Uruguay, un pequeño país con interesantes opciones de inversión inmobiliaria

Uruguay es internacionalmente reconocido por su estabilidad política y social. Si bien el tamaño de su mercado interno es aún pequeño, ser un país de 3.5 millones de habitantes también puede representar una ventaja.

En Uruguay prevalece el respeto por las instituciones democráticas, las cuales funcionan eficientemente. La justicia uruguaya mantiene su independencia y existe una clara separación de poderes. Pero por sobretodo, lo que convierte a Uruguay en una interesante jurisdicción, es el respeto por el imperio de la ley y su seguridad jurídica. Todas estas características, permiten que en Uruguay se viva un dinámico clima de negocios.

Los gobiernos uruguayos históricamente han apoyado la inversión privada a través de normas de inversión claras y políticas de fomento a la inversión.

La presente crisis económica internacional –con restricciones al crédito, baja en los precios de los commodities, etc.- probablemente afectará la economía Uruguaya, pero también traerá interesantes desafíos y oportunidades.

El sector inmobiliario, el cual se encuentra en permanente expansión en Uruguay, es un buen ejemplo de ello. Tanto el sector de viviendas, el comercial, el mercado de oficinas, como las áreas rurales, hoteleras y de infraestructura se encuentran en fuerte crecimiento. Y como solemos decir en Uruguay, los “ladrillos” son siempre una opción segura de inversión.

• Régimen de inversiones

En  1992, la República Oriental del Uruguay y el Reino España celebraron un Tratado de Promoción y Protección Recíproca de Inversiones que fue ratificado por la Ley Nº 16.444, de 2 de diciembre de 1993, con el objeto de fomentar las inversiones efectuadas en los territorios de ambos países, por inversores de uno de los Estados parte.

Este Tratado de Inversiones entre ambos países, contiene una serie de disposiciones tendientes a proteger las inversiones en el territorio de cada uno de los Estados Partes. En efecto, en el Artículo III, se establece que “cada Parte Contratante protegerá en su territorio las inversiones efectuadas, conforme a su legislación, por inversores de la otra Parte Contratante y no obstaculizará, mediante medidas injustificadas o discriminatorias, la gestación, el mantenimiento, la utilización, el disfrute, la ampliación, la venta y, en su caso, la liquidación de tales inversiones”.

Ya desde el año 1974 Uruguay cuenta con normativa interna aplicable a las inversiones extranjeras (Decreto-ley Nº 14.179), modificada por la ley 16.906 del 7 de enero de 1998, vigente actualmente y reglamentada recientemente por el Poder Ejecutivo.

Esta última ley garantiza el tratamiento equitativo para los inversores extranjeros y nacionales, la libre transferencia de capitales, utilidades o dividendos, relacionadas con la inversión extranjera, sin demoras y en moneda de libre conversión.

Asimismo, la ley de inversiones, sus modificacioness y decretos reglamentarios (el más reciente del año 2008) brindan dos clases de beneficios:

a) Beneficios automáticos que se aplican en general a todos los inversores que sean sujetos pasivos del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), que realicen actividades industriales o agropecuarias, sin necesidad de autorización del Poder Ejecutivo.

En relación al sector inmobiliario, el beneficio que puede obtenerse es una reducción en el IRAE de hasta un 20% del monto de la inversión durante el año de la inversión, en construcción o ampliación de hotelería y la construcción y/o ampliación de inmuebles para actividades industriales.

El plazo del beneficio es de tres años, por ejemplo, el de la inversión y los dos años siguientes.

b) Beneficios que pueden ser otorgados a empresas o a actividades específicas que se declaren «promovidas» por el Ejecutivo. El Ejecutivo se encuentra facultado para otorgar beneficio a proyectos de inversión relacionados con las siguientes actividades: industria, agricultura, comercio y servicios.

El régimen establece niveles de inversión y beneficios relacionados a dichos niveles de inversión.

Los beneficios incluyen exoneración de Impuesto al Patrimonio, reintegro de IVA, exoneración de IRAE de al menos un 51% de la inversión por el plazo de 3 a 25 años dependiendo del monto de la inversión.

En los “Grandes Proyectos” y “Proyectos de Gran Significación Económica”, la exoneración de IRAE puede llegar hasta el 100% de la inversión por el plazo máximo de 25 años.

Una característica interesante a destacar del sistema de inversión, es que la Administración cuenta con un plazo perentorio para la aprobación del proyecto. Si la Administración no se expide en dicho plazo, se produce la aprobación ficta del proyecto, por lo cual el procedimiento para la solicitud y aprobación por el Poder Ejecutivo es muy ágil.

• Marco legal del sector inmobiliario

Uruguay cuenta con un confiable sistema en materia inmobiliaria, el cual protege tanto la adquisición como la disposición de inmuebles, sin discriminación respecto a la nacionalidad o residencia del dueño, salvo por las diferencias fiscales en cada caso. Uruguay asegura a los inversores extranjeros el mismo tratamiento que a los locales.

La propiedad de los inmuebles debe registrarse ante el Registro Público de Comercio, Sección Inmobiliaria, a través de la inscripción del la escritura de compraventa. Todo inmueble cuenta con un número de padrón y un plano, inscrito en la Dirección de Catastro.

Por otro lado, no existen controles cambiarios vigentes en Uruguay. La compraventa de divisas y los pagos realizados en el exterior en moneda extranjera no son restringidos de manera alguna.

No existen obstáculos legales a la celebración de acuerdos comerciales o financieros en moneda extranjera.

• Principales áreas de inversión en real estate

El sector inmobiliario en Uruguay se encuentra concentrado principalmente en: Punta del Este y zonas balnearias, inmuebles rurales (para agricultura, ganadería y forestación entre otros usos), edificios históricos para reciclajes, proyectos residenciales, hoteleros, industriales comerciales y obras de infraestructura.

• ¿Quienes pueden ser titulares de inmuebles en Uruguay?

En Uruguay los inmuebles pueden adquirirse:

a) De manera directa, a través de:

1. Personas físicas nacionales o extranjeras, residentes o no.
2. Personas jurídicas nacionales o extranjeras.

En ambos casos, no existe en la legislación uruguaya trato diferencial entre inversores nacionales o extranjeros. Y no existen restricciones o impedimentos para compradores extranjeros para adquirir inmuebles.

b) De manera indirecta, a través de la adquisición del paquete accionario de una sociedad propietaria del inmueble.

La elección entre las distintas opciones para adquirir inmuebles o desarrollar un proyecto inmobiliario dependerán del inversor, del tipo de inversión, de la eficiencia fiscal de vehiculo elegido, en definitiva habrá que evaluarlo caso a caso.

Sin perjuicio de lo anterior, cabe resaltar que, un modo interesante y muy utilizado para la adquisición de inmuebles, son las sociedades anónimas locales.

Su régimen jurídico posee las siguientes características:

• Los accionistas pueden ser personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras. Se admite que el 100% del capital accionario se encuentre bajo la propiedad de un solo accionista.

• El capital social puede representarse en acciones al portador. Anonimato de accionistas por inexistencia de registros públicos que identifiquen accionistas e inexistencia de registro de accionistas en la sociedad.

• La transferencia de acciones al portador no está gravada por ningún tipo de impuesto.

• Los activos que la sociedad posea en el exterior no se encuentran gravados por impuesto al patrimonio.

• La administración se encuentra a cargo de un directorio, integrado por uno o más directores, persona física o jurídica, sin restricciones de nacionalidad o residencia, quienes pueden ser accionistas o no de la sociedad, e incluso ocupar sus cargos durante períodos consecutivos ilimitados.

• No exigencia de residencia o nacionalidad para los titulares de las acciones y/o los directores.

• Responsabilidad limitada del accionista a los aportes que hayan efectuado a la sociedad, no existiendo acción directa de los acreedores sociales contra aquellos, por deudas contraídas por la sociedad. La sociedad anónima es una persona jurídica independiente de su accionista, con un patrimonio propio que representa la garantía de sus acreedores sociales.

• No es obligatorio contar con síndico o comisión fiscal.

• La integración del directorio de la sociedad, así como su domicilio y eventual/es convenio/s de accionistas deberán comunicarse al Registro Nacional de Comercio, si se pretende otorgar oponibilidad frente a terceros.

• Existe la posibilidad de constituir una sociedad desde el inicio o adquirirla en forma preconstituida, y luego modificar sus estatutos adaptándolos a las necesidades concretas (nombre, capital, etc.). Ambos procesos resultan muy sencillos y poco costosos.

En otro orden de ideas, Uruguay cuenta también con un sistema societario interesante para quien pretenda desarrollar actividades fuera del Uruguay, lo cual suele realizarse por medio de las denominadas Sociedades Anónimas de Inversión. El objeto principal, pero no exclusivo de este tipo de sociedades, es la realización de inversiones en todo tipo de bienes, financieros o no, en Uruguay o en el exterior, incluyendo la participación sin límites en otras sociedades.

La legislación habilita a que la sociedad posea el 100% de su actividad fuera del Uruguay sin que ello signifique que deje de ser una sociedad uruguaya doméstica, y por en virtud de la aplicación del criterio de fuente territorial de la renta vigente en el Uruguay, las rentas obtenidas fuera del Uruguay no se encuentran sujetas al pago del Impuesto a la Renta de Actividad Empresarial ni de ningún tipo de impuesto nacional a las ganancias. En estos casos, los dividendos, utilidades y otros resultados derivados de la actividad de la sociedad en el exterior se encuentran exonerados del pago de todo impuesto nacional.

• Titularidad de inmuebles rurales

La Ley de Titularidad de Inmuebles Rurales Nº 18.092, establece limitaciones para ser propietario de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias.

En el caso de las sociedades propietarias de inmuebles, la Ley determina que las mismas deberán poseer acciones nominativas a nombre de personas físicas.

Sin embargo, el Poder Ejecutivo puede autorizar excepciones a las limitaciones de la ley, en los siguientes supuestos: (i) si la sociedad prueba que por su número de accionistas o por la naturaleza de la sociedad resulta imposible que su capital pertenezca únicamente a personas físicas; o (ii) con la actividad realizada por la sociedad es parte de un proyecto considerado prioritario para desarrollo productivo del país.

Por otro lado, los requerimientos legales no prevén que un fiduciario persona física no pueda ser el titular de las acciones de una sociedad uruguaya propietaria de inmuebles rurales. Por dicha razón, puede interpretarse que la implementación de un fideicomiso no interferiría con el cumplimiento del régimen de tenencia de inmuebles rurales.

• Aspectos fiscales

Uruguay aplica el criterio de fuente territorial de la renta. Es decir que estarán sujetas a imposición las rentas obtenidas por actividades desarrolladas, bienes situados o derechos ejercidos en territorio uruguayo.

Los impuestos más relevantes a considerar por un inversor del exterior, en relaciones al real estate, son: el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE); el Impuesto a las Rentas de No Residentes (IRNR); el Impuesto al Valor Agregado (IVA); el Impuesto al Patrimonio (IP); y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE)