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Las leyes que regulan los principales Impuestos que gravan la tenencia y explotación de bienes inmuebles ya sea por una persona física (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre el Valor Añadido) o bien por una persona jurídica (Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre el Valor Añadido) no son fáciles de comprender e interpretar. En este artículo intentaremos de forma clara y concisa enumerar los principales gastos deducibles que puede usted aplicar para disminuir su tributación.
- El nuevo Gobierno ha suprimido la subvención de 210 euros al alquiler para jóvenes (RBE), así como otras ayudas para tramitar el arrendamiento (avales, fianza…)
- La supresión de la limitación existente en renta para poder aplicar íntegramente la deducción por adquisición de vivienda no se ha producido en la del alquiler, lo cual supone de facto primar la adquisición frente al arrendamiento
- Cuando una sociedad arriende al mismo tiempo tanto inmuebles destinados a vivienda como destinados a una actividad económica, debería repercutir IVA y emitir facturas sólo por lo percibido por el arrendamiento de éstos últimos
SUMARIO
I. Deducciones por el alquiler de de inmuebles
II. Arrendamiento de inmuebles como actividad económica
III. Tratamiento en el IVA
IV. Recientes modificaciones
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I. Deducciones por el alquiler de de inmuebles
Si usted posee en propiedad un inmueble que no constituya su vivienda habitual y no la arrienda, con carácter general no sólo no podrá deducir nada en relación con el mismo, sino que encima tributará por ella ya que la Ley del IRPF le obliga a incluir dicha vivienda en su declaración de la renta considerando como ingreso computable a efectos del Impuesto el 2% del valor catastral de dicha vivienda o un 1,1% si el mismo ha sido revisado.
En el caso de que tenga una de sus propiedades alquilada, de las rentas íntegras que perciba de su inquilino podrá deducirse los siguientes gastos:
• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y demás gastos de financiación (Por ejemplo, los derivados de una hipoteca sobre el inmueble alquilado), siempre que sean a cargo del propietario.
• Los gastos de reparación y conservación del inmueble, pero en ningún caso las cantidades destinadas a su ampliación o mejora, las cuales serán deducibles exclusivamente vía amortización.
• Los tributos y recargos (IBI, tasa de basuras y alcantarillado, contribuciones especiales, etc..).Recordemos que para el IBI se ha establecido un recargo especial para los ejercicios 2012 y 2013.
• Los alquileres pendientes de cobrar, los gastos de administración, guarda o vigilante jurado, portería, jardinería o similares.
• Las primas de contratos de seguros sobre los bienes, las cantidades destinadas a la adquisición de servicios y suministros, como por ejemplo agua, gas, electricidad, etc.
• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento (gestoría y registro), subarrendamiento y defensa de carácter jurídico (en caso de que se inicie un desahucio).
• Los gastos soportados por los anuncios en prensa y por las llamadas telefónicas para el alquiler de habitaciones a estudiantes, siempre que el arrendador los soporte efectivamente y exista vinculación entre estos gastos y los ingresos del posterior arrendamiento.
• Con respecto al gasto por amortización, la ley permite deducir un 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En todo caso, la amortización y todos los demás gastos se aplican exclusivamente en proporción al tiempo en que el bien se ha tenido arrendado, en caso de que el arrendamiento no haya abarcado todo el año. Las cantidades destinadas a la ampliación o mejora serán asimismo amortizables en la forma anteriormente descrita.
Es importante resaltar que, para los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles) se reducirán en un 60%, a partir del 1 de enero de 2011, y en un 100%, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31 de diciembre de 2010 la edad límite era de 35 años) y obtenga unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta a efectos múltiples (IPREM), esto es, 7.455,14 euros anuales. No obstante, la edad del arrendatario se amplía hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera firmado con anterioridad al 1 de enero de 2011.
A estos efectos, no se considera como arrendamiento de vivienda, el que no tiene dicho destino, y en particular, los de alquiler estacional y para el ejercicio de una actividad económica (como se verá más adelante).
Son deducibles para calcular el rendimiento neto procedente de dichos alquileres los mismos gastos que en el caso del arrendamiento de una vivienda, pero con la especialidad de que, al repercutir IVA en nuestro arrendamiento, podemos deducirnos todo el IVA que hayamos soportado (por ejemplo el IVA soportado en las reparaciones del inmueble).
Es interesante mencionar que se modificó la deducción por obras de mejora realizadas en cualquier tipo de vivienda que poseamos, ó en el edificio en que se encuentre, incrementándose el límite anual de la base imponible para poder optar a la misma, y elevando el tipo de la misma hasta un 20% de las cantidades satisfechas, siempre y cuando no excedan de los límites que marca la Ley, y el pago se realice mediante tarjeta de crédito, transferencia bancaria, cheque ó ingreso en entidades de crédito pero nunca cuando el pago se realice en metálico. No obstante no dará derecho a practicar esta deducción cuando las obras se realicen en viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. A estos efectos, serían consideradas obras de mejora la instalación de paneles solares, cristales de aislamiento térmico, renovación de calderas viejas y contaminantes, etc… Esta deducción resultará de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2012.
II. Arrendamiento de inmuebles como actividad económica
El arrendamiento de inmuebles puede ejercerse como Actividad Económica siempre y cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a la gestión y, al menos, con una persona con contrato laboral y jornada completa. En este caso, son gastos deducibles no sólo aquellos que se computan a efectos de calcular el rendimiento de capital inmobiliario sino todos los que correspondieran en el Impuesto sobre Sociedades. Por tanto, analizaremos conjuntamente los gastos deducibles cuando el alquiler de inmuebles tenga la consideración de Actividad Económica con independencia de que la misma se ejerza como persona física o a través de una sociedad.
En primer lugar, debemos destacar que el hecho de que una sociedad posea un inmueble en propiedad no implica que podamos deducirnos cualquier gasto derivado del mismo, puesto que, en principio, sólo tienen la naturaleza de gastos deducibles aquellos que sean necesarios para la obtención de los ingresos de la sociedad. No obstante, y en el caso de que una sociedad tenga dichos inmuebles disponibles para su venta, estos tendrían la consideración de existencias y, en consecuencia, todos los gastos en que se incurra hasta su transmisión serían deducibles. Dada su condición de existencias, no serían amortizables aunque, en caso de deterioro de los mismos (incendio, vandalismo, robo, inundación, etc..) se podría dar dicho deterioro como gasto deducible.
En cambio si es un elemento afecto a la actividad económica desarrollada por la sociedad o por la persona física (incluido el alquiler del mismo) son deducibles con carácter general los siguientes gastos:
1. La amortización practicada: Cada año los bienes inmuebles son amortizables en un porcentaje que marca la Ley.
2. Impuestos: Son deducibles todos los impuestos que gravan los bienes inmuebles y que no tengan carácter estatal. El más común y gravoso suele ser el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) pero también existen otros como diversas tasas (incluyendo la de basuras y alcantarillado) así como también sería deducible cualquier otra contribución especial que se gire sobre el inmueble.
3. Mantenimiento y reparaciones: Todos los gastos incurridos en reparaciones y en elementos no muebles (lámparas, cuadros eléctricos, pintura, pavimento y suelo, ventanas, tejado, fachada, etc..).
4. Gastos financieros: Los intereses abonados por préstamos hipotecarios suscritos para adquirir el inmueble serán deducibles íntegramente.
5. Otros gastos necesarios: Tales como las primas de seguro; las cantidades destinadas a servicios legales, asesoramiento y llevanza de contabilidad o suministros (agua, luz, teléfono, gas, etc…); cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales (administración, portería, vigilancia, etc, es decir, gastos de comunidad); los gastos en su caso de formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión, constitución de derechos y de defensa jurídica relativos a ellos.
6. Impagados: En caso de que estemos arrendando un bien inmueble y nuestro inquilino no esté abonando las correspondientes rentas, podemos deteriorar el saldo deudor a nuestro favor, con lo que llevaríamos dicho importe al Impuesto sobre Sociedades como gasto deducible, esto es, si no cobramos, al menos, no pagaríamos impuestos por unos ingresos no cobrados.
III. Tratamiento en el IVA
Por otro lado, y en lo que respecta al tratamiento a efectos de IVA que tendría el arrendamiento de bienes inmuebles, tendríamos tres escenarios posibles:
1. Si la sociedad o la persona física realiza el arrendamiento de un bien inmueble por el que tiene que repercutir IVA sobre las cantidades percibidas, todo el IVA soportado sería deducible. Por ejemplo, el alquiler de unas naves industriales, unas oficinas o unos garajes sería una actividad económica por la que habría que repercutir IVA, estando obligada a cumplir con todas las obligaciones formales y materiales del IVA (llevanza de libros registros de facturas expedidas y recibidas y presentación de autoliquidaciones periódicas de IVA).
2. Si la sociedad o la persona física se dedica al arrendamiento de viviendas, no deberá repercutir cantidad alguna en concepto de IVA, ni tendría que emitir factura por las cantidades percibidas de dicho arrendamiento, pero no podrá deducirse ningún IVA que haya soportado. El IVA soportado solo será deducible como mayor gasto, ya que, por ejemplo, si recibo una factura de una reparación del inmueble por 100 euros más 18 euros de IVA, lo único que podré hacer es deducir los 118 euros como mayor gasto con respecto a las rentas percibidas pero nunca deducirme el IVA soportado por el mecanismo de IVA repercutido menos IVA soportado.
3. En caso de que una sociedad o una persona física arriende al mismo tiempo tanto inmuebles destinados a vivienda como inmuebles destinados a realizar una actividad económica, debería repercutir IVA y emitir facturas sólo por las cantidades percibidas del arrendamiento de los bienes inmuebles destinados al desarrollo de una actividad económica (naves, oficinas, despachos, lonjas, locales, garajes, etc..). A la hora de calcular qué parte del IVA soportado es deducible, y dado que sería muy difícil distinguir qué parte del IVA soportado corresponde a cada actividad, se calcula un porcentaje de deducción del IVA soportado total que se conoce como Regla de Prorrata.
• A título ilustrativo, podríamos tener el caso de una sociedad que alquila unas oficinas a un despacho de abogados y una vivienda a un particular. En este caso, el alquiler de las oficinas tributaría por IVA mientras que en lo que respecta al alquiler de la vivienda no habría que repercutir IVA alguno. Para calcular la prorrata de deducción del IVA soportado, calcularíamos qué parte de los ingresos de la empresa corresponden a cada actividad. Por ejemplo 10.500 € anuales a la actividad de alquiler de las oficinas y 6.300 € al alquiler de la vivienda. Una vez calculado esto, vemos que el 70,95 % de los ingresos provienen del alquiler de las oficinas, por lo que, redondeándolo a la unidad superior (en este caso 71%), tendríamos el porcentaje del IVA total que hemos soportado en el desarrollo de la actividad que podríamos deducirnos.
IV. Recientes modificaciones
Finalmente, destacamos, por su impacto en el mercado del alquiler, dos recientes modificaciones que ha realizado el actual Gobierno:
4. La supresión de la Renta Básica de Emancipación (RBE), que proporcionaba desde enero de 2008 una subvención mensual de 210 euros para facilitar el pago del alquiler a jóvenes de entre 22 y 30 años que no superaran los 22.000 euros brutos de ingresos anuales, así como otras ayudas para tramitar el arrendamiento (avales, fianza…). El disfrute de esta renta tenía una duración máxima de cuatro años. La modificación adoptada por el Ejecutivo consistirá en la no inclusión de nuevos beneficiarios, lo que en realidad supondrá la eliminación de la ayuda, que se mantendrá hasta que quienes la venían percibiendo agoten los citados cuatro años.
5. La supresión de la limitación existente en renta para poder aplicar íntegramente la deducción por adquisición de vivienda habitual no ha venido acompañada de una supresión de la limitación en renta existente en la deducción por alquiler de vivienda habitual, lo cual supone de facto primar la adquisición de vivienda frente al alquiler, en un intento de dar salida al enorme stock de vivienda nueva que existe en nuestro país.
David Alvarez. Larrauri & Martí Abogados
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