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Por Ignasi Vives. Abogado responsable del departamento de derecho de familia y sucesiones de Sanahuja & Miranda y especialista en derecho de familia, civil y administrativo
Cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluido el ascensor. Respecto a este, siempre ha habido discusión en cuanto al mantenimiento por parte de los vecinos de los inmuebles de la planta baja que no utilizan el ascensor. Ya es cierto que si los estatutos de la Comunidad lo recogen, estos vecinos quedan exonerados de los gastos de mantenimiento y conservación. La cuestión desarrollada en este artículo se centra en conocer si esta exención también afecta a los gastos de sustitución.
Si se recoge en los Estatutos de la Comunidad, se pueden exonerar a los vecinos que viven en los bajos del inmueble del pago de los gastos conservación y mantenimiento del ascensor
La exoneración genérica de los gastos de conservación y mantenimiento por no utilizar el ascensor, recogidos en los Estatutos de la Comunidad, también incluye los gastos de sustitución
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 que cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título.
Por otro lado, también existe la posibilidad de que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios regulen de forma expresa que algunos propietarios estén exonerados de pagar ciertos gastos comunes porque precisamente no utilicen el bien común. El ejemplo más habitual es el de los propietarios que viven en los bajos y no utilizan el ascensor. En estos supuestos, existe la posibilidad de que los Estatutos de la Comunidad exoneren al propietario de los bajos de pagar los gastos de mantenimiento y conservación.
Debemos diferenciar entre los gastos de instalación de un ascensor nuevo en aquellas comunidades que no lo tenían, y los gastos de mantenimiento, conservación y sustitución.
En relación al supuesto de instalar un ascensor nuevo en aquellas comunidades de propietarios que no lo tenían, ya existe reiterada y pacífica Jurisprudencia que establece que estos gastos son de cargo y cuenta de todos los copropietarios independientemente que éstos utilicen o no el ascensor. Se entiende por lo tanto que la instalación del ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye una mejora exigible. Por ello y de conformidad con lo establecido en el Art. 17.LPH será suficiente una mayoría de 3/5 para aprobar la instalación del mismo. El hecho de no utilizar el ascensor no exonera al propietario de su pago.
Supuesto distinto es cuando el ascensor ya está instalado, y existe una exoneración para algún propietario de pagar los gastos de mantenimiento y conservación. Sin embargo la duda se plantea cuando el ascensor se debe sustituir.
En la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de febrero de 2014 se estudia y resuelve precisamente este supuesto, a efectos de determinar el alcance de la exoneración genérica de los gastos generados por el ascensor.
Supuesto de hecho
En el presente asunto, el propietario de los bajos (local comercial) tenía una clausula dentro de los Estatutos de la Comunidad que le exoneraba de pagar los gastos derivados del ascensor, ya que no lo utilizaba y su local tenía salida directamente a la calle, y no por la zona de la portería comunitaria.
Sin embargo, la Comunidad celebró Junta de Propietarios y acordó que el ascensor se tenía que sustituir, por lo que adoptó un acuerdo indicando que el propietario del local también debía abonar los gastos generados por la sustitución, ya que la cláusula de los Estatutos que lo exoneraba, únicamente se refería los gastos de conversación y mantenimiento, pero en ningún caso hacía referencia a los gastos de sustitución del ascensor.
El propietario del local interpuso la correspondiente demanda de impugnación de acuerdo comunitario, ya que consideraba que los gastos de sustitución iban englobados dentro del concepto de gastos de reparación y mantenimiento, por lo que entendía que no debía abonar importe alguno.
Sentencia de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial
La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda interpuesta y posteriormente fue confirmada por la Audiencia Provincial. Ambas Sentencias interpretaron la cláusula de la misma forma: lo que se le dispensa es de los gastos derivados de su uso, de su reparación y de su mantenimiento, pero no incluye los gastos de sustitución del ascensor. Por lo que ambas Sentencias concluyeron que para el supuesto que se deba sustituir el ascensor, la citada clausula no le exonera de su pago, ya que únicamente hace referencia a los gastos de uso, reparación y mantenimiento, pero nada dice sobre la sustitución del ascensor.
La Resolución dictada por el Tribunal Supremo
El actor interpuso Recurso de Casación frente al Tribunal Supremo al considerar que la Sentencia de la Audiencia era contraria a la Jurisprudencia del Supremo y que por otro lado existían jurisprudencia contradictoria de la Audiencias Provinciales sobre la interpretación de la exoneración de contribución de gastos por ausencia de uso, aunque esta se prevea de manera genérica.
Finalmente el Tribunal Supremo estimó íntegramente el recurso presentado por el actor y declaró nulo el acuerdo de la Comunidad de Propietarios que obligaba al propietario a pagar los gastos de sustitución del ascensor a pesar de la exención contenida en los Estatutos de la Comunidad y que le exoneraba del pago de los gastos de mantenimiento y conservación.
La resolución se fundamenta en la doctrina jurisprudencial (STS 6 de mayo de 0213 o STS 7 de junio de 2011) que considera que la exoneración genérica de los gastos de conservación y mantenimiento por no utilizar el ascensor, también incluye los gastos de sustitución. Esto es, el Tribunal Supremo reitera en la citada Sentencia que es doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidos en cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden todos los gastos, ya sean ordinarios (mantenimiento) o extraordinarios (revisión)
A modo de resumen debemos concluir que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, efectuaron una interpretación demasiado restrictiva de la cláusula de exoneración al considerar que al no indicarse explícitamente que el propietario estaba exonerado de los gastos de sustitución, debía responder por ellos. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en aplicación de su propia doctrina jurisprudencial, considera que la cláusula también exonera de pago en relación a los gastos extraordinarios, como pueden ser los gastos de sustitución de un ascensor.
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