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En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió.
Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendado en buen estado, y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.
La configuración de la fianza en los arrendamientos urbanos, sirve para dar una cobertura jurídica tanto a arrendadores como a inquilinos
Este objetivo, el asegurar el cumplimiento de las indicadas obligaciones del arrendatario, se consigue con la inclusión en el contrato de la figura de la fianza arrendaticia. Desde el punto de vista de la relación contractual privada entre arrendador y arrendatario, los sujetos son el arrendador, al que la ley le impone la obligación de exigir la fianza, y el arrendatario, que debe prestarla, aunque nada impide que lo haga un tercero.
La fianza tiene un matiz público, que excede la mera relación interpartes, y se concreta en la obligación de depósito a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.
El momento de prestar la fianza es a la celebración del contrato ya que el arrendamiento es un contrato consensual.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU 1994) establece que será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en el momento de la celebración del contrato
Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el contrato, una obligación de carácter legal, que deberá constituirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Teniendo que referirse esta fianza únicamente a la renta y no a otras cantidades distintas como los gastos por servicios o tributos.
Se trata de una norma jurídica de carácter imperativo, de forma que sería nulo el contrato de arrendamiento que no exigiera al arrendatario la entrega al arrendador de dicha fianza.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modificase.
Pero transcurrido dicho plazo de duración mínima del contrato, cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta posible la actualización: El arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda al tiempo de la prorroga.
La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Este obligatoriedad respecto de la fianza se exceptúa en el caso de tratarse de contratos en los que los inquilinos son: las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Por otra parte las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, lo que significa que nunca podrán ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.
El artículo 36, está complementado por la Disposición Adicional Tercera de la LAU que establece que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la LAU, depositen el importe de la fianza sin devengo de intereses, a disposición de la administración autonómica o del ente publico que se designe, hasta la finalización del contrato.
La fianza ha de depositarse obligatoriamente en el organismo creado al efecto por parte de las Comunidades Autónomas, las cuales la restituirán a la finalización del contrato.
Las Comunidades Autónomas han regulado en su mayoría sobre este depósito.
Con criterio general podemos en relación con el depósito de la fianza hacer algunas puntualizaciones:
a) En toda esa normativa no sólo se regula la fianza arrendaticia sino aquella que se exige a los usuarios de suministros o servicios complementarios de viviendas o locales de negocio (agua, gas, electricidad, servicios telefónicos, etc.).
b) El depósito se puede hacer directamente (en efectivo) o mediante la adquisición de papel de fianzas. El documento acreditativo de esta operación es el resguardo que se recibe si se paga en efectivo o el propio papel de fianzas.En algunas Comunidades Autónomas el ingreso directo de la fianza podrá realizarse en cualquiera de las sucursales de la entidad bancaria designada al efecto.
El papel de fianzas, en aquellas Comunidades que así lo requieran, habrá de unirse al ejemplar del contrato que se halle en poder del arrendador, con reseña en el mismo de la clase y numeración de los efectos empleados. Para el caso de que el contrato se formalice verbalmente hará las veces el primer recibo cobrado.
Se contempla un régimen concertado para los propietarios y suministradores de servicios de gran volumen de operaciones por el que no están obligados a depositar más del 90% del importe de las fianzas que reciban reservándose el resto para la devolución de las que les sean exigidas.
Este régimen concertado se habrá de liquidar anualmente: si el saldo representa un exceso de las fianzas constituidas sobre las devueltas se realizará el ingreso del 90% correspondiente, en caso contrario se hará efectivo el importe correspondiente por el órgano administrativo competente para lo cual se deberán presentar las necesarias declaraciones trimestrales que pongan de manifiesto el estado de las fianzas recibidas y devueltas junto con el saldo.
c) El sistema se complementa con una lista de infracciones (incumplimiento de la obligación de exigir o depositar la fianza, la falta de reseña del documento acreditativo en los contratos, la adquisición fuera de plazo del documento acreditativo y otras propias del régimen concertado como la falta de presentación de las declaraciones) y sanciones (multas y recargos sobre el importe de las fianzas).
Las 17 CCAA has regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Navarra, que si bien contemplaba esta obligación en el Decreto Foral 102/1986, de 11 de abril, posteriormente la ha suprimido en el DF 240/1998 , de 3 de agosto.
En esta relación de depósito (vertiente pública de la fianza) el sujeto legitimado para exigir la fianza es la Administración Pública Autonómica, y el sujeto obligado a depositarla es el arrendador.
El arrendatario no está obligado para con la Administración Pública. El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador, incluso aunque este haya renunciado a exigírsela al arrendatario o simplemente no la haya recibido de éste, (otra cosa son las responsabilidades que del incumplimiento de la obligación del arrendatario de prestar fianza en virtud del contrato deriven, pero residenciadas en esa relación que hemos llamado de inter privatos, que no tiene ninguna trascendencia a efectos de poner a disposición de la Administración Pública Autonómica el importe de la fianza; ente que nunca podrá dirigirse contra el arrendatario).
(Ver cuadros en pd«
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