Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan Bermúdez i Prieto Abogado. Licenciado en Ciencias Políticas. Bermudez Consulting & Management S.L
Durante los últimos meses se está produciendo una lenta reactivación que indica que se está produciendo un incremento en las ventas de inmuebles, sin embargo, este aumento en el número de bienes no se traduce en un aumento del volumen de negocio, pues los precios han caído a unos niveles tan bajos que se sitúan incluso por debajo del coste de construcción.
1. La evolución del mercado
Muchas han sido las ocasiones en las que hemos visto datos que nos han parecido alentadores, hemos recibido información que pretendía establecer un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario que finalmente, tan solo han sido un acto reflejo debido a circunstancias concretas y únicas o tal vez a una mejora porcentual sin tener en cuenta que en valores absolutos la variación era muy escasa o insignificante. Ello ha generado una cierta y no falta de razón, desconfianza en la previsible evolución del mercado a partir de datos puntuales.
Lo cierto es que cuando se vive, tal vez habría quien preferiría leer sobrevive en un entorno en el que incurren de forma significativa cualquier cambio tanto en la situación fiscal (impuestos, desgravaciones), económica (evolución del IPC, déficit), laboral (precariedad, sueldo bajos) sin capacidad para poder incidir de manera que pudiera mejorar las expectativas de la actividad, comporta una cierta sensación de impotencia. A pesar de ello el sector sigue buscando opciones de mejora, tal vez podríamos hacer propio a Alfred Adler cuando decía que “Es más fácil luchar por unos principios que vivir de acuerdo con ellos” y esa es tal vez la razón de la lucha que han mantenido durante estos años los profesionales inmobiliarios por mantener un mercado en el que creían.
Las circunstancias están cambiando, la tendencia confirmada a lo largo de estos últimos meses y contrastada con datos de diferentes fuentes nos indican que la actividad inmobiliaria y sobre todo la venta de pisos (entendido como número de unidades) está en proceso de reactivación que, aunque lenta, parece que se va a mantener en el tiempo. Hemos indicado que la reactivación es positiva, pero atendiendo al número de pisos que se están vendiendo, no en cuanto a los volúmenes de negocio que ello genera, ya que la caída que ha sufrido el precio del producto inmueble ha sido tan significativa que los valores de venta están en unos niveles realmente bajos, tanto que su precio en venta se sitúa por debajo del propio coste de construcción y por supuesto en muchas ocasiones por debajo del valor catastral.
2. Aumento de ventas con escasa financiación
Si accedemos a la fuente del Colegio de Notarios, los últimos datos publicados nos indican que las ventas han crecido el 16,20% interanual en Abril de 2.016, mejorando los datos del mes anterior que era de un incremento del 5,10%. En la misma línea y con la misma fecha de referencia (abril 2.016) el incremento del número de hipotecas se ha situado en un 23,40%, dato que ratifica el anterior y confirma que se está generando una actividad significativa, que la necesidad de vivienda que indicábamos en otras ocasiones se está convirtiendo en demanda y finalmente se producen transacciones de inmuebles, aunque hay otro dato (de la misma fuente) que termina por definir el escenario de los precios, el importe medio de las hipotecas se ha reducido en un 4,9%. El importe medio de las transacciones sigue en una tendencia de ajuste a la baja.
Este contexto nos confirma lo que en otro momento se expuso en este mismo medio, que actualmente las compras se realizan sobre productos (pisos, casas) de valor unitario bajo. Se está vendiendo, es cierto, pero no se genera un incremento de precios, al contrario, sigue la reducción de precios al menos sobre el stock existentes de pisos en venta. El Colegio de Notarios nos indica que se ha producido una reducción interanual del precio medio por metro cuadrado de vivienda vendida en un 5,1%, lo que nos sitúa la hipoteca media en los 120.125 €.
La posición del sector financiero reticente a incrementar su cuota de mercado en el sector de la financiación por compra de viviendas se mantiene, siguen con un nivel de actividad que podríamos llamar de “baja intensidad”, aunque es cierto que se ha incrementado el número de préstamos hipotecarios concedidos para la compra de una vivienda, como nos confirma el Colegio de Notarios, han seguido con la tendencia a reducir el volumen de inversión que mantienen en este epígrafe del balance. A Marzo de 2.016 el importe total que tenía concedido el sector financiero en préstamos hipotecarios se situaba según la Asociación Hipotecaria Española (A.H.E.) en un total 674.973 mill. euros, frente a los 703.168 mill. euros en la misma fecha del año anterior con una reducción que se mantiene desde el año 2.007, en este periodo del 4% interanual y una reducción del importe financiado en hipotecas de 1.484 mill. euros cada mes.
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