Zonas comunes en propiedad horizontal: qué se puede hacer y qué no

• El tema del uso o abuso de las zonas comunes en la propiedad horizontal es uno de los grandes caballos de batalla existentes a día de hoy, y desde hace años, en las comunidades de vecinos de nuestro país

Sea por mero desconocimiento de la norma (la mayoría de las veces), o por una cierta relajación en lo que respecta a su aplicación (de manera residual), muchos expertos coinciden en que este capítulo es uno de los que generan mayor número de litigios en edificios y comunidades de propietarios en nuestro país.

La piscina, el portal, el patio de vecinos, los pasillos o las terrazas son elementos comunes al conjunto de propietarios e inquilinos que conviven en un edificio. Sin embargo, muchas veces el objeto con el que se emplean este tipo de instalaciones o el uso excesivo por parte de un/unos único/únicos propietario/s crea conflictos y tensiones en la comunidad. Es necesario, pues, definir en primero lugar lo que implica el acceso y uso de las zonas comunes, por lo que debemos comenzar acercándonos a su esencia misma.

1.    ¿Qué se entiende por zona común?

Antes de comenzar a meternos en materia tal vez sería interesante definir o acotar qué es lo que se entiende o describe como zona común de un edificio. En este aspecto, son elementos estructurales: suelo, vuelo, cubiertas, fachadas, terrazas, ventanas y balcones, pasillos y zonas de tránsito, portal, escaleras, portería, muros, patios, parques y jardines, salas de máquinas, fosos y pozos, garajes comunitarios, trasteros, tendederos, sótanos, recintos de seguridad, espacios de ascensores y contadores, piscinas y zonas recreativas se consideran “zonas comunes” del inmueble.

2.    El desconocimiento de la norma ….

… no exime de su cumplimiento. En efecto, el uso y disfrute de estos elementos y zonas comunes viene definido por lo que se expone en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.

En esta línea, la Ley de Propiedad Horizontal establece como norma general, lo cual ya debiera bastar para alejar cualquier atisbo de conflicto, que el derecho al disfrute de las zonas comunes de un edificio por parte de un residente termina en la frontera que marca el respeto a los demás propietarios e inquilinos. Esa frontera, como ya hemos avisado, se traspasa en muchas ocasiones y genera muchos problemas y litigios en comunidades de propietarios en nuestro país.

Esta es una “línea roja”, infranqueable y clara que el propio Código Civil apuntala cuando expresa claramente, en su artículo 394 que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Del mismo modo, en el artículo 396 del Código Civil se determina que distintas viviendas o locales que integran un edificio pudieran contar con elementos susceptibles de ser disfrutados de manera más o menos independiente por parte de un único propietario “por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública”. Ahondando más en esta cuestión, aquellos vecinos que en determinado momento quieran hacer un uso exclusivo e independiente de una zona común pueden hacerlo, previo paso de esta intención por la Junta.

La atribución del uso y disfrute de un elemento común de un edificio, por medio de título constitutivo del régimen de propiedad, es más frecuente en los casos concretos en los que, de manera previa a la venta de cada inmueble, el “conjunto” tiene un único propietario.

La aceptación de este supuesto debe contar con el voto afirmativo del quorum de los propietarios, pero no sólo eso. La legislación vigente establece de manera clara que esa decisión se ha de poner en “negro sobre blanco”, de modo explícito y exacto, en el Registro de la Propiedad inmobiliaria y que, asimismo, ha de contar con fe notarial en cualquier caso.

3.    Los “síes” y “noes” de las zonas comunes

Los propietarios que cohabitan una comunidad tienen una serie de derechos pero, asimismo, un conjunto de obligaciones en lo que respecta al uso y disfrute de las zonas comunes. En este sentido, los “síes” de las zonas comunes de un determinado edificio serían:

• Utilización y disfrute de los mismos, siempre que no entre en conflicto con el mismo derecho de otros propietarios.
• Solicitar la puesta en marcha de obras de mantenimiento para que dichas zonas estén en perfecto estado de revista.
• Solicitar la instalación de ciertos equipamientos comunes de aprovechamiento energético, telecomunicaciones, etc… cuya aprobación exige un determinado porcentaje de votos afirmativos en Junta (la tercera parte, en concreto).
• Pedir incorporar ciertos servicios (vigilantes de seguridad, conserjes …) previa aprobación en Junta, así como el arrendamiento de locales, espacios y zonas comunes.
• En lo que respecta a las normas respecto a los elementos comunes encontramos, entre otros:
  • Respeto pleno y cuidado con las instalaciones y elementos comunes del edificio.
  • Permitir obras y reparaciones en su propia vivienda, especialmente si el objeto de estas atañe al buen funcionamiento en el día a día de la comunidad.
  • Responder ante los demás propietarios de malos usos de las instalaciones y deudas en el pago de cualesquiera sean las cuotas comunes, independientemente de si son propias o “adquiridas” tras la compra de una vivienda o local.
  • Avisar de la necesidad de llevar a cabo obras de mantenimiento con carácter de urgencia.

Estén donde estén, las integren quienes las integren, o tengan las características que tengan, las comunidades de propietarios son colectividades humanas.

Nuestra experiencia nos hace ver que esta característica hace que, de manera irremediable, tengan, más o menos, los mismos problemas comunes de unas a otras: morosidad en la finca, desarrollo de actividades explícitamente prohibidas en los estatutos, cuestiones relativas a la instalación del ascensor, pago e instalación de nuevas infraestructuras o equipamientos en la comunidad en general, obras de accesibilidad, quórum en el alquiler de elementos comunes en la finca, obtención del certificado energético, ruidos y fiestas, uso de dos vehículos en una misma plaza de garaje, etc.

Como vemos, muchas de estas causas habituales de conflicto tienen que ver, y mucho, con la utilización de las zonas comunes de un edificio. Por eso es tan necesario conocer en detalle qué es lo que se puede y no se puede hacer en estos casos, ya que un “laissez faire” (“dejar hacer”) en estas cuestiones puede contribuir a enturbiar enormemente las relaciones en una comunidad.

Por César Burcio. Fundador de Tuinper.