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Por Rafael Medina Pinazo. Socio Director de Medina Pinazo Abogados
Los profesionales del sector inmobiliario se han visto obligados a crear nuevas formas de colaboración que permitan desarrollar determinados proyectos, sin la necesidad de la dependencia absoluta a la financiación bancaria. Este nuevo sistema de colaboración se basaría en que el propietario de un suelo contaría con la colaboración de los profesionales del sector (arquitectos, aparejadores y constructores) para desarrollar un determinado proyecto urbanístico, que a cambio de aportar su trabajo podrían participar en los beneficios que la venta del referido proyecto pudiera producir.
1. Introducción
Si existe un sector con el que se ha cebado la crisis económica que padecemos, ha sido fundamentalmente con el sector de la promoción inmobiliaria. Para algunos calificado como el originario de la crisis, y para otros como el provocador de los mejores tiempos de la economía española; lo cierto es que actualmente se encuentra bloqueado, no sólo por una menor demanda de viviendas, sino por la negativa sistemática del sector bancario a conceder la financiación necesaria para llevar a cabo este tipo de proyectos.
Ante esta situación, los profesionales del sector que creen que el desarrollo y la promoción inmobiliaria aún tienen recorrido y puede ser económicamente rentable, se han visto obligados a crear nuevas formas de colaboración que permitan desarrollar determinados proyectos, sin la necesidad de la dependencia absoluta a la financiación bancaria, que hasta ahora siempre había marcado el devenir de la construcción en este país.
2. Nuevo sistema de colaboración entre los profesionales del sector inmobiliario: régimen jurídico
Este nuevo sistema de colaboración se basaría en que el propietario de un suelo contaría con la colaboración de los profesionales del sector (arquitectos, aparejadores y constructores) para desarrollar un determinado proyecto urbanístico, que a cambio de aportar su trabajo podrían participar en los beneficios que la venta del referido proyecto pudiera producir. Ello permite que todos los agentes de la construcción actúen bajo un mismo fin beneficiándose de las sinergias que se vayan produciendo, así como una posible reducción de los costes, e incluso un aumento de los beneficios, lo que se lograría ajustando los márgenes y los costes de manera que se pueda ofrecer un producto de calidad, pero económicamente competitivo.
Ahora bien, una vez que se han establecido las bases de la colaboración de los distintos intervinientes para el desarrollo de un proyecto urbanístico, es necesario encontrarle un determinado encaje jurídico que permita que las relaciones entre los participantes se desarrollen de manera fluida y puedan centrarse en su único objetivo, el desarrollo urbanístico inmobiliario, y les proporcione al mismo tiempo, y una vez finalizada la construcción, un balance positivo.
Este régimen jurídico se debe analizar desde una doble perspectiva, (i) en primer lugar ha de analizarse qué figura legal es la que debe dar cobijo a la unión de todos los agentes para un mismo fin, de modo que puedan verse satisfechas sus perspectivas urbanísticas, siendo la más oportuna la UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS y en (ii) segundo lugar las importantes repercusiones fiscales que pueden llegar a conllevar.
Antes de entrar en esta materia, debe advertirse al lector que este régimen de colaboración entre los agentes de promoción inmobiliaria puede tener múltiples y diversas maneras de configurarse, ya que dependerá del suelo que se pretenda urbanizar, del número de profesionales que participen o de los acuerdos que finalmente puedan alcanzar, por lo que las conclusiones a extraer dependerán del caso concreto que se analice.
No obstante existen algunos criterios jurídicos que siempre van a marcar el régimen al que se deberán ajustar estas nuevas formas de colaboración y que describimos a continuación.
3. La unión temporal de empresas como figura jurídica de la colaboración
3.1. Concepto y características
De conformidad con el artículo 7 de la Ley 18/1982, de 26 de mayo (Ley 18/1982, de 26 de mayo, sobre régimen fiscal de agrupaciones y uniones temporales de empresas y de las sociedades de desarrollo industrial regional), la UTE constituye un “sistema de colaboración de empresarios por tiempo cierto, para el desarrollo o ejecución de una obra, servicio o suministro”. Se nutre de aportaciones dinerarias o no dinerarias realizadas inicialmente por cada uno de sus miembros, así como las que se les pueda exigir a los miembros para su financiación.
Como rasgos más característicos podemos destacar los siguientes:
– Con la UTE se crea una nueva entidad con capacidad para contratar, obligarse y defender sus derechos y entablar relaciones laborales. No obstante, no tiene personalidad jurídica propia distinta a la de sus propios miembros.
– Tiene una duración limitada, que vendrá determinada por la duración de la obra, servicio o suministro que constituya su objeto. Sin embargo, para disfrutar del régimen fiscal especial se establece un límite máximo de duración de 25 años, salvo que se trate de contratos que comprendan la ejecución y explotación de servicios públicos, cuya duración máxima es 50 años.
– Tiene una responsabilidad solidaria e ilimitada de sus miembros frente a terceros por los actos y operaciones realizadas en beneficio común.
3.2. Organización
La única exigencia legal es la del gerente, que ejerce los derechos y contrae las obligaciones de la UTE, tendrá poderes de todos los miembros de la UTE y responderá ante éstos de las operaciones realizadas.
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