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La compraventa de una vivienda nueva es un negocio jurídico que conlleva una serie de previsiones, sencillas pero importantes, que el comprador debe tener en cuenta antes y después de la celebración del contrato. En este artículo las abordaremos conjuntamente con las responsabilidades del promotor vendedor y los correlativos derechos que asisten al comprador a la hora de celebrar este tipo de contrato.
En este análisis dejamos al margen, la modalidad de compraventa de tiempo compartido, antes llamada multipropiedad, que versa sobre un objeto distinto y se halla regulada por la Ley 42/98, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, que entró en vigor el 7 de enero de 1999.
En primer lugar, no está de más advertir que la adquisición de una vivienda nueva es un acto jurídico suficientemente relevante tanto para el comprador como para el vendedor, por los que todos los pasos deben ser supervisados por un Abogado, preferiblemente especializado en derecho inmobiliario.
Documentación previa a la compraventa:
Previamente a la adquisición han de considerarse los aspectos siguientes:
Situación registral y urbanística del inmueble.
Nada mejor que solicitar certificación o al menos, nota registral del inmueble en el Registro de la Propiedad a fin de comprobar la titularidad del promotor vendedor y las posibles cargas que puedan recaer sobre el mismo. En esta certificación o nota registral constará igualmente la descripción física de la vivienda, su superficie y sus anejos si los tiene, especialmente trasteros o plazas de garaje, aunque estas últimas, en la mayoría de los casos, son fincas registrales independientes.
Ciertamente, cuando llegue el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario habrá recabado directamente del Registro información acreditativa de la situación registral de la vivienda en la que constarán estos mismos datos, pero lo habitual es que antes de la escritura se formalice la compraventa en documento privado donde ya se concretarán las obligaciones del comprador y se realizarán los primeros desembolsos; por eso, ya desde el principio, conviene estar seguro de lo que se adquiere en ese momento, las cautelas se hallan exclusivamente a cargo del propio comprador.
La certificación registral, a diferencia de la nota, que tiene valor puramente informativo, goza de presunción de legalidad al ser documento público, por lo que todos y los actos y contratos que se amparen en lo que ella refleje, se hallarán, en principio, bajo la tutela de los Tribunales.
Por otra parte, y aún sin constancia en el Registro los inmuebles pueden hallarse afectos a cargas derivadas del Planeamiento Urbanístico, que deben ser consultadas en el departamento de Gestión urbanística del Ayuntamiento.
La situación fiscal previa del inmueble.
También pueden ser convenientes algunas comprobaciones sobre fiscalidad, antes de adquirir la vivienda. Fundamentalmente, asegurarse de que se halle al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, (IBI) y que no esté afecta a deudas tributarias derivadas de transmisiones anteriores, y de las que la vivienda podría responder de forma subsidiaria, aunque cambiara su titular. No obstante, estas cautelas, carecen de interés especial en los casos de vivienda nueva en cuanto, en este caso, no han existido transmisiones anteriores.
Situación respecto a la Comunidad de Propietarios.
Lo mismo ocurre con las posibles deudas con la Comunidad de Propietarios. De acuerdo con lo establecido con el Art. 9.e) LPH la vivienda objeto de la compra, está afecta a las deudas originadas en la parte transcurrida de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior. Tampoco es frecuente que existan estas deudas en el caso de vivienda nueva, pero tampoco pueden descartarse en el caso por ejemplo de que la Comunidad se haya constituido cuando el promotor conservaba aún una o más viviendas sin vender. A partir de ese momento, se devengan también cuotas a cargo de la promotora, y éstas, pueden estar pendientes cuando se proceda a su venta definitiva. En estos casos, a la firma de la escritura deberá aportarse un certificado de la Comunidad acreditativo de que la vivienda que se transmite no tiene cuotas ni derramas pendientes.
Aspectos fiscales de la compra venta de la vivienda.
La transmisión de una vivienda nueva tributa por IVA a un tipo del 7%, y la escritura pública en la que se formalice la compraventa está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados con un tipo impositivo del 0,50%: Por excepción, las viviendas de Protección Oficial, tributan al 4% en IVA y están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Ninguna de ellas tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo devengo, en vez del IVA, se produce en la segunda y en las posteriores transmisiones de la vivienda.
El IVA se paga directamente al vendedor, y éste ha de emitir la correspondiente factura para documentar la gestión del impuesto y, naturalmente, incorporarlo a sus propias liquidaciones para su ingreso en la Hacienda Pública.
La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Aunque es cada vez más frecuente la adquisición de viviendas nuevas cuando aún se hallan en construcción, o “sobre plano”, la entrega de la misma, que normalmente coincide con el otorgamiento de la escritura pública, requiere que la vivienda cuente con la licencia de primera ocupación, ésta debe ser obtenida por parte del promotor de la obra.
En caso de falta de entrega por parte de éste al comprador, y si la licencia está concedida, el adquirente puede obtener una copia directamente en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento donde radique la vivienda.
Esta licencia presupone la habitabilidad de la vivienda y la aptitud de sus instalaciones y dependencias, en cuanto a solidez estructural, accesibilidad y salubridad, acreditando, en definitiva, la correspondencia entre el proyecto en base al cual se otorgó la licencia de construcción y la realidad de lo edificado. Su expedición está regulada en normas de las respectivas Comunidades Autónomas y determinadas Ordenanzas Municipales y constituye documento imprescindible para la contratación de los servicios y suministros propios de la vivienda (energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones, etc).
Esta licencia es inexcusable también para la obtención por el promotor del seguro decenal al que nos referiremos más adelante, y sin el cual no cabría, a su vez, realizar la escritura de Declaración de Obra Nueva
Desarrollo Urbanístico de la zona donde se enclava la vivienda.
Buena parte de las nuevas construcciones se ubican en zonas en desarrollo y donde todavía no existen todas las infraestructuras, ni tampoco servicios tales como guarderías, líneas de transporte, colegios, hospitales, etc., también importante es conocer la edificabilidad del entorno; si existirán o no zonas verdes o todo aquello que pueda afectar a la calidad de vida de la zona. En algunos casos pueden producirse informaciones inexactas de los vendedores, con el fin de estimular la intención de compra. Por ello antes de decidir la compraventa de la vivienda puede ser aconsejable realizar una consulta ante el Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento donde radique la vivienda y conocer cómo será la zona en el futuro.
Cantidades entregadas a cuenta del precio total.
En vivienda nueva la regla general es la entrega de cantidades a cuenta del precio antes de la entrega de la vivienda y muchas veces, como ya hemos visto, cuando estas no están concluidas o, a veces, ni siquiera comenzadas.
En caso de que la vivienda no esté concluida en el momento de la compraventa, las cantidades que entrega el comprador deben estar avaladas o aseguradas, según se dispone en las leyes 57/1968, de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y 38/99 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, mediante aval o seguro de caución de forma que se garantice la devolución del principal entregado por el comprador más sus intereses, en el caso de frustración del contrato.
La Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece lo siguiente:
“La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a. La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b. La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c. La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d. Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Por ello, a la firma del contrato debe solicitarse al promotor el documento original de aval o seguro de caución con objeto de poder reclamar directamente a la aseguradora o banco avalista, si la construcción y la entrega de la vivienda no llegan a buen término en los plazos pactados. Si el aval o documento de seguro no se entrega simultáneamente a la firma del contrato, éste deberá recoger la obligación del promotor vendedor de entregarlo al comprador. En todo caso, la falta de entrega de esta garantía constituye una infracción administrativa, cuyo control y sanción corresponden a las Comunidades Autónomas; por lo que, con independencia de las consecuencias contractuales que de su falta pueden derivar, puede ser objeto de la correspondiente denuncia ante las Direcciones Generales de Consumo.
Contrato privado y escritura pública.
Salvo casos especiales en los que se otorga directamente escritura pública, la compraventa se formaliza en la práctica mediante un documento privado quedando normalmente reservado el otorgamiento de la escritura al momento de la entrega de la posesión al comprador. El otorgamiento de la Escritura Pública va acompañado, en la mayor parte de los casos, de la subrogación en la hipoteca utilizada por el promotor para la financiación de las obras.
Contenido esencial del contrato de compraventa:
En la compraventa de vivienda nueva, los contratos de compraventa son normalmente textos predeterminados redactados por el promotor de la obra, en cuya redacción el comprador tiene, en la práctica, poca o nula capacidad de influir o negociar. Por otra parte, son contratos que han de acomodarse necesariamente a determinados contenidos mínimos o de derecho necesario, que el promotor vendedor viene obligado a incluir y en todo caso a observar, cualquiera que sea el clausulado.
Como menciones principales que debe contener el contrato pueden citarse las siguientes:
1.- La identificación del vendedor, los compradores, con sus domicilios, su NIF y la expresión de su capacidad legal.
2.- La determinación del objeto de la compraventa, identificando la vivienda que se transmite y sus elementos anejos, si los hay (por ejemplo, garaje y/o trastero), y al menos una referencia general a las instalaciones o servicios con que cuenta la vivienda o el conjunto de la finca o urbanización de la que pueda formar parte.
Debe recordarse que la publicidad emitida por el promotor en cualquier medio tiene carácter plenamente contractual, y por lo tanto, se halla obligado, con independencia de lo que se recoja en contrato, a construir y poner a disposición del comprador cualquier instalación o dotación de la finca o urbanización que pueda aparecer en folletos, videos o cualquier clase de soporte utilizado en la promoción jurídicamente exigible. Esto hace que sea de utilidad para el comprador la conservación de estos soportes y tiene especial interés en relación con instalaciones comunes (por ej, piscinas, jardines, pistas deportivas o lugares de recreo), cuya conclusión puede ser posterior a la de las viviendas e incluso a su entrega. Sobre todo en casos de urbanizaciones que constan de diferentes fases y con instalaciones comunes a todas ellas.
3.- La memoria de calidades de la vivienda.
4.-La sujeción al impuesto que origine la compraventa. El IVA, o el IGIC si la compraventa se realiza en las Islas Canarias.
5.- El precio de la compraventa. Este precio debe estar determinado, e incluir el coste total que supondrá la vivienda para el comprador por todos los conceptos; de forma que éste tenga constancia exacta de cuánto deberá pagar. Es decir, que no será posible dejar una parte del precio o de los gastos indeterminados, o identificados mediante simples referencias genéricas que puedan conducir a errores en el comprador o a comportamientos abusivos en los vendedores.
6. La fecha de entrega, de cuyo incumplimiento se seguirá para el comprador la facultad de resolver el contrato, –haciendo uso del aval o seguro antes mencionado para recuperar lo pagado y sus intereses—o para solicitar una indemnización de perjuicios en su caso.
7.- Los préstamos hipotecarios, que gravan el inmueble y la vivienda y las previsiones relativas a la facultad de subrogación en el mismo que pueda corresponder a los compradores.
Los términos de esta subrogación cuando el comprador opte por ella y de la propia hipoteca derivan de las condiciones establecidas por la entidad bancaria de que se trate; y su contenido se presume equilibrado en virtud de la plena sujeción de estas entidades a la disciplina del Banco de España. Frecuentemente prevén más de una modalidad de amortización, entre las cuales puede elegir el comprador en el momento de la subrogación; y que aumentan, reducen o suprimen el riesgo que puedan derivar de las fluctuaciones de los tipos de interés durante toda la vida de la hipoteca (préstamos a interés fijo, a interés variable, préstamos mixtos y préstamos de cuota fija).
8. Las menciones que establece el art. 5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, y que son las siguientes:
a) Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.
b) El texto de los artículos 1280, 1.º y 1279 del Código Civil.
c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor.
d) En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
e) El nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor, cuando se trate de vivienda nueva.
La inclusión de estos artículos tiene una finalidad puramente informativa para el comprador, en cuanto se traduce en una mayor garantía para el mismo, desde el punto de vista del conocimiento de sus derechos. Pero se incluyan o no en el texto del contrato, el contenido de estos artículos es indiscutiblemente aplicable a cualquier compraventa de vivienda.
Las arras o señal.
Con anterioridad a la firma del contrato de compraventa puede haberse firmado un documento de arras o señal, con la entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva de la vivienda. Normalmente a un Agente de Propiedad Inmobiliaria o en la propia caseta de venta de la promoción. Este documento tiene también su importancia –pues no todos son iguales— para el caso de que alguna de las partes se desentienda luego de la compraventa. Las arras pueden ser confirmatorias y penitenciales. Las confirmatorias, tienen el carácter de simple entrega a cuenta del precio total, por lo que suponen un vínculo jurídicamente muy débil entre las partes, al no derivarse del abandono del contrato el pago o perdida de cantidad alguna. Por el contrario, las penitenciales suponen que si alguna de las dos partes no accede a la firma del contrato, perderá la cantidad entregada, si es el comprador, y si se trata del vendedor, deberá devolver lo recibido por duplicado. Para que las arras sean consideradas penitenciales y tengan este efecto de pérdida o devolución duplicada, es necesario que así conste expresamente en el documento.
Prohibición de cláusulas abusivas.
Por último, debe señalarse que los contratos de compraventa de vivienda nueva, en cuanto la parte compradora tiene normalmente el carácter de consumidor, gozan de la protección legal establecida en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que determina el carácter abusivo de determinadas cláusulas, lesivas para el comprador y que en consecuencia, quedan prohibidas o que, aún en el caso de que se inserten en los contratos, carecerán de efecto jurídico alguno.
De entre estas cláusulas, profusamente utilizadas en el pasado, deben destacarse aquéllas, –ya mencionadas en la referencia al Real Decreto 515/89– que trasladaban al comprador conceptos incuestionablemente correspondientes al promotor vendedor, como por ejemplo, los gastos e impuestos de las escrituras obra nueva, y/o división horizontal, los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, tales como enganche del suministro de agua, alcantarillado, etc. Ciertamente, pese la prohibición de estas cláusulas, el importe de estos gastos puede ser indirecta y legítimamente repercutido al comprador, mediante el incremento en el precio de venta –pues al final el promotor, como es lógico, habrá de calcular sus márgenes considerando todos los gastos a que haya de hacer frente– pero es evidente que en este caso, el comprador sabrá con exactitud el precio que se le pide por la vivienda, y podrá, aceptar o rechazar la oferta, con pleno conocimiento, evitando así malos entendidos o situaciones de engaño.
La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:
La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
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