y asociaciones privadas no pueden equipararse por esta circunstancia, en el sentido de que como ambas tienen colegiación voluntaria se sitúan en un mismo plano.
El motivo es que el Supremo da preferencia a los Colegios Profesionales porque son entidades oficiales y así está recogido de forma expresa en la legislación. En esta actuación instrumental, son diferentes la posición de un Colegio Oficial y la de una asociación profesional, y es este elemento de diferenciación, basado en un dato objetivo, el que impide considerar irrazonable y desproporcionado tanto el diferente trato atribuido por el artículo 341.1 LEC a quienes se encuentran jurídicamente en posiciones distintas, como la aplicación que de ese precepto ha efectuado el CGPJ en su estricto sentido.
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Marginal Nº 2316437
CIVIL- ARRENDAMIENTOS URBANOS
El arrendador tiene derecho a reclamar el IBI y su impago, sin necesidad de comunicación previa al arrendatario de renta antigua
Tribunal Supremo – 731/2011 – 10/10/2011 Sala Primera
El Supremo ha estimado parcialmente el recurso de los dueños de un local comercial que habían reclamado verbalmente al arrendatario el pago del IBI entre 2000 y 2004, después de que les llegara un requerimiento de la Agencia Tributaria. La resolución anula así la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, que había fallado en contra de los propietarios del local comercial al señalar que no habían comunicado al inquilino su deseo de que pagara el IBI.
De esta forma el Alto tribunal ha establecido que los inquilinos de renta antigua tienen la obligación de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), incluso aunque los propietarios no les notificaran que tenían intención de cobrárselo tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. “No es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI", pues ese deber ya le venía impuesto al inquilino por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Sin embargo, el artículo 61 LHL 1988 y el artículo 60 LHL 2004 configuran el IBI como un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos establecidos en dichas Leyes. Con arreglo a estas el hecho imponible del tributo es la titularidad del derecho de propiedad de un inmueble urbano, y son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas que ostenten la titularidad del derecho (artículos 64 LHL 1988 y 63 LHL 2004). El caso de arrendamiento del inmueble que genera el IBI no se contempla en estas Leyes y de ellas no se deduce obligación directa alguna del arrendatario sobre el pago o gestión de pago del IBI.
En consecuencia, el arrendador -que tiene derecho a repercutir el pago del IBI- no puede exigir al arrendatario que se haga cargo de la gestión directa del pago del IBI ante la Administración, en las fechas de su devengo, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente o se acredite, al menos, que el arrendador comunicó al arrendatario que debería hacerse cargo del pago directo del IBI, supuesto en el que -la falta de respuesta del arrendatario- podría ser interpretada como asunción de la obligación.
En el supuesto que examinamos, el pago del IBI no se pactó en el contrato de arrendamiento, los arrendadores no han acreditado la existencia de un acuerdo posterior al contrato para que el arrendatario se hiciera cargo del pago directo del IBI en los periodos de devengo, y tampoco han acreditado que -según alegaron en la demanda- se comunicara al arrendatario, tras la entrada en vigor de la LAU 1994, que debía satisfacer el IBI directamente ante la Administración. No hay incumplimiento del arrendatario de la gestión de pago del IBI, ni siquiera le puede ser imputada una actuación negligente que haya perjudicado a los propietarios, pues ellos son el sujeto pasivo del impuesto. Por todo esto no le es exigible al arrendatario la cantidad que por recargos y gastos de apremio se reclama en la demanda junto al importe del IBI.
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Marginal Nº 2319623
CIVIL- ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
No se produce la extinción del contrato por tácita reconducción
Tribunal Supremo – 678/2011 – 20/10/2011 Sala Primera
Se desestima el recurso de casación interpuesto contra sentencia desestimatoria de la Audiencia Provincial de Asturias, con sede en Gijón, sobre solicitud de resolución de contrato de arrendamiento rústico.
La Sala del Supremo considera que el arrendamiento litigioso se encuentra sometido a la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos (LAR) al cumplir el requisito exigido en ella y le resulta aplicable el derecho de indemnización por abandono de la finca.
De esta forma el tribunal declara que la expiración de la prórroga legal no produce la extinción del contrato de arrendamiento rústico, ya que el artículo 83.1 b) LAR deja a salvo que hubiere habido tácita reconducción, y ello, sin duda, reproduce las características de aquél (salvo las modificaciones introducidas con la ley 1/92), no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no será el que regía en el contrato extinguido, sino el que ha de ser dentro de la reconducción conforme al Código Civil.
Considera el Supremo que una cosa es el que día 31 de diciembre de 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad y otra las condiciones que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización.
En definitiva, la ley 1/92 modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos, en lo que respecta al derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, y al complemento indemnizatorio por abandono, sin la limitación temporal impuesta para el acceso.
Asimismo destacada doctrina ha manifestado que si el arrendador no quiere recuperar la finca, es decir, si no requiere al arrendatario para que la abandone, lo que ocurrirá será que, aun habiendo concluido el tiempo de prórroga, el contrato seguirá vigente por tácita reconducción, una y otra vez. Pero mientras no se extinga definitivamente el contrato, y aunque se haya extinguido el derecho de acceso a la propiedad, el arrendador sólo podrá recuperar la finca mediante el pago de la compensación. La Ley ha querido que la compensación no sea automática. Es el arrendador, esta vez, quién ha de “elegir” entre recuperar la finca, pagando, o seguir soportando el arrendamiento
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Marginal Nº 2316676
CIVIL- ARBITRAJE
Las partes tenían conocimiento de la sumisión al contrato de arbitraje
Audiencia Provincial de Madrid – 370/2011 – 21/09/2011
Se ejercitó demanda de juicio verbal para la anulación del laudo arbitral dictado en fecha 7 de enero de 2011 basándose en que la cláusula final del contrato de arrendamiento se pactó una sumisión al arbitraje si bien en el anexo no consta. En el anexo no figura la otra titular que firmó el contrato de arrendamiento, por lo que no pactó el convenio arbitral, existiendo motivo de anulación porque no hay una inequívoca voluntad de la misma de someter a arbitraje las controversias que puedan surgir al aplicar el contrato. Además, como motivo de anulación del laudo, se manifiesta que se han resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje y siendo contrario éste al orden público.
La Audiencia desestima el recurso en solicitud de declaración de nulidad de laudo arbitral. La Sala declara que con independencia de que el convenio arbitral y el documento solamente se firmara por una de las partes, por razones que no vienen al caso, es evidente que las partes, y en concreto ambas partes arrendatarias, tenían la absoluta conformidad y el conocimiento de la sumisión al citado contrato de arbitraje, por lo que procede desestimar el motivo expresado en la demanda de nulidad.
Sobre la falta de competencia en cuanto a la posibilidad de someter el arbitraje una resolución de contrato de vivienda, la AP dice que “atendiendo al carácter patrimonial de las normas concernidas por el arbitraje, no parece que la LAU haga indisponible la materia que regula, tanto más cuando se trata de determinar el cumplimiento contractual y, muy significadamente, el de la principal obligación del arrendatario, sin que en la suscripción del convenio arbitral se advierta ninguna situación de privilegio o abuso para el propietario que sólo persigue la obtención de la contraprestación pactada por la cesión del uso y disfrute de la vivienda de la que es titular”.
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Marginal Nº 2316707
CIVIL- ARRENDAMIENTOS URBANOS
La necesidad del propietario obliga a extinguir el contrato de arrendamiento
Audiencia Provincial de La Coruña – 478/2011 – 27/09/2011
Se desestima el recurso de apelación interpuesto en nombre de los demandados, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Noia, sobre resolución de contrato arrendaticio.
El 12 de febrero de 2008 la propietaria dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra los inquilinos, basado en que ella necesitaba la vivienda, pues se había casado en agosto de 2007, y vivía de alquiler; además, los arrendatarios no ocupaban la vivienda, sino que residían en otra de su propiedad. Por lo que solicitaba la resolución contractual, por necesidad del propietario, y alternativamente por tener otra vivienda y no ser ambas necesarias.
El tribunal expone una serie de argumentos que descartan las pretensiones de los apelantes. No cabe estimar la alegación del inquilino de que la vivienda reclamada no reúne unas condiciones mínimas acordes con el estatus de la arrendadora. No se puede pretender suplantar la voluntad de un tercero. “Si la arrendadora desea residir en esa vivienda, única que consta que sea de su propiedad, sean cuales sean sus dimensiones y estado de conservación, no puede plantearse que no sea apta para unas supuestas exigencias. Eso lo tendrá que decidir ella misma”.
Además, el sentido proteccionista que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 tuvo en su origen de la figura del inquilino decae parcialmente en la actualidad, tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa a partir del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, y posteriormente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, por lo que el concepto de necesidad debe ser cercano al que tiene la sociedad, y aunque alejado del mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo tan estricto que haga ilusoria esta causa de resolución.
En todo caso, la necesidad nunca puede ser autocreada, ni basarse en necesidades existentes cuando se arrendó, y debe ser cumplidamente acreditada por el demandante.
Reconocida la necesidad de ocupación del arrendador, no puede prevalecer ni oponerse al ejercicio de la acción los propios intereses o necesidades del arrendatario, porque la norma legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad de aquél, y justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, cede ante ella la del inquilino.
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Marginal Nº 2319703
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO- CONTAMINACIÓN ACÚSTICA
Instalaciones recreativo-deportivas que superan los umbrales sonoros admitidos legalmente
Tribunal Superior de Justicia del País Vasco – 412/2011 – 08/06/2011
Es objeto de esta sentencia el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo por el que se estima el recurso planteado contra la desestimación presunta por silencio administrativo de la solicitud formulada por la Comunidad de Propietarios afectada en la que se instaba el traslado de unas canchas de baloncesto.
En consecuencia, se declaró la anulabilidad de la resolución presunta recurrida y ordenó al Ayuntamiento, ahora recurrente, a desmontar los tableros de las canastas para impedir el ejercicio de cualquier práctica deportiva mientras adopta alguna o algunas de las medidas enumeradas en el fundamento de derecho cuarto de la misma sentencia, que aseguren el uso de las canchas de baloncesto por debajo del umbral auditivo establecido por la Ordenanza Municipal de Protección del Medio Ambiente.
Una sentencia, la recurrida, que plasma que resolvía un conflicto desatado por el derecho al descanso de los vecinos, en contraposición al derecho al recreo; concluyendo que se estaba ante la práctica intensiva de una actividad recreativo-deportivo que generaba un volumen de ruido que excedía de las previsiones normativas, incluidas las municipales, y, en concreto, ante un factor de contaminación acústica.
Sin embargo, el Ayuntamiento considera que las canastas serían una actividad vecinal equiparable a cualquier otra pequeña molestia de tipo doméstico ciudadano, así como el ruido originado por los usuarios de la vía pública, que no podía ser considerada como contaminación acústica, ya que, debe referirse dicha contaminación a los ruidos que causan efectos significativos importantes sobre el medio ambiente y este no sería el caso. Asimismo, no considera de aplicación la Ley del Ruido de 2003 al tratarse de una ligera molestia; además señala el Ayuntamiento recurrente, que aunque en algún momento se hubiesen superado los límites de ruido admitidos legalmente, el problema ya estaría solventado al haberse establecido la prohibición de jugar en dichas canchas a partir de las veintiuna horas y, por consiguiente, insiste en negar que se pueda continuar manteniendo que se superan los límites acústicos establecidos por la Ordenanza municipal por la noche.
Con todo ello, la Sala desestima el recurso al asumir en lo fundamental los argumentos de la sentencia apelada, considerando esencial para llegar a dicha respuesta la posición de garante del Ayuntamiento en lo que interesa con la incidencia acústica de las canchas de baloncesto, además de que en el expediente constaban como acreditados los supuestos en los que se habían superado los límites acústicos permitidos por la propia Ordenanza Municipal.
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Marginal Nº 2319702
CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL
Instalación de ascensor en el local de negocio para crear zona de servicios comunes
Tribunal Supremo – 633/2011 – 04/10/2011 Sala Primera
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por demandado contra Sentencia parcialmente estimatoria dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, sobre solicitud de imposición de servidumbre en local de la recurrente, para instalación de un ascensor para la Comunidad de Propietarios.
La Comunidad de Propietarios demandó por los trámites del juicio ordinario a la propietaria y usufructuaria de un local de negocio sito en la planta baja de dicho inmueble, y solicitó la declaración de la obligación de las demandadas a permitir la instalación del servicio de ascensor en el local referido, a lo que se opuso la otra litigante. El juzgado acogió la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la audiencia.
La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del quórum necesario, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices.
El interés general, con referencia a las fincas antiguas, resulta de ser el ascensor un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble. De esa forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la Comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento.
El artículo 9 c), en relación con el artículo 17, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal, con el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios por mayoría, permiten la constitución de servidumbres para la creación de servicios comunes con la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía, obviamente con el resarcimiento de daños y perjuicios, cuya valoración deberá efectuarse en cada supuesto concreto según el espacio ocupado, las molestias y el grado de la propia servidumbre.
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Marginal Nº 2316078
JURISPRUDENCIA
CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL
Las obras de cerramiento de terraza no alteran la configuración exterior del edificio
Tribunal Supremo – 713/2011 – 04/10/2011 Sala Primera
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra Sentencia desestimatoria de la Audiencia Provincial de Valencia, sobre impugnación de obras de cerramiento de terraza, por entender que alteran la configuración exterior del edificio.
La parte demandante interesó la declaración de ilegalidad, y posterior demolición, de las obras llevadas a cabo por la sociedad demandada en el local comercial de su propiedad. Alegó que las obras ejecutadas suponían una alteración de la configuración externa del conjunto y por otro lado que aquellas le producían daños y perjuicios derivados de la acumulación de basuras y desperdicios así como inundaciones filtraciones y humedades y pérdida de las vistas de las cuales gozaba con anterioridad a las obras.
La parte demandada se opuso a la demanda por considerar que las obras litigiosas fueron ejecutadas en el local de su propiedad así como que éstas no afectaban o alteraban elemento común alguno ni causaban daños o perjuicios al resto de elementos privativos.
El juez desestimó la demanda. Entendió que las obras ejecutadas por la sociedad demandada no alteraban la configuración externa del edificio y se encontraban autorizadas atendidas las amplias facultades que la normativa del complejo concedía a los titulares de los locales comerciales con la finalidad de dotar a estos del aspecto interno y externo que tuvieran por conveniente. En cuanto a los perjuicios que dichas obras pudieran causar consideró que la parte demandante no había aportado o practicado prueba tendente a acreditar la existencia de los perjuicios reclamados.
Además, la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. Y, en cuanto a la ilegalidad de las obras realizadas por la sociedad demandada, concluyó que de la prueba practicada no podía determinarse que aquellas, efectuadas en elemento privativo, alterasen algún elemento común. Por lo que respecta a los perjuicios reclamados consideró que la parte demandante no había probado ni la existencia ni el alcance de los mismos.
Se recurre al Supremo y la Sala declara que se alega por la recurrente que en aquellos casos en los cuales se ejecuten obras, sean o no desmontables, en elemento privativo, en este caso, terraza, si aquellas afectasen a la configuración exterior del edificio precisarían para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH.
Dicha fundamentación es incuestionable, aunque no aplicable al supuesto litigioso. La Sentencia recurrida, tras efectuar la valoración conjunta de la prueba, concluye que la actividad probatoria efectuada por la parte demandante, ahora recurrente, ha sido insuficiente para acreditar que las obras ejecutadas por la sociedad recurrida alteran la configuración exterior del edificio, y declara, asimismo, la necesidad de una prueba pericial, no practicada en el caso de autos, que permitiera determinar sobre la afectación o no de la configuración exterior.
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Marginal Nº 2318211
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