Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa, analizó en una jornada “Nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo” las principales novedades en materia de valoración introducidas en la norma aprobada el 30 octubre de 2015.

“En la práctica, la entrada en vigor del texto refundido supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras”, afirmó Lorente. “Los entornos de las coronas metropolitanas de algunas capitales de provincia podrán compensar en cierta medida este descenso del valor al poder aplicar un mayor factor de corrección vinculado a su ubicación, una posibilidad que estaba limitada en la anterior normativa hasta una Sentencia del Tribunal Constitucional que recoge el actual texto refundido”, afirmó Andrés Lorente, durante su intervención en la jornada organizada por la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, en la que también participaron el bufete Laso & Asociados y la consultora Asesorama.

Lorente explicó que el texto refundido no altera la diferenciación de los suelos, que se dividen entre suelos en situación básica de urbanizado (solares) y suelos en situación básica rural. Aunque la nueva norma mantiene la metodología valorativa respecto a las anteriores leyes (8/2007 y RDL 2/2008), sí se introducen algunas variaciones, que aunque parecen de menor importancia, afectan especialmente a las valoraciones de suelo en situación básica de rural.

En esta tipología de suelos, explicó Lorente, se modifican las tasas (tipo de capitalización de las rentas del suelo) y los factores de localización que se aplican para calcular del valor para cuatro finalidades: responsabilidad patrimonial de la Administración, en caso de venta forzosa, cuando no hay acuerdo entre los propietarios de una junta de compensación y en caso de expropiaciones.

El método para valorar el suelo en situación básica de rural en estos supuestos consiste en dividir el rendimiento del terreno (calculado por capitalización de rentas de la tierra) entre una tasa de capitalización. Al resultado se le aplica un factor de corrección en función de la ubicación del suelo (factor de localización). El RDL 2/2008 establecía que este factor de localización no podía ser superior a 2.

Las determinaciones establecidas en el nuevo Texto Refundido arroja unas tasas muy superiores a la que resultaban según el RDL 2/2008, lo que se traduce en que los valores pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían según la anterior normativa. Este efecto se ve parcialmente compensado en algunas ocasiones gracias a que el factor de localización (el factor de corrección que se aplica en el cálculo) ya no está limitado a 2, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014. La eliminación de este límite permite que en buenas ubicaciones, como son las coronas metropolitanas de las capitales de provincia, se pueda recuperar parte del valor que se ha visto reducido por efecto de las nuevas tasas.

Para ilustrar esta situación, Andrés Lorente expuso un caso práctico de un suelo en el área metropolitana de Madrid que generase un determinado rendimiento agropecuario. El valor obtenido del suelo por capitalización de rentas, de acuerdo con la nueva norma, supone una cantidad entre 5 y 6 veces inferior al resultante por aplicación de la norma de 2008.

Respecto a los suelos en situación básica de urbanizado son pocas las novedades. Se introducen matices para limitar la consideración como suelo urbanizado a aquellos que están próximos a vías de circunvalación o interurbanas. Por otra parte, incorpora otros suelos que en función de su legislación autonómica concreta se podrán considerar como suelos en situación básica de urbanizados y que anteriormente se consideraban como suelo rural.

Por último, Andrés Lorente hizo referencia a la variedad de situaciones que por motivos de sentencias de firmes en diferentes tribunales de Justicia, licencias denegadas y que se debieron otorgar, incumplimiento de convenios o legislación sectorial urbanística que afecta a normativa anterior, por ejemplo, pueden ser generadoras de responsabilidad patrimonial de la Administración.