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En vista de los últimos acontecimientos en torno al aumento del número de transacciones, del precio de la vivienda y la concesión de créditos, entre otros, desde RtV Grupo Inmobiliario apuntan que es poco probable que surja una nueva burbuja inmobiliaria. A pesar de que se empiece a hablar de una recuperación del sector, los datos sugieren que es más preciso referirse a una estabilización iniciada en 2015 y que se consolidará a lo largo del 2016.
Si bien el número de transacciones incrementó un 28% en 2015 en relación al año anterior (y se prevé un incremento del 17% para este 2016), en números absolutos España se encuentra en torno a las 400.000 viviendas vendidas, que representa la mitad de las ventas que se producían en el 2007 en el momento más álgido del sector. Estas transacciones se concentran en las grandes ciudades y, en menor medida, en las capitales de provincia y zonas turísticas. La inmobiliaria RtV apunta que estas aumentan por el crecimiento del crédito hipotecario, el incremento de los inversores nacionales (y extranjeros en zonas turísticas), el desplazamiento de la demanda de alquiler a la compra y la recuperación macroeconómica, que conlleva un mayor empleo que genera mayor confianza en el futuro.
Otras de las razones por las que el mercado apunta hacia una estabilización, y no burbuja inmobiliaria, es el precio de la vivienda, incrementado un 2,6% de media global, según un estudio de La Caixa. Cabe destacar que hay zonas de mayor demanda donde pueden llegar a incrementos cercanos al 10%, y otras en la que los precios se continúan ajustando dado el exceso de oferta existente. Vicenç Ramón Tur, gerente y consejero delegado de RtV Grupo Inmobiliario, añade que “las viviendas iniciadas se incrementaron con notoriedad en relación al año anterior, en especial en las grandes ciudades en las que apenas hay oferta, pero estamos muy lejos en números absolutos de las iniciadas en los años 2006-2007”. El stock de vivienda sin vender se va reduciendo paulatinamente y se prevé en 2016 que se ajuste a las 325.000 viviendas, un 25% aprox. menos que en 2015.
El gerente de RtV comenta que la concesión de créditos también contribuye a la estabilización. “En 2015 han mejorado y se han abierto las vías de financiación pero los criterios en la actualidad son mucho más rigurosos y conllevan que el porcentaje financiado se encuentre sobre el 50% del valor de compra, muy por debajo de los porcentajes financiados en los años previos a burbuja/crisis inmobiliaria en los que se superaba la media del 80% del valor de compra”. Hay, por tanto, una reducción sustancial del endeudamiento de los compradores.
Desde la inmobiliaria resaltan la idea de que no hay que despreciar tampoco la incertidumbre política respecto a la estabilidad, tanto política y parlamentaria, con la entrada en escena de partidos emergentes, que puede generar cierta incertidumbre en los inversores y que esta conlleve una reducción sustancial de su actividad inversora en España en el ámbito inmobiliario.
Con todo ello, Vicenç Ramón Tur declara que, siendo el sector inmobiliario cíclico, “hay que reflexionar por parte de los principales agentes (bancos, promotores, consumidores) para conseguir articular elementos correctores que impidan volver a cometer los errores anteriores”. Ramón Tur añade que “el reto consistirá en controlar la intensidad del crecimiento o el decrecimiento en cada una de las etapas, evitando los excesos que se han producido en la última década en uno u otro extremo.”
En opinión de RtV Grupo Inmobiliario, la compra de vivienda desde el punto de vista de un consumidor debe venir precedida de ahorro, así como de una ponderación de riesgos (calidad del empleo, capacidad real de pago y estabilidad socioeconómica del prestatario). Respecto al crédito promotor, habrá que volver a los inicios donde los riesgos eran compartidos entre empresarios y banca, y los suelos sin elaborar no se financiaban. En definitiva, estar ante una actuación más responsable de todos los agentes que participan en el sector, incluyendo la adecuada supervisión de los reguladores públicos existentes.
