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Viviendas protegidas
De acuerdo con el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (www.bdiinmueble.es, marginal 85294) son viviendas protegidas a nivel estatal las viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, las viviendas protegidas de régimen general y las de régimen concertado. Las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla pueden otorgar otra denominación a las viviendas protegidas en cumplimiento de su normativa propia.
Las viviendas protegidas para la venta de régimen especial son las viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,50 veces el Módulo Básico Estatal.
Las viviendas protegidas para la venta de régimen general son las viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,60 veces el Módulo Básico Estatal.
Las viviendas protegidas para la venta de régimen concertado son las viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,80 veces el Módulo Básico Estatal.
Los precios máximos se incrementan en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un Ámbito territorial de precio máximo superior (ATPMS).
La norma citada establece toda una batería de ayudas vía préstamos subsidiados, subvenciones, Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) tanto para los promotores de dichas viviendas con destino tanto a arrendamiento como a propiedad así como a los posibles inquilinos y adquirentes de dichas fincas.
Junto a estas ayudas de carácter financiero y social, el ordenamiento jurídico ha previsto una serie de medidas fiscales relacionadas con la tributación de la construcción, promoción y venta de tales viviendas como medidas que coadyuven a la construcción, comercialización y adquisición de las mismas. A continuación se van a señalar las principales de estas medidas en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido y con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Ventajas en el Impuesto sobre el Valor Añadido
El artículo 91.Dos.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (www.bdiinmueble.es, marginal 2984) establece como beneficio fiscal aplicable a la promoción de viviendas protegidas el hecho de que el tipo de IVA a repercutir sea del 4 por 100 en el caso de las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmiten conjuntamente (a estos efectos el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades).
La ventaja fiscal estriba en el hecho de que se aplica un tipo impositivo superreducido lo que permite al promotor recuperar una parte importante del IVA soportado en la construcción que supone la aplicación del tipo del 7 y del 16%. De esta manera se reducen los costes y manteniendo el mismo margen el precio resulta más reducido.
Para el adquirente la cuota de IVA soportada será sólo el 4% del precio de venta de la finca (ya que los ingresos familiares no pueden exceder de 2,5 veces el IPREM).
Ventajas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
El proceso de construcción, promoción y venta de viviendas de protección oficial conlleva la celebración de numerosos negocios jurídicos susceptibles de realizar alguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Así, la transmisión de un solar o de un terreno es una operación potencialmente sujeta a gravamen por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. En el mismo sentido, la constitución del derecho real de hipoteca queda sujeta a gravamen por la modalidad gradual de actos jurídicos documentados. Dados los costes fiscales que se derivan de la realización de estas operaciones, se han establecido algunas medidas fiscales destinadas a favorecer la realización de tales operaciones.
El artículo 45.I.B) 12 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados www.bdiinmueble.es, marginal 4808) enumera una serie de exenciones que afectan a las actividades relacionadas con las viviendas de protección oficial y fue objeto de una nueva redacción por la Ley 4/2008 que procedió a mejorar la sistemática de la redacción legal.
Así, se encuentran exentos los siguientes negocios jurídicos:
a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.
Ha de destacarse que en muchos supuestos la adquisición de los solares y la cesión del derecho de superficie serán operaciones no sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (que se beneficia de la exención) sino que quedan sujetas al IVA y en ese caso se repercutiría el IVA al tipo del 16%. Sí que será de aplicación la exención en relación con el gravamen de actos jurídicos documentados en su modalidad gradual que se asocia con la adquisición del solar urbano.
La constitución de derechos de hipotecas que recaen sobre terrenos y solares (ej. hipoteca al promotor) y que acompañan al proceso de promoción inmobiliaria se benefician de la exención del impuesto sobre actos jurídicos documentados en su modalidad gradual de documentos notariales.
b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de “viviendas de protección oficial”, siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.
Se trata de una exención de carácter muy amplio. Quedan amparadas por la exención las escrituras públicas de segregación, agrupación y agregación de terrenos destinados a la construcción de VPO, las que se otorguen para la segregación de viviendas, locales de negocio, edificios y servicios complementarios acogidos a VPO; la división material de edificios y la agrupación de viviendas.
Para el reconocimiento de las exenciones contenidas en a) y b) bastará con que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurren tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. Por lo tanto, la exención no se convertirá en definitiva hasta que no se concluyan las obras y se aporte la cédula de calificación definitiva.
El cómputo del plazo de prescripción no se inicia al final del plazo voluntario de pago de la autoliquidación del impuesto sino transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.
c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.
Esta exención ha perdido una gran parte de su transcendencia tras la implantación del IVA ya que las primeras transmisiones de VPO que efectúe el promotor quedan sujetas y no exentas de IVA y la escritura pública en la que se instrumente la operación quedará sujeta a la cuota gradual de AJD aunque gozará de la exención explicada en la letra b).
En el caso de las segundas o ulteriores transmisiones de VPO, tales negocios jurídicos quedarán sujetos y exentos de IVA y, por ello, quedarán sujetos a gravamen por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas pero no podrán beneficiarse de esta exención ya que la exención se aplica de forma exclusiva a la primera transmisión.
No se exige plazo alguno en el que se deba proceder a la transmisión de la VPO que sí se exigía en las redacciones anteriores.
d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparabales, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
Esta exención se refiere al impuesto sobre actos jurídicos documentados que se exige en relación con la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de las viviendas por parte de las personas físicas que las van a destinar a vivienda habitual. Se ha destacar que la exención no se aplica exclusivamente a la primera adquisición de la vivienda habitual sino que se aplica, igualmente, a las segundas y ulteriores transmisiones.
e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Esta exención se refiere a la modalidad del impuesto sobre operaciones societarias que tiene como algunos de sus principales presupuestos de hecho la constitución y la ampliación de sociedades. La exigencia de poseer como exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial no impide que los mismos se puedan destinar tanto al arrendamiento como a la venta.
Las exenciones previstas se aplicarán también a aquellas viviendas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.
En este sentido ha de recordarse que la superficie útil máxima de las viviendas de protección oficial será la fijada por las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. Sin embargo, la norma estatal fija como superficie útil máxima, a efectos de la financiación, la de 90 metros cuadrados. Cuando el programa correspondiente admita anejos a la vivienda, las superficies útiles máximas de los mismos serán de 8 metros cuadrados útiles para el trastero y 25 para el garaje o anejo destinado a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productiva en el medio rural (art. 8 Real Decreto 2066/2008)
