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La tributación del alquiler de inmuebles es una materia que mueve muchos millones de euros y en la que la legislación juega un papel fundamental para la correspondiente regulación del sector. En este sentido cabe destacar que de un tiempo hacia aquí, existen recurrentes inspecciones de Hacienda a contribuyentes poseedores de un inmueble, tenga o no tenga licencia para operar como apartamento turístico, del que han obtenido rendimientos en concepto de alquiler turístico (destinado a temporadas muy cortas)
En la práctica, la Administración Tributaria estatal no está entrando a valorar si los pisos que alquila el contribuyente disponen o no de licencia para operar como alquiler turístico, ya que no es competencia suya, contrariamente a lo que se acostumbra a pensar (es de competencia municipal).
“Conviene remarcar que Hacienda se está mostrando bastante rígida limitando de manera estricta los gastos deducibles vinculados a esta actividad inmobiliaria, expidiendo actas de importe significativo, junto con las correspondientes sanciones. Ante este escenario, consideramos totalmente recomendable que se acuda al profesional adecuado, antes de dar cualquier paso en falso que comprometa aún más la situación del contribuyente”, afirma Xavier López Villaécija, director del área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda.
Por otra parte, el alquiler de una vivienda está exento de IVA, salvo que se presten complementariamente servicios propios de la actividad hotelera durante la estancia del inquilino (mención expresa a los pisos donde se realiza la actividad de alquiler turístico). “Es importante asimismo considerar la posible incidencia a efectos de IVA en caso de que la vivienda se afecte parcialmente a la gestión administrativa vinculada a una actividad económica llevada a cabo por el inquilino (arquitecto, abogado, etc.), que podría derivar en responsabilidad subsidiaria del propietario, respecto al IVA que se devengaría al no destinarse exclusivamente a vivienda dicho inmueble”, añade Xavier López Villaécija.
El IRPF en el cobro del alquiler de un inmueble y peculiaridades adicionales en materia fiscal
El rendimiento derivado de alquilar un piso tributa aplicando la escala general del Impuesto. Por lo tanto, forma parte del mismo “saco” que la retribución del trabajo o que el rendimiento de actividades económicas. De los ingresos, es posible desgravar, con una serie de limitaciones, exclusivamente aquellos gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, por ejemplo, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, el IBI, tasas, gastos de reparación y conservación, derramas, seguros vinculados al inmueble o a la hipoteca, gasto por amortización anual, etcétera.
“Cabe señalar –explica el director del área Fiscal de Sanahuja Miranda- que cuando se pasa a alquilar un piso que ha sido la vivienda habitual del propietario, éste, si tiene derecho, no puede continuar aplicando la deducción por vivienda habitual, en la medida en que dicho inmueble pierde tal condición”.
Además, es de destacar la reducción del 60% sobre el rendimiento de alquiler que, de facto, puede aplicar el arrendador respecto al arrendamiento de un piso que el arrendatario destina exclusivamente a vivienda habitual. Por tanto, si estamos ante alquileres turísticos, esta reducción no sería de aplicación, igual que si se alquila un local u oficinas con destino empresarial. Mencionar que los inquilinos, no pueden aplicar la deducción estatal por el pago del alquiler de la vivienda habitual en caso de contratos de arrendamiento firmados a posteriori de 1 de enero de 2015.
