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Madrid, 24 de mayo de 2017. El apetito inversor por las viviendas y los edificios para rehabilitar en Madrid no cesa. Si 2016 fue el año del despegue de la construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios, 2017 será el de la rehabilitación de inmuebles. La consolidación de la senda alcista de la cifra de visados para uso residencial, después de encadenar tres años consecutivos en positivo, no deja lugar a dudas.
En los dos primeros meses, los visados autorizados para obra nueva y rehabilitación de edificios para uso residencial en España suman ya 12.779 unidades, lo que supone un aumento del 20,3% respecto al mismo periodo de 2016, según los datos del Ministerio de Fomento. Un crecimiento centrado en las grandes ciudades españolas, con Barcelona y Madrid a la cabeza.
“La escasez de terrenos para edificar, una demanda cambiante que desea vivir en el centro de la capital en propiedades más modernas y con mejores servicios, ha convertido la rehabilitación en un segmento clave para inversores y promotores”, asegura Paloma Pérez Bravo, directora general de Engel & Völkers Madrid.
Esta situación, unida a la existencia de un volumen interesante de edificios con necesidades de importantes reformas, hace prever un repunte en la actividad rehabilitadora. En este sentido, Pérez Bravo estima que a final de año el centenar de edificios que se comercializa actualmente en el centro de Madrid “se multiplicará por dos”.
La codiciada zona ‘prime’
Los fondos de inversión americanos, ingleses y alemanes son, junto a las grandes fortunas latinoamericanas, los inversores más activos en este tipo de operaciones en los últimos meses. Todos ellos, aunque atraídos por la recuperación gradual del mercado inmobiliario español, han centrado buena parte de su actividad en Madrid. Concretamente en zonas de nueva edificación de los alrededores de la ciudad y en los barrios más prime de la capital.
A pesar de que la rehabilitación de inmuebles crece a doble dígito, la oferta actual aún no satisface la gran demanda existente de viviendas en las zonas más codiciadas de Madrid, lo que presiona al alza el coste de adquisición del activo a rehabilitar. Y es en la almendra central de la ciudad donde se concentran las intervenciones de rehabilitación más demandadas, principalmente en los barrios de Salamanca, Retiro, Chamberí, Centro y Chamartín.
El perfil de cliente de este tipo de producto se puede dividir según el rango de precios. Mientras el cliente nacional protagoniza las operaciones de viviendas entre los 500.000 euros y un millón de euros, el internacional liderado por compradores procedentes de México, Colombia, Venezuela, Francia y Suiza, copa el 80% de las operaciones que se realizan por encima del millón de euros.
El interés es tan elevado en algunas zonas que, en los últimos meses, se puede hablar de cifras de récord. Entre ellas, cabe destacar la de un edificio compuesto por ocho viviendas en El Viso, cuya venta logró cerrarse en un solo mes.
El ‘flipping’ como inversión a corto plazo
Otra opción de inversión dentro del espectro de la rehabilitación es el flipping. Estas operaciones realizadas por “inversores expertos, la gran mayoría arquitectos, que aprovechan su amplio conocimiento del mercado para comprar propiedades para reformar y posteriormente venderlas a buen precio ha crecido mucho en los dos últimos años”, explica Óscar Larrea, director de Obra Nueva de Engel & Völkers Madrid.
La clave está en aprovechar la escasa oferta de propiedades reformadas con altas calidades en un momento de fuerte demanda y de subida de precios. De este modo, “se pueden obtener elevadas rentabilidades que pueden oscilar entre el 10% y el 20% en cortos periodos de tiempo que van desde los tres a los seis meses dependiendo del tipo de reforma”, añade Larrea.
Los activos óptimos para realizar flipping son las propiedades en zonas muy demandadas, barrios en recuperación con precios aún bajos y activos procedentes de la banca. En los últimos años, los productos más buscados son viviendas en Madrid capital con precios entre los 2.000-3.500 euros/m2 en las zonas más consolidadas y prime como Recoletos, Castellana, Justicia y Almagro. Junto a estas áreas destacan otras en recuperación con mayor cantidad de oferta como Guindalera, Fuente del Berro, Malasaña o Lavapiés.
Engel & Völkers asesora en las localizaciones y reformas a realizar para asegurar la venta y el retorno de inversión deseado. “La tangibilidad de este tipo de producto le convierte en uno de los más seguros», afirma Larrea.
