Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Tal vez ha llegado el momento en que comencemos a hablar claro, que llamemos a cada cosa por su nombre. Es la ocasión para arrojar a la papelera todos los sinónimos, eufemismos, las palabras agradables pero vacías de contenido, las manifestaciones y las declaraciones grandilocuentes aportadoras de soluciones mágicas, que nunca llegan. Deberíamos comenzar a saber realmente que está pasando.
Tan sólo conociendo el contexto en el que suceden las cosas, la verdadera situación de nuestra economía, ya sea la nacional o la propia (la de cada uno de nosotros), será cuando comiencen a surgir las ideas, los proyectos y la energía que se requiere para actuar este escenario de pesimismo que ahora nos toca vivir.
No estamos en una crisis. Esta afirmación que puede parecer fuera de lugar, es la primera de las muchas cosas que se han de decir y explicar. Una crisis se produce cuando se genera un cambio brusco e imprevisto (que no imprevisible) de escenario y de tendencia en las actuaciones del mercado, comportando una caída de la demanda y un incremento de los stocks, en definitiva una caída de la actividad y perdida de productividad.
La crisis nos llegó de la mano del sector financiero, ávidos por crecer e incrementar beneficios en posiciones casi exponenciales, omitieron las más elementales medidas de cautela, afectando sus consecuencias en primer lugar al sector de la vivienda aunque posteriormente le han ido siguiendo prácticamente todos los sectores (industria, servicios…). Debido a ello se desmoronó el sector inmobiliario: por la falta de crédito tanto a los promotores para seguir desarrollando sus proyectos de edificación, como a los potenciales adquirentes de viviendas al denegarles a éstos sistemáticamente la financiación necesaria (que en muchas ocasiones estaba no tan solo pactada, sino que incluso formalizada en el esquema de préstamo hipotecario al promotor subrogable al comprador) para la compra del piso.
Ahora nos encontramos en un contexto en el que se está produciendo un decremento de la economía, con una pérdida progresiva de capacidad, es el llamado crecimiento negativo. Es una situación dura, difícil y compleja de gestionar, resultado de la crisis que se produjo a mediados del año 2.007. Cuando ésta aflora se alteran los esquemas del mercado dejando posteriormente, como si de un huracán se tratara, un escenario con una economía deteriorada, afectada en su estructura básica productiva y en desaceleración, con la que en nuestro caso, de no disponer de capacidad de recambio en los medios productivos de otros sectores que no sean la construcción y el turismo. No aceptar esta situación comporta que no califiquemos la actual situación de la economía como corresponde.Hoy estamos en el inicio de una etapa de recesión económica, consecuencia de la crisis que hemos sufrido.
sólo conociendo el contexto en el que suceden las cosas, la verdadera situación de nuestra economía, ya sea la nacional o la propia (la de cada uno de nosotros), será cuando comiencen a surgir las ideas, los proyectos y la energía que se requiere para actuar este escenario de pesimismo que ahora nos toca vivir
Se ha producido un cambio de paradigmas y mientras no lo asuma la sociedad en general, que a tenor de los comentarios, opiniones y falta de medidas, parece que sigue esperando que algo suceda, que surja una medida milagrosa que haga cambiar nuevamente el ciclo, como si un nuevo “terremoto” económico permitiera volver a colocar cada cosa en el lugar que ocupaba antes y nos devolviera a los dorados años. Y esto es precisamente algo que no se va a producir, porque hemos entrado en otra etapa económica con una nuevas reglas de actuación, que podremos calificar de injustas para muchos colectivos, aunque ello no va a alternar la realidad con la que debemos operar.
Los medios de comunicación, los empresarios, los ciudadanos e incluso las administraciones públicas están pidiendo que el sector financiero (bancos y cajas) comiencen a conceder créditos. Estas peticiones que, aun teniendo una base real, que es la falta de recursos en el mercado para que la economía de las empresas permita seguir teniendo un mínimo de actividad, no va a ser atendida.
No se trata que las entidades financieras no quieran conceder mas préstamos, al contrario su actividad, la capacidad que tienen de poder generar beneficios es precisamente concediendo cada vez un mayor volumen de créditos (de aquí viene parte de la actual situación), pero la realidad una vez mas se impone. Las entidades financieras no pueden conceder préstamos y créditos porque no existe, no disponen de capacidad suficiente para ello, entendida como la disponibilidad recursos líquidos para prestar.
Ahora, al efectuar cualquier solicitud de prestamos, (en todas sus modalidades) se habla mucho de la solvencia de los solicitantes, cuando ha sido y es consecuencia de la falta de actuación de los bancos y cajas en la concesión de liquidez al mercado, lo que ha provocado la actual situación de morosidad y falta da capacidad para poder atender los pagos de prestamos e hipotecas concedidos.
Con pedir que se concedan más crédito no es suficiente si al mismo tiempo no existe (ni se genera) la liquidez suficiente. Con ello tan sólo se alienta la esperanza de que es una situación coyuntural y que en breve plazo se resolverá.
Actualmente, las medidas adoptadas han servido, tan sólo y parcialmente, para sanear los balances de bancos y cajas. Este es otro cambio de paradigma que se debe saber.
Las entidades financieras no pueden conceder préstamos y créditos porque no disponen de capacidad suficiente, entendida como la disponibilidad recursos líquidos para prestar
Las entidades financieras necesitan tiempo para poder volver a actuar con cierta normalidad, previsiblemente varios años, para recuperar una estructura de balance que les permita volver a apostar por la financiación a largo plazo para compra de viviendas.
Con un escenario mínimo de 4 millones de personas desempleadas (cifra que incluso la Administración central ya ha asumido) y que previsiblemente se superará, la previsión de crecimiento de la morosidad es una realidad. Ésta ya se está incrementando y aunque la mayoría de las ratios se mueven todavía en torno a la horquilla del 2 al 3%, (salvando alguna entidad con cifras que ya superan el 7%), la realidad tampoco es así.
Actualmente entre entidades de crédito y deudores se está generando un alto volumen de negociaciones para poder dar salida a los problemas de los clientes que no pueden atender los préstamos, demorando, aplazando, prorrogando o modificando las condiciones de amortización que permite (al menos momentáneamente) que el deudor no incurra en morosidad, aunque ello no nos ha de ocultar que tan solo es una solución temporal, transcurrido un tiempo (de termino medio se mueven en dos años), si el beneficiario del crédito no ha mejorado en su situación económica, se encontrará tanto él cómo las entidades financieras ante una morosidad sin capacidad de solución.
El mercado del sector inmobiliario que representaba el 19% del PIB español, ha caído y a nadie parece interesarle, es más, incluso se habla del mismo con un cierto menosprecio. Esta pérdida de actividad ha generado una cuarta parte del desempleo actual.
Al margen de lo que representa para este colectivo la pérdida de su puesto de trabajo, también se producen situaciones de tensión en los entornos familiares que frente a una necesidad básica, se encuentran ante la imposibilidad de poder adquirir una vivienda, ya sea por espacio, necesidad de independizarse, traslados.
En un país en el que no existe industria y viendo la caída del otro pilar de la economía nacional como es el turismo, parece inconcebible que no se haya tomado medida alguna para ayudar a mantener un mínimo de actividad necesaria.
Las medidas adoptadas han servido, tan sólo y parcialmente, para sanear los balances de bancos y cajas
Se encuentran a faltar aportaciones que vayan dirigidas a recuperar, aunque tan sólo sea en una mínima parte (la necesaria para dar respuesta a la demanda del mercado de la vivienda) a través de medidas, no tan sólo de concesión de nuevos créditos o disposición de los concedidos, sino también de actuaciones que permitieran animar, motivar o facilitar la adquisición del piso que pueda necesitar una familia.
Se ha hablado de actuaciones para la construcción de viviendas sociales, ya sean para la venta o alquiler. Medidas que todavía no se han traducido en realidades ya que al margen de otros considerandos, como bien conocen los profesionales, un proyecto inmobiliario requiere un tiempo de maduración y desarrollo hasta que pueda ofrecerse el producto al mercado. Pero aunque estas medidas (hoy tan solo sobre el papel) llegaran a presentarse como proyectos concretos, la necesidad (y falta) de financiación se mantiene, ya que no existen recursos especiales para ello. La instrumentación de convenios o acuerdos no generan de por sí liquidez, ésta debe aportarse y no es así.
Por otra parte, permítanme una reflexión, si existen tantas viviendas para vender (cosa que es cierta), ¿no sería más razonable aplicar medidas (que seguro aceptarían los profesionales del sector) que permitiera hacer más asequible la adquisición de la vivienda?, ¿ya sea a través de créditos bonificados, ajustes en los precios, reducciones fiscales (que se han desechado desde el primer momento, cuando en épocas anteriores se aplicó incluso a la segunda residencia, con excelentes resultados), o tan sólo ajustes y disponibilidad de crédito que permitiera reducir el stock actual en lugar de generar más pisos (cuando ya hay un millón en venta)?. Nuevamente da la sensación que se intenta olvidar este sector y comenzar ex novo.
Otro paradigma que debemos tener en cuenta que está cambiando: En Octubre pasado, en estas mismas páginas expusimos que los precios de los pisos habían tocado fondo, el argumento era en el fondo sencillo, un promotor/propietario de una vivienda reducirá su precio hasta el punto en el que no gane nada, e incluso pierda lo aportado, pero en ningún caso añadiría dinero para vender. Esta es la situación de las viviendas que actualmente están en el mercado “al precio de hipoteca”. Ahora, comienza a aparecer en el horizonte un competidor peligroso. Se trata de las entidades de crédito, bancos y cajas que por lo expuesto anteriormente se ven obligados a quedarse, ya sea vía adjudicación o compra a través de sociedades vinculadas, conjuntos de viviendas y proyectos completos que deberán a su vez poner en el mercado, ya que la voluntad y el objetivo del sector financiero no es quedarse con una cartera de pisos.
La salida al mercado de este paquete (realmente importante), no se va a producir en estos momentos de manera masiva, (aunque ya ha comenzado a aparecer ofertas para la compra de pisos) pero en la medida en que su cuenta de resultados se lo permita, ya que deben asumir una perdida en la venta de este stock, comenzará a generarse una nivel de oferta de pisos a precios inferiores a las hipotecas que actualmente tienen.
Llegado a este punto, con un escenario tan desfavorable, se podría plantear la pregunta de si vale la pena luchar, al tiempo que también nos podríamos preguntar si realmente es posible sobrevivir.
Precisamente el objetivo de esta reflexión es intentar deshacer ciertas imágenes que todavía están en la retina de amplios colectivos que les impide tomar medidas, y, sobretodo actuar buscando soluciones, aportando ideas y dedicar los esfuerzos allí donde realmente puede existir una opción. Porque realmente este escenario, siendo duro, también se debe decir que no ha sido la primera vez que se produce, aunque si es la primera vez por las razones antes expuestas de falta de liquidez en el sector financiero (tal vez a nivel mundial nos deberíamos situar en los años 90 en Japón con ciertas similitudes)
Debemos adecuarnos a la nueva situación, recuperar viejas prácticas empresariales, como era la venta de las viviendas con pagos aplazados (recuerden los “paquetes” de letras que tenían los promotores de las viviendas vendidas, que cada mes presentaban al cobro), ajustar la producción a las verdades disponibilidades (aunque la necesidad sigue siendo alta, esta se retendrá en función de su capacidad económica) y asumir (aunque sea duro aceptarlo) que todos vamos a perder en este proceso.
Pretender salir indemnes no es posible, pero si que es posible no tan sólo sobrevivir, si no incluso, con tiempo, recuperar un nivel de actividad, aunque para ello es imprescindible superar lo que parece ser un shock post crisis.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
