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Por Alfredo Sosa es Bróker propietario de RE/MAX
El precio de los inmuebles que se anuncian en internet, o en carteles o periódicos, son meras expectativas, el 80 % de estos no se venden a lo que anuncian y el 20 % restante lo hace a un precio inferior. El autor apuesta por la valoración que proponen los profesionales inmobiliarios teniendo en cuanta las operaciones cerradas y vendidas en la zona.
Sólo los profesionales inmobiliarios pueden hacer una valoración real de los inmuebles – en base productos ya vendidos, firmados y pagados- y no a las meras expectativas que reflejan los anuncios de pisos
La realidad.
En el 2006 había en España 800.000 inmuebles en venta, se vendían al año 600.000, es decir, el 75% de lo que había en venta, casi todo. Así que fijarse en un precio de “en venta” era una referencia para valorar un inmueble, además equivocarse era rentable, el precio de la vivienda subía un 10% al año o más, y los bancos cobraban un 4%; si sobrevalorabas la vivienda en un 10%, podías tardar un año en vender, pero ¡ganabas dinero¡, lo dicho, equivocarse era muy rentable.
Si tomabas de referencia inmuebles en venta, como se vendía el 75% era muy probable que acertaras o te acercabas al valor real del mercado; un 75% de probabilidades de tomar precios de referencia aproximados a los reales.
La situación en el 2012 es bien diferente. Actualmente hay en venta en España 1.300.000 inmuebles, y se venden al año 250.000. ¡Solo se vende el 20%¡ Se vende poco, y eso no se le escapa a nadie.
Tomar como referencia el precio de inmuebles en venta es un error, pues el 80% de estos no se van a vender en los precios en los que se anuncian, y el otro 20% que se venden en el año, en un mercado a la baja, sufren negociaciones antes de firmarse en notaría, en algunos casos, de hasta un 20% a la baja, que no reflejan tampoco los precios publicitados. En definitiva, los precios anunciados en internet, o en los carteles, son expectativas, es decir, lo que al vendedor se le ocurre puede valer su casa en base a lo que hay en venta. Muchas veces lo suben un poquito, aderezándolo con la melancolía de los precios que “llegaron a valer antes de la crisis”, además del valor afectivo (la casa de uno es siempre mejor que la del vecino).
Qué pasa en el 2013 si me equivoco a la hora de valorar un inmueble.
Cualquier comerciante que quiere establecerse en un mercado, lo primero que hace es ver en qué precio venden los que se meten dinero en el bolsillo, es decir, aquellos que están en el mercado, donde oferta y demanda se caza. Si pone a su mercancía el precio de aquellos que no venden, acabará por no cubrir sus gastos, y cerrará su negocio, y esto Sr vendedor Vd. no quiere que pase.
¿Se ha preguntado cuánto dinero tira cada mes que no vende su casa?
Cada mes que pasa, Vd. paga una hipoteca, en el que los intereses puede ser una importante parte de la cuota, dinero que pierde. Además, paga gastos de comunidad, IBI, etc. En otros casos, aparece un mantenimiento inesperado, como una tubería que se rompe etc.
Si Vd no tiene hipoteca, poniendo el dinero en una cuenta en el banco, le puede sacar un 3%, y liberarse de gastos varios.
Y no quiero contar si además hay factores emocionales, como que no llega a final de mes, o no digamos si está impagando la hipoteca y se encuentra en un proceso de embargo, cuantas malas noches están en juego hasta que no vende la casa.
En RE/MAX , como expertos inmobiliarios indicar que son algunas de las operaciones que mas satisfacción le puede reportar a un agente, cuando el vendedor, levanta un proceso de embargo y se quita deudas que en muchos casos superar el valor de venta, gracias a la pericia en la negociación que ha tenido la inmobiliaria con diversos acreedores.
Entonces, ¿Cómo se hace una valoración correctamente?
Pues como hemos expuesto, tiene lógica, que si Vd. quiere vender su casa, debe de tomar como referencia el precio de casas que se han vendido similares a la suya en la misma zona. Si su vecino es amigo suyo, y acaba de vender la casa hace 6 meses, está de suerte, la información que le puede proporcionar es crucial para tener una idea de cuánto debe de pedir por la suya; hágale caso, si la vendió es probable que la información sea correcta, de todas formas, si una sola muestra le parece poco, o no es tan íntimo su vecino como para fiarse de la información obtenida, siga leyendo, encontrará algunas pistas muy interesantes que le pueden ayudar.
Quién tiene los datos de la venta de inmuebles en la zona.
Pues aquellos que intervienen en las operaciones: notarios e inmobiliarios. Los notarios por la ley de protección de datos, no facilitan la información, ni aunque pudieran usarla, se dedican a hacer valoraciones. Además, hay que conocer los pormenores de cada propiedad para hacer una valoración precisa.
Solo las cadenas inmobiliarias organizadas, que tienen un volumen de transacciones considerable, donde los clientes vendedores autorizan a estos a usar los datos para hacer valoraciones, pueden hacerle una valoración real del producto vendido, firmado y cobrado en un cheque, no en base a expectativas de vendedores, que es lo que versa en los medios publicitarios. Además, conocen y han visitado cada propiedad.
Volviendo al ejemplo de su vecino, puede que su casa tenga un garaje en la planta -1, y la del vecino en el sótano -2 y el ascensor no llega a dicho sótano -2, eso influyó el valor de la operación que hizo su vecino a la baja con respecto a la suya, y Vd. no quiere perder dinero ¿Cierto?.
Para hacer la valoración, una agencia profesional tendrá en cuenta diversas muestras de operaciones cerradas y vendidas en la zona, homogeneizará las misma, viviendas de dimensiones similares (a menos m2, mayor es el precio m2 de la zona), por vertebración de valor homologas (se relaciona más el precio de una vivienda en una avenida a 400 metros de distancia, que en dos calles de manzanas y una avenida a 50 metras de distancia), tendrá en cuenta las características y particularidades de cada una. Si es terreno o solar, tendrá en cuenta ordenanzas urbanísticas, edificabilidad, ocupación, costes de reposición etc.
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