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Los importes que un propietario recibe por el alquiler de su inmueble tributan en el capítulo del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario que debe presentarse cada año. El comienzo del otoño es tradicionalmente una época de incremento del número de alquileres y un buen momento para conocer los gastos que podrán deducirse y conservar así los documentos que nos permitirán pagar menos a Hacienda.
I. Definición de rendimientos del capital inmobiliario
Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
Cuando el arrendatario tenga entre los 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM, el arrendador podrá reducir el 100% del rendimiento.
Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando concurran las siguientes dos circunstancias: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados, y que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.
Los ingresos derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
Tienen dicha consideración:
• Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica.
• Las cantidades percibidas por el propietario de la vivienda cuando ésta se encuentra en régimen de subarriendo. Las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos de capital mobiliario.
• Las cantidades percibidas por el resto de bienes cedidos (muebles y enseres, principalmente) con la vivienda alquilada.
El rendimiento neto del arrendamiento se constituye como la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, que se computan excluyendo el IVA o el Impuesto General Indirecto Canario. Este importe nunca puede ser negativo, de manera que los gastos a deducir nunca podrán sobrepasar a los ingresos íntegros.
II. Gastos deducibles
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del Rendimiento íntegro de cada bien o derecho.
No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
Se consideran, por tanto, gastos deducibles los siguientes:
• Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado.
Son deducibles todos los gastos derivados del préstamo empleado en la adquisición o mejora del inmueble arrendado entre los que podemos destacar:
o Los intereses del préstamo hipotecario o para la mejora del inmueble: de las cuotas del préstamo, no se deduce la amortización, sólo son deducibles los intereses
o Los seguros vinculados al préstamo: seguro de amortización, seguro de incendio, seguro de desempleo o seguro de hogar
o Comisiones bancarias: comisión de apertura o comisión por cancelación del préstamo o de amortización anticipada.
• Intereses y demás gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda arrendada siempre que pertenezcan al propietario o al titular del derecho real.
• Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador:
o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)
o Las tasas por limpieza,
o Tasas por la recogida de basuras
o Tasas de alumbrado público
• Los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, cesión o constitución de derechos como por ejemplo los de los honorarios de abogados por elaboración del contrato de arrendamiento, escritos o reclamaciones por impagos
• Los gastos derivados de la defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
Cuando existan varios arrendatarios de una vivienda, lo más acertado para beneficiarse de la reducción sería incluir como arrendatario a la persona de menor edad
• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda arrendada que realice el propietario para mantener el piso en su buen estado original o sustituir elementos deteriorados tales como:
o la sustitución del cuadro antiguo de electricidad,
o la sustitución de ventanas antiguas,
o la sustitución de tuberías antiguas y de grifería nueva, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina
o la sustitución del parquet desgastado y colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, la pintura, la retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, el cambio de ascensor;
o la reparación de un tejado, en la parte proporcional que corresponda a los pisos alquilados,
o las obras de rehabilitación de la fachada del inmueble, la reparación de escaleras o la sustitución de la caldera comunitaria
• Los gastos derivados de servicios y suministro como los correspondientes a consumos de luz, gas o el agua, siempre que sean efectivamente pagados por el propietario del inmueble.
• La amortización del inmueble y, en su caso, la de los bienes cedidos con el mismo en un porcentaje del 3 % del mayor de entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo.
En el recibo del IBI normalmente viene detallado el valor del suelo y de la construcción. Por tanto, cuando el valor de adquisición sea mayor, caso de un inmueble nuevo, el valor del suelo se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Las primas de contratos de seguro que tengan por objeto los bienes o derechos productores de los rendimientos.
• Los gastos abonados a terceros en conceptos como:
o Honorarios abonados a los gestores administrativos de la finca, asesores fiscales o abogados
o Cuotas comunidades propietarios
o Sistemas de alarma, vigilancia o portería
o Cuidado de jardines y mantenimiento de la piscina
o y otros servicios personales devengados por terceros.
• Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.
• Los recibos impagados cuando estemos en una de las siguientes situaciones:
o Que el deudor se halle en situación de concurso.
o Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada hasta fin de año haya transcurrido más de 6 meses, y no se haya renovado el crédito.
No son gastos deducibles:
• Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones de valor del inmueble.
• El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.
No existe límite a la deducción de los gastos de alquiler pudiendo generar un resultado negativo a compensar con los rendimientos del trabajo o actividades económicas del ejercicio salvo:
• gastos de reparación y mantenimiento
• gastos financieros
Dichos gastos están limitados al total de los ingresos del alquiler, pudiendo aplicar el exceso en los 4 años siguientes.
III. Reducciones al rendimiento neto
El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, pudiendo deducir el exceso en los cuatro años siguientes, con el mismo límite para cada bien o derecho.
i. Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción 60 por 100.
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60 por 100.
Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al importe del indicador público de renta de efectos múltiples: IPREM (para 2011: 7.455,14 euros).
A efectos de aplicar esta reducción, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con los requisitos y datos necesarios para aplicar la reducción. Por su parte, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.
Los gastos de servicios y suministros por luz, gas o el agua, son deducible siempre que sean efectivamente pagados por el propietario del inmueble.
ii. Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo: reducción 40 por 100.
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá practicarse la reducción del 40 por 100 del rendimiento neto resultante a que se refiere el artículo 23.3 de la Ley del IRPF en los siguientes supuestos:
• Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años.
En el caso de que estos rendimientos se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reducción del 40 por 100, cuando el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.
• Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo
IV. Arrendamiento de la vivienda habitual
Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.
Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.
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