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Cuando estamos ejerciendo la actividad inmobiliaria, recibimos las llaves de nuestros clientes para que podamos hacer nuestra labor de promoción del piso, chalet u oficina que hemos de vender o alquilar. Si no es por nosotros, las llaves van a ser utilizadas por nuestros empleados para que puedan hacer su trabajo y atender a las visitas de posibles clientes interesados en conocer el piso.
El hecho de que el propietario del bien inmueble nos haya entregado las llaves tiene unas consecuencias importantes que los intermediarios no podemos desconocer.
Así, se ha de tener en cuenta que es posible que aparezcan daños en el piso o inmueble que hemos enseñado nosotros (ej. hemos abierto los grifos pero nos hemos olvidado de cerrarlos bien y se producen inundaciones y molestias al resto de los vecinos; nos hemos olvidado de cerrar las persianas y el sol provoca daños en el parquet). Es posible que, a la vista de los posibles daños que hayan podido producirse en la vivienda, el propietario nos reclame por vía civil por daños y perjuicios. Hay prácticas que, en este sentido, pueden ser muy peligrosas como el confiar las llaves a clientes “de confianza” o empleados con poca experiencia o que llevan poco tiempo en la empresa.
¿Es posible que nuestro cliente nos pida responsabilidades por los daños que hubieran podido producirse? Legalmente existen algunos artículos en los que puede ampararse para pedirnos responsabilidades.
Así, se pueden utilizar las siguientes normas:
• El artículo 1.101 del Código Civil dice que los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad habrán de indemnizar por los daños y perjuicios causados. El artículo 1.104 del Código Civil define la culpa o negligencia como la omisión de la diligencia que exige la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. De la combinación de estos dos artículos resulta que los profesionales de la intermediación inmobiliaria, por la naturaleza de su propia actividad, han de actuar diligentemente en cuanto a la custodia de las llaves que les han sido prestadas y en cuanto a la conservación de la finca cuya venta o alquiler les ha sido confiada. Si como consecuencia de su actuación, negligente (descuidada, despistada, poco profesional) o voluntariamente contraria al cuidado de los bienes que se les confían, se produjeran daños en los bienes, los propietarios o arrendadores podrán exigirles responsabilidades, es decir, que les pueden pedir una indemnización económica por los daños causados.
• Además, hay que tener en cuenta el contenido del art.1903 del Código Civil que dispone que los dueños o directores de un establecimiento o empresa son responsables respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el marco del ejercicio de sus actividades. Por lo tanto, si es un empleado, un colaborador, quien actúa de forma negligente o causa voluntariamente perjuicios en los bienes de nuestros clientes, somos los titulares de la actividad, los propietarios, responsables frente a nuestros clientes. Así, que los clientes podrán reclamar dirigiéndose contra los propietarios aunque los perjuicios hayan sido causados por los empleados. Por lo tanto, es muy importante conocer si se ha producido alguna incidencia, algún problema, cuando nuestros empleados estaban trabajando (ej. bombillas que se funden, puertas que no se abren, llaves que no funcionan).
• Por último, por vía de analogía, el contrato de intermediación que firmamos los intermediarios con nuestros clientes, se puede considerar como un contrato de mandato que está regulado en el Código Civil. En el. 1.726 se establece que «el mandatario es responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido».
Para terminar, y para prevenir o evitar futuros problemas en el ejercicio profesional, no estaría de más que cuando se produce una entrega de llaves, se observen las siguientes pautas:
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