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El presente artículo analiza las distintos supuestos en los que el cambio de uso del inmueble alquilado, de local a vivienda o viceversa, pueden facultar al propietario para resolver el alquiler según los distintos supuestos que han decidido los tribunales.
Javier Iribarren Goñí. Abogado de Iribarren-Uriz Abogados
Centraremos el presente artículo sobre si el cambio de destino del inmueble arrendado (vivienda o local de negocio) puede ser causa suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento y la jurisprudencia al respecto. Las causas o motivos de resolución vienen recogidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en el artículo 27 (viviendas) y 35 (uso distinto al de vivienda).El artículo 27, en cuanto a un cambio de destino parece concretar como causas resolutorias los apartados e) que con el cambio de destino se produjesen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y el apartado f), cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.En cuanto a la LAU de 1964 para contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 las causas de resolución para contratos de vivienda o locales de negocio se concretan en el art. 114 y en cuanto al específico cambio de destino se citan los apartados 6ª) La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el apartado 2º del art. 32., o que con el cambio de destino tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres (causa 8ª).
La resolución por cambio de destino viene también reflejada en los artículos 1.555.2 CC y 1.569.4ª CC al establecer el primero que “ El arrendatario está obligado: 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.” y el segundo que “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2.º del artículo 1.555.” Encontrándonos ante contratos de arrendamiento cuyo contenido y finalidad es muy variable, a la hora de valorar la posibilidad de resolución de un contrato por cambio de destino serán también de aplicación –como así viene recogido en reiterada jurisprudencia- los artículos 1.281 y siguientes del CC sobre la interpretación de los contratos. Y así, es bastante clarificadora en relación a la interpretación del contrato de arrendamiento la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, S 21-12-2007, nº 1320/2007, rec. 4800/2000 (Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio) “desestima el R. de casación confirmando la interpretación del contrato de arrendamiento del local de negocio efectuada por la AP, al considerar que no cabe admitir la resolución del contrato solicitada por la arrendadora, ya que la sociedad arrendataria no ha modificado el uso o destino del local de negocio por el hecho de haberlo ampliado no sólo a la venta de máquinas de oficinas, tal y como señala el contrato, sino también a otro tipo de material.
Los nuevos objetos o productos están estrechamente relacionados con la actividad principal, y ésta debe considerarse como una actividad integrada teniendo en cuenta las amplias facultades que se conceden en el contrato a la arrendataria.” Esta Sentencia asimismo menciona que en relación a los contratos regidos por la LAU 40/1964, las causas de resolución de estos contratos están reguladas de forma taxativa y cerrada en su art. 114 por lo que no cabe invocar causas distintas para conseguir el fin resolutorio (citando STS de 11 de julio y 12 de diciembre de 1990, 23 de febrero y 10 de julio de 1991 y 12 de marzo de 1992). En el mismo sentido, sobre la interpretación taxativa del art. 114 de la LAU de 1964, sirve de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 3ª, S 28-6-2004, nº 382/2004, rec. 656/2003 (Pte: Fernández Alaya, Rosalía) donde el Tribunal argumenta que “la causa de resolución por cambio de destino amparada en los artículos 1555.2 y 1569.4 CC carece de virtualidad para los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU/64, en la medida que no está permitido invocar causas de resolución diferentes de las tasadas en el art. 114 de éste última que funcionan a modo de «numerus clausus”, Sentencia que cita la S.T.S. de 30 Ene. 1991 Al indicar que con independencia de que lo prohíba el contrato «la mutación de destino comercial dado al local arrendado, bien afecte a la totalidad del mismo, bien a una sola de sus partes, no se halla contemplada en la L.A.U. 1964 con virtualidad suficiente para operar la resolución arrendaticia, únicamente posible cuando concurren algunas de las causas que especifica el art. 114 de la misma y entre las que no se encuentra el cambio de destino del local arrendado».
Un supuesto de un evidente y absoluto cambio de destino del local de negocio arrendado se analiza en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, S 16-12-1991, rec. 143/1990 (Pte: Morales Morales, Francisco) donde estaba instalada una farmacia en el que, entre otras cláusulas, se estipuló en la decimotercera que «la arrendataria dedicará el local comercial objeto de este contrato a uso exclusivo de farmacia». El día 24 de noviembre de 1982, la arrendataria comunicó mediante carta enviada por conducto notarial al arrendador, que la recibió que proyectaba destinar el local al negocio de venta de artículos de papelería y librería y no al de farmacia, como así efectivamente hizo. En dicha Sentencia, no se condenó a la resolución del contrato sino que se estableció que la demandada debía cumplir la estipulación decimotercera del contrato de arrendamiento y volver a destinar el local a oficina de farmacia.
La estimación de la resolución de los contratos de arrendamiento por cambio de destino parece más evidente en aquellos supuestos en los que un local de negocio se destina a vivienda o viceversa y mencionamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, S 20-6-2000, rec. 467/1999 donde el Tribunal declara probado que se ha producido una transformación inconsentida del destino del objeto de arrendamiento, de local de negocio en vivienda, causa esta suficiente para la resolución del reseñado vínculo contractual, centrando el recurso en dos cuestiones esenciales, una, cual fue el objeto del contrato y dos, si con posterioridad a comenzar la vigencia del contrato se transformó su destino. Al igual que se menciona en Sentencias anteriormente citadas, para la decisión del primer punto se ha de atender, esencialmente, como mandan los artículos 1.281, 1.282, 1.283 y 1.285 del Código a los términos del propio contrato, reafirmados y corroborados por la intención de los contratantes, exteriorizada por sus actos coetáneos y posteriores, de modo que interpretando sus cláusulas unas con otras no se llegue a conclusión distinta ni a caso diverso de aquella que los contratantes pretendieron. Como ejemplo contrario, arriendo con destino exclusivo de vivienda donde luego se desarrolla solo una actividad comercial, mencionamos la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 24-2-1968, nº 145/1968: “Sabiendo que el local litigioso fue arrendado con el destino exclusivo de vivienda y que actualmente sólo se desarrolla la actividad de agente comercial del arrendatario el tema en debate radica en determinar la naturaleza de los actos que allí se desarrollan y en consecuencia si se ha operado el cambio de destino que se invoca como causa de la acción resolutoria ejercitada. La Sala estima el recurso y resuelve el contrato pues ha existido cambio de destino ya que en el local se ejerce solo la actividad de agente comercial.” Otros supuestos quizás más excepcionales se pueden dar en contratos atípicos de arrendamiento de local de negocio con vivienda, supuesto recogido por ejemplo en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, S 28-9-2000, rec. 1275/1998, donde “tras el cierre del negocio por jubilación la finca arrendada se destinó exclusivamente a vivienda, por lo que esta declaración excluye que la habitación que se destinaba a peluquería pueda dedicarse a almacén y de ello debe estimarse suficientemente acreditado que ha operado la transformación del local en vivienda, concurriendo la causa resolutoria invocada.” O la del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 11-10-1971, nº 461/1971 donde la Sala en relación a un cambio de vivienda en local de negocio señala “que el destino del arrendamiento sigue siendo el local de negocio pero que existe un dormitorio y servicios correspondientes, por lo que se cumple el destino parcial convenido en el contrato.”
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