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Por Javier López. Socio de ECIJA
Cuando aparecen desperfectos en un inmueble, el propietario del mismo tiene la posibilidad de reclamar a quien se lo vendió, siempre que no se hayan cumplido los plazos previstos legalmente y que la responsabilidad de los mismos pueda ser objeto de reclamación. Y es en este punto donde surge la necesidad de diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación; y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.
Respecto de los vicios constructivos, hasta la promulgación de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, L.O.E.), resultaba de aplicación la llamada responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil (“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.”).
Tras la promulgación de la L.O.E., en virtud de lo dispuesto en su artículo 17-1, sin perjuicio de las responsabilidades establecidas contractualmente, la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación (personas físicas o jurídicas) frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos en el caso de que sean objeto de división (pisos, locales y plazas de garaje), por los daños materiales que pudieran aparecer, quedó configurada de la siguiente forma (los plazos se computan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas):
a) Durante diez años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la propia L.O.E. (Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos).
c) El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
De igual forma que, según reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, el plazo de diez años del artículo 1.591 del Código Civil constituye un plazo de garantía y, por consiguiente, no es ni de prescripción ni de caducidad, los establecidos en el artículo 17-1 de la L.O.E. también son plazos de garantía, lo que implica que se exige que el daño se manifieste dentro de dicho plazo, y no que se ejercite necesariamente la acción de reclamación dentro del mismo. Y, una vez manifestado el daño, empezará a computar el plazo de prescripción de dos años establecido en el artículo 18-1 de la L.O.E., de forma que, si el daño se manifiesta dentro del plazo de garantía, se abrirá el plazo de dos años para iniciar la reclamación. Al tratarse de un plazo de prescripción, según lo dispuesto en el artículo 1.973 del Código Civil, puede ser interrumpido por el ejercicio de la acción correspondiente ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor (por ejemplo, mediante un burofax) o por cualquier acto de reconocimiento por los agentes, de forma que el plazo de dos años volverá a computarse desde la fecha del acto que interrumpió la prescripción.
En cuanto al día inicial para el cómputo del plazo de prescripción, la Jurisprudencia (por todas, STS de 7-Febrero-1.997) distingue entre los daños permanentes (aquellos en los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto, aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo), en los que el plazo empieza a contar desde el momento en que se han producido; y los daños continuados (aquellos que en base a una unidad de actos se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad), en donde el plazo para reclamar no comienza a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.
Respecto a los sujetos a los que ha de exigirse la responsabilidad por vicios constructivos, hay que atender a las siguientes normas:
– Criterio general de individualización de la responsabilidad: La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder (artículo 17-2 de la L.O.E.).
– Subsidiariamente, responsabilidad solidaria: Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente (artículo 17-3 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del promotor: En todo caso, responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (artículo 17-3 de la L.O.E.). Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, su responsabilidad se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas (artículo 17-4 de la L.O.E.). Esta responsabilidad solidaria del promotor facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad, pues se dirigirá contra él en todo caso; y viene justificada por el hecho de que es quien asume la iniciativa de todo el proceso constructivo, tal y como apunta la propia Exposición de Motivos de la L.O.E.
– Responsabilidad del proyectista: Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, estos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores (artículo 17-5 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del constructor: Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar (artículo 17-6 de la L.O.E.).
– Responsabilidad del director de obra y del director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra: Serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda (artículo 17-7 de la L.O.E.).
– Exoneración de responsabilidad: Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño (artículo 17-8 de la L.O.E.).
– Subsistencia de las responsabilidades contractuales: Las responsabilidades establecidas en la L.O.E. se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa (artículo 17-9 de la L.O.E.).
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