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Por Yolanda Porcel Martinez. Abogada
En general, basándonos en el posicionamiento de las partes en el proceso y estableciendo un paralelismo con la posición contractual de las mismas, podemos introducir que la legitimación activa en los procesos arrendaticios corresponderá al arrendador/es, así como la legitimación pasiva corresponde al arrendatario/s que constan como tal en el contrato. Sin embargo, habrá que tener en cuenta algunas especialidades al margen de esta previsión general.
1. Particularidades sobre la legitimación activa
1.1. Concurrencia entre usufructuario/s y nudo propietario/s
En el supuesto de que concurran en una misma finca la figura del usufructuario y nudo propietario, la legitimación activa en el proceso corresponderá al usufructuario, dado a que será el usufructuario quien tenga legitimación para arrendar, ya que es quien ostenta el derecho a percibir las rentas y frutos de conformidad con la previsión del artículo 471 del Código Civil: “El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.”
Por ello, el legitimado para interponer la demanda será, así mismo, el usufructuario, tal y como la propia jurisprudencia avala.[1]
1.2. Concurrencia de varios cotitulares
Otra situación peculiar es cuando la propiedad de una misma finca se reparte entre dos o más cotitulares. En estos casos, surge la duda sobre si deben interponer la demanda todos ellos, o si la actuación de uno de ellos es válida en pro de la comunidad.
Para resolver esta controversia debemos acudir a la regulación del artículo 398 del Código Civil: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”, así como al desarrollo de la jurisprudencia[2] que establece varios puntos básicos al respecto del tratamiento y resolución de esta problemática.
En primer lugar, y como norma de carácter general, todo comunero ostenta legitimación activa para ejercer acciones en beneficio de la comunidad; por lo tanto, ostentará legitimación para interponer la demanda de desahucio.
En segundo lugar, esta norma general actúa paralelamente al hecho de que en la práctica serán pocos los casos que nos encontremos en que se fundamente una oposición a la demanda de desahucio y/o reclamación de rentas en base a una falta de legitimación activa por este motivo, dado que en estos supuestos el objeto de la litis queda restringido a si realmente se han impagado o no las rentas en cuestión, y no suele adentrarse en otras cuestiones que además no incumben directamente al arrendatario, sino que son afectas a los intereses de terceros (en este caso, los comuneros), y que por lo tanto serían objeto de otro proceso individual y diferenciado. Por lo tanto, el arrendatario no tiene capacidad de decisión y se estaría entrometiendo en derechos ajenos que no le son propios y de los que no le concierne su aplicación.
En tercer lugar, el comunero tiene legitimación activa para interponer la acción dado que el arrendamiento de la finca se considera como un acto de administración, por lo que todo comunero podrá instar la correspondiente demanda de desahucio, siempre y cuando se haga en beneficio de la comunidad, y siempre que no conste de forma indubitada una oposición de los demás comuneros.
Por último, si hubiese oposición del resto de comuneros, esta oposición debería representar la mayoría de cuotas o intereses en la comunidad de propietarios para privar de legitimación activa al comunero que hubiese interpuesto la demanda.
El incumplimiento de este punto podría ser un motivo de alegación u oposición de la demanda, alegando, como decíamos, una falta de legitimación ad causam del comunero que habría interpuesto la demanda, pero hay que tener en cuenta que lo más acertado sería tratar esta divergencia de opiniones entre cotitulares por la vía del ya referido artículo 398 CC, y por lo tanto, debiendo resolverse por la vía del procedimiento declarativo oportuno, y al margen del arrendaticio, dado que el arrendatario no tiene interés en esta cuestión por los motivos antes dados.
1.3. Sustitución procesal
Este supuesto tiene un carácter extraordinario por cuanto no nace de la titularidad original en virtud del contrato, sino que se trata de una situación sobrevenida por causa de la defunción del arrendador original. En este supuesto, tras el fallecimiento del arrendador primario sus herederos se plantean quién puede interponer la demanda correspondiente. En este caso, de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «serán partes legítimas aquellos que comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica». Así las cosas, el legitimado sería el nuevo propietario u usufructuario (por lo tanto, no el nudo propietario por lo que anteriormente hemos expuesto) de la finca arrendada según resultase de la aceptación y partición de la herencia del arrendador.
Sin embargo, podría suceder que la aceptación de herencia no atribuyese de forma individual el derecho (propiedad o usufructo) a un titular, sino a varios. En este caso, estaríamos a lo expuesto anteriormente sobre la cotitularidad y al modo de resolver esta situación.
2. Particularidades sobre la legitimación pasiva
A la hora de plantear la demanda podemos encontrarnos con ciertas particularidades o casos confusos en que debamos plantearnos a quien demandar con independencia de que aparezca o no en el contrato suscrito.
2.1. Cónyuge del arrendatario contratante
El presente supuesto es relativo a aquellos casos en que en el contrato de arrendamiento consta sólo como arrendatario uno de los cónyuges del matrimonio, conformando como finca arrendada el domicilio familiar. Por lo tanto, no cabría duda de que en aquellos supuestos en que ambos cónyuges constasen como arrendatarios, ambos ostentarían la legitimación pasiva.
Volviendo a la especialidad, durante tiempo ha subsistido la divergencia de opiniones jurisprudenciales sobre si en este caso, aunque el contrato constase tan solo a nombre de uno de los cónyuges, debería demandarse a ambos, es decir, ostentarían ambos la legitimación pasiva a modo de litisconsorcio pasivo necesario por tratarse de un asunto relativo a la vivienda familiar.
Pues bien, esta divergencia de criterios fue finalmente resuelta por el Tribunal Supremo[3] estipulando que no sería necesario demandar a ambos cónyuges, sino tan solo al que conste como arrendatario, por basarse la pretensión del proceso arrendaticio en una relación jurídica diferente (contrato de arrendamiento) de la relación matrimonial.
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