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En el actual entorno de bajos tipos de interés, la banca busca nuevas maneras de aumentar su margen de beneficios. Esto se ve claramente en el sector de los créditos hipotecarios, ya que la inmensa mayoría de las entidades bancarias ha decidido aplicar un interés fijo inicial (TINI) más elevado en sus hipotecas variables, una medida que, según el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, les permite ganar unos 545 euros más de media durante el primer año de vigencia de estos productos.
El fijo inicial encarece un 7 % las mensualidades del primer año
Los datos recogidos por el comparador revelan que el tipo medio aplicado sobre los créditos hipotecarios durante el primer año es un fijo del 1,83 %, mientras que para el resto del plazo se aplica un interés variable medio del 1,31 % más el valor del euríbor. Por tanto, para una hipoteca estándar de 150 mil euros a 25 años, las cuotas que se pagan durante los doce primeros meses tienen un importe de unos 623 euros, un 7,29 % más que las mensualidades sucesivas.
En términos anuales, esta diferencia supone que, de media, se pagan unos 545 euros más el primer año, suponiendo que el euríbor se mantuviera en el valor registrado en junio (-0,149 %), que durante el resto del plazo de la hipoteca. Además, poner un interés fijo algo más alto que el diferencial posterior no solo es un buen negocio porque permite cobrar más el primer año, sino también porque deja pasar el tiempo para que se produzca una posible subida de los índices de referencia.
El TINI más alto se suma al resto de los gastos iniciales
Pero los hipotecados no solo tienen que pagar más en intereses durante el primer año de vigencia del contrato. Al mayor importe de las cuotas mensuales hay que sumarle el coste de la posible comisión de apertura y el precio de los productos vinculados (sobre todo de los seguros de hogar y de vida), así como los gastos de compraventa y de formalización de la hipoteca. Estos últimos suponen entre el 10 % y el 15 % del valor de la vivienda, así que el esfuerzo económico que hay que hacer el primer año se multiplica.
De hecho, ahora que los intereses son tan bajos, los bancos también han aprovechado para endurecer los requisitos de vinculación y encarecer las comisiones, especialmente desde la sentencia de diciembre de 2016 que obliga a la banca a devolver todo lo cobrado de más por la cláusula suelo con retroactividad total. De esta manera, las entidades españolas tratan de aumentar sus ingresos para compensar su escaso margen de intereses y recuperar una parte de lo que tendrán que reembolsar a los afectados por el suelo.
No todas las hipotecas tienen un fijo más alto que el diferencial posterior
Sin embargo, la diferencia de más de medio punto entre el interés inicial y el aplicado posteriormente no se da en todos los casos. La Hipoteca Variable de Banco Santander, por ejemplo, tiene un fijo inicial del 0,99 % durante el primer año y un tipo variable de euríbor más 0,99 % durante el resto del plazo, por lo que si la contratáramos, solo pagaríamos un 0,149 % más en los doce primeros meses (el valor del euríbor actual).
Además, para evitar pagar de más durante el primer año, también podemos contratar una hipoteca fija cuyo interés sea siempre el mismo. Uno de los productos a tener en cuenta en ese sentido es la Hipoteca Sin Comisiones Fija de Bankia, que tiene un interés desde el 1,75 % (aplicado para un plazo de 10 años) y cuyo único requisito de vinculación es domiciliar la nómina. Eso sí, para conseguir estas condiciones es imprescindible ingresar al menos 1.800 euros al mes, pues para los clientes con un sueldo inferior el interés es más elevado.
