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Para la constitución de una Comunidad de Propietarios sabemos que la ley exige que se den una serie de requisitos, junto con la divisibilidad de edificio, pero, que ocurre si lo que perseguimos es el efecto contrario Esto es, eliminar, suprimir la división horizontal de un edificio? ¿Es posible?
Para que un edificio se pueda constituir en Propiedad Horizontal debe poder ser dividido en distintos pisos y locales que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, junto con las partes que permanezcan en la indivisión. Los copropietarios de un edificio sabemos que están obligados a pertenecer a la Comunidad, a diferencia de lo que ocurre con las asociaciones de propietarios, en las cuales la pertenencia es de carácter voluntario. La normativa en esta materia permite igual que constituir comunidades de propietarios, su extinción, no obstante es bastante restrictiva en este aspecto.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo.23, establece dos causas de extinción:
– la destrucción del edificio, a la cual hace equivalente la destrucción parcial cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
– y la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Aunque la Ley haga equivalente la destrucción parcial a la destrucción total, los supuestos de hecho son distintos.
La comunidad de propietarios de cualquier edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, está obligada a tomar las medidas necesarias para que las instalaciones o servicios del inmueble reúnan las debidas condiciones de estructura, estanqueidad, habitabilidad y seguridad, no sólo cuando tales deficiencias se hayan producido, sino incluso desde que sea técnicamente previsible que lleguen a presentarse.
la extinción del régimen de la Propiedad Horizontal exige el acuerdo unánime de los copropietarios.
La conservación interior del inmueble es una cuestión regulada en la legislación civil, entre ellas, que impone la obligación a los copropietarios de respetar las instalaciones comunes y de mantener sus instalaciones privativas en buen estado de conservación.
Las leyes urbanísticas recogen el principio de conservación de los inmuebles, referido al edificio en su marco exterior.
Desde el punto de vista urbanístico, se establece que los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, así como en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además de realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.
Además y respecto a los inmuebles pertenecientes al patrimonio histórico, debemos apuntar la concurrencia de esa legislación urbanística, como normativa de carácter general, y la legislación existente en materia de Patrimonio Histórico, estatal y autonómica.
La causa de extinción que recoge la ley es o bien la concentración o bien el acuerdo de los copropietarios de extinguir el régimen, que implicarán la transformación en propiedad o copropiedad ordinarias respectivamente.
Se debe distinguir entre la extinción del derecho de propiedad, que se producirá por los medios habitualmente admitidos, y la extinción del régimen de Propiedad Horizontal.
Nuestro ordenamiento fomenta la continuidad y estabilidad del régimen de Propiedad Horizontal. No facilita su extinción, al contrario de lo que ocurre para la situación de comunidad de bienes ordinaria que, por herencia del derecho romano, se concibe como situación provisional.
En la Comunidad ordinaria, cualquier comunero puede extinguir el régimen ejercitando la acción de división. El pacto de mantener la cosa indivisa no puede exceder de diez años y, además, se fomenta la concentración estableciendo legalmente el derecho de tanteo y retracto si alguno de los comuneros desea vender.
En la Propiedad Horizontal la extinción del régimen exige unanimidad y no cabe la actio communi dividundo, su plazo de vigencia es indefinido, y no se concede por la Ley derecho de tanteo y retracto si alguno de los copropietarios vende.
La acción de división si podrá ejercitarse sin embargo por cualquier copropietario proindiviso de un piso o local determinado, a menos que la proindivisión haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
En lo referente a la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, no es tanto una causa de extinción de régimen, sino la consecuencia de la misma. En realidad la ley está pensado para aquellos supuestos en los que o bien por concentración, o bien por acuerdo de los copropietarios, se extingue el régimen de Propiedad Horizontal, transformándose en propiedad o copropiedad ordinaria.
Por último y en lo que se refiere al régimen de mayorías, la extinción del régimen de la Propiedad Horizontal exige el acuerdo unánime de los copropietarios.
Concentración
Es el supuesto en virtud del cual una única persona, física o jurídica, deviene propietaria de todos los pisos y locales, que supongan el 100 % de las cuotas de la Comunidad.
Puede tratarse bien de uno de los copropietarios que adquiere el resto de los pisos o locales, o bien que un tercero ajeno a la Comunidad adquiera simultáneamente todos los pisos y locales.
Puede darse el caso de que la concentración se produzca por las aportaciones a una sociedad de los pisos y locales aludidos. Este modo de extinción del régimen viene amparado por lo previsto en el Artículo.23.2 LPH ya que la concentración en manos de un único copropietario supone la conversión en propiedad ordinaria.
Respecto si la extinción de la Comunidad tiene lugar de forma automática por la concentración de las cuotas en una sola mano, o si por el contrario es preciso un manifestación de voluntad en ese sentido por su parte, hay que tener en cuenta el hecho de que todo el régimen previsto para la propiedad horizontal está pensando para la existencia de varios propietarios (órganos sociales, juntas, quorum, adopción de acuerdos, actas, legalización de libros, etc.).
Parece que si bien lo lógico es dar por extinguido el régimen de Propiedad Horizontal, el registrador no podrá cancelar de oficio dicho extremo por el simple hecho de la concentración en una sola mano de todos los pisos y locales, cuando el propietario único haya adquirido todos esos pisos y locales con la finalidad de rehabilitar el inmueble y proceder a la reventa de los distintos elementos privativos, en cuyo caso se podrá mantener el régimen de Propiedad Horizontal. El propietario único deberá de manifestar su intención expresa de mantener la individualización de cada departamento.
Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias
En el caso de transformación en copropiedad, la comunidad de bienes resultante se regirá por los acuerdos a que lleguen las partes, y en su defecto por lo previsto en el Código civil. El acuerdo de conversión en copropiedad ordinaria tiene que adoptarse por unanimidad. Artículo.17.1 LPH
Existe la posibilidad de que los Estatutos recojan la hipótesis de que cumplido un determinado plazo o reuniéndose determinadas circunstancias, el régimen se extinga. Este supuesto de pacto de las partes para la conversión en copropiedad ordinaria, es perfectamente posible, y no supone una excepción a la regla de la unanimidad, puesto que la inclusión de este mecanismo en los Estatutos la presupone en algún momento anterior. El acuerdo unánime de los copropietarios dejaría sin efecto alguno dicha cláusula.
La unanimidad no solo es exigible, sino también recomendable, ya que en el marco de la nueva situación, cabría la posibilidad de que cualquier copropietario exigiera la acción de división respecto al edificio, y en consecuencia la vuelta al punto de partida. Por ello resulta recomendable que el acuerdo unánime de los copropietarios, vaya acompañado del pacto de mantener el inmueble indiviso durante un periodo determinado, que no podrá exceder de diez años.
Una posible excepción a la unanimidad podría darse en el caso de aquellas Comunidades formadas por edificaciones independientes con salida independiente a vía pública, cuando los únicos elementos comunes existentes tuvieran carácter accidental, y no por naturaleza o destino.
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