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Por Cesar Morales Romero-Requejo. Abogado de A.M.G Abogados.
La falta de crédito hipotecario para financiar la adquisición de inmuebles y la necesidad de aligerar el elevado stock de viviendas ha propiciado el auge del alquiler con opción de compra. Los que buscan vivienda lo ven como un sistema perfecto para vivir como inquilino sin perder dinero, mientras que los propietarios y promotores comienzan a pensar en emplearlo como una solución, al menos temporal, para rentabilizar sus inmuebles.
El plazo para el ejercicio de la opción por parte del inquilino-optante no se puede interrumpir, de no ejercitarse la opción en el plazo pactado, el derecho a comprar se pierde, no estando el concedente-arrendador obligado a su venta
La comunicación de la decisión del ejercicio de la opción puede realizarse mediante comunicación fehaciente (burofax con certificado de texto y acuse de recibo o por conducto notarial); de ahí la importancia de señalar en el contrato, las personas de contacto y dirección para la recepción de cada parte de las notificaciones
Están exentos del Impuesto sobre el Valor añadido los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, no obstante la exención no comprenderá los arrendamientos con opción de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta al impuesto y no exenta
A efectos de IRPF, en caso de que el arrendador sea una persona física, el alquiler con opción de compra, supone la obtención de rendimientos de capital inmobiliario (rentas) y también puede suponer ganancia patrimonial por la concesión de la opción y, claro está, por la venta del bien inmueble
Lo primero que se tiene que destacar antes de entrar en el estudio del denominado “contrato de arrendamiento con opción de compra”, es que no se trata de una figura jurídica de nueva creación, sino que, a pesar de no estar regulada de forma expresa en nuestro ordenamiento jurídico, tiene una construcción jurisprudencial consolidada, regulándose por la teoría general de obligaciones y contratos. La naturaleza jurídica de esta figura no es pacífica, pues cierto sector lo califica de contrato complejo, mientras otro sector no le reconoce dicho carácter. Asimismo hay que destacar que algunos derechos forales regulan el contrato de opción, como el derecho foral catalán.
No obstante su antigüedad, lo que sí podemos afirmar es que en la actualidad, el “contrato de arrendamiento con opción de compra” se está utilizando de manera recurrente, pues, a todas luces, se trata de un vehículo legal que ofrece ventajas a las dos partes. Decimos esto, ya que, en caso de que se haya regulado correctamente, esta figura jurídica permite al arrendatario-optante, tener la facultad o derecho a la compra de un bien inmueble en un determinado precio y plazo, en el que se beneficiará de su posesión por ser además el arrendatario, pudiendo por pacto entre las partes descontar del precio todas o parte de las rentas, estando el arrendador-concedente obligado a su venta, si se ejercita la opción en el tiempo y forma pactada, pero permitiéndole ir recibiendo dinero por las rentas de manera periódica.
Una vez hecha esta introducción, se va a proceder al estudio de esta figura, de una manera ordenada para entender su aplicación práctica, contenido, estructura y aspectos relevantes, pero antes de analizar la figura completa, se ha de definir de manera independiente y previa, la opción de compra y el arrendamiento urbano.
Contrato de opción de compra y contrato de arrendamiento.
El contrato de opción de compra, es una figura carente de regulación positiva (es decir, no se regula en ninguna norma), por dicha razón nos tendremos que dirigir a la jurisprudencia para conocer su definición, a modo de ejemplo ilustrativo la STS 5937/2009, define el contrato de opción de compra “constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (el optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima”.
Se trata pues de un contrato, atípico, bilateral (en caso de pactar el pago de una prima) o unilateral, ya que genera únicamente obligaciones para el propietario, al estar obligado a la venta del inmueble en caso de que el optante decida el ejercicio de la opción, dentro del plazo pactado y en la forma pactada.
En caso de falta de ejercicio por parte del optante, la consecuencia es la caducidad del derecho, no pudiéndose considerar incumplimiento del optante el que la opción no sea ejercitada. Debe quedar claro que el plazo para el ejercicio de la opción por parte del arrendatario-optante no se puede interrumpir, al no ser un plazo de prescripción, por lo que de no ejercitarse la opción en el plazo pactado, el derecho a comprar se pierde, no estando el concedente-arrendador obligado a su venta.
En cuanto al contrato de arrendamiento, según el artículo 1.542 del Código Civil, existen diversos tipos de contrato de arrendamiento, pudiendo ser arrendamiento de obra, arrendamiento de servicios, y arrendamientos de cosas entre los que está los arrendamientos urbanos. En especial atención a la materia objeto de este artículo, nos centraremos en la modalidad urbana.
A parte de su regulación en el Código Civil, como es sabido, en materia de arrendamientos urbanos, es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma especial que regula la materia, haciendo una distinción en dos tipos de contrato en función a su uso: el arrendamiento para uso de vivienda, y arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, naves industriales, etc.). En relación a la figura objeto de este artículo, se puede afirmar que ambas figuras (vivienda y uso distinto) admiten que se incluya en el contrato una cláusula de opción. No obstante, sin entrar en un estudio pormenorizado del contrato de arrendamiento, hay que hacer una serie de comentarios a tener en cuenta en ambos contratos. El contrato de arrendamiento de vivienda, según la LAU, establece libertad de pacto entre las partes salvo que la ley no disponga su obligatoriedad como puede ser el artículo 9 que regula la duración del contrato, estableciendo, con independencia de la duración pactada en el contrato, un derecho de prórroga anual a favor del arrendatario hasta completar un período de tres años. En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda su régimen jurídico da prioridad, en primer lugar, a lo pactado entre las partes, no existiendo régimen imperativo salvo la entrega y depósito de la fianza legal (un mes en vivienda y dos meses en uso distinto).
Contrato de arrendamiento con opción de compra.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, se puede definir como aquel contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el que se inserta una cláusula de opción de compra, en virtud de la cual el propietario-arrendador, cede su uso pacífico al arrendatario, el cual además tendrá la facultad exclusiva y excluyente de comprar por un precio determinado, el bien inmueble arrendado, en un determinado plazo, son dos “negocios jurídicos coligados, unidos formalmente por un mismo documento” según la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 1993.
Se debe diferenciar el contrato de arrendamiento con opción de compra regulado en el presente artículo, del contrato de leasing regulado en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988 de 29 de julio, siendo este último una mera figura de financiación empresarial para la adquisición de bienes muebles o inmuebles.
Estructura del contrato de arrendamiento con opción de compra.
Una vez se ha procedido al estudio de la definición y los requisitos legales, a nuestro juicio, uno de los aspectos más importante para el éxito de este tipo de contratos es la forma y contenido en que se haya estructurado y regulado, ya que, si bien no hay requisitos de forma, entendemos que se deben dejar muy claros y escritos los derechos y obligaciones de las partes. Por dicho motivo, a continuación damos nuestra opinión de cómo debe estructurarse un contrato de arrendamiento con opción de compra.
El contrato debe contener en su parte expositiva la descripción del bien inmueble, el título del arrendador, que en este caso debe ser propietario (no usufructuario) y sus datos registrales, así como su estado de cargas, ya que nos podemos encontrar con el arrendamiento con opción de compra de un inmueble hipotecado o gravado con otras cargas como servidumbres, etc. En este caso si el inmueble se encuentra hipotecado, se si pactan la venta libre de cargas se deberá regular la obligación de cancelar la hipoteca económica y registral por parte del arrendador.
Aunque parezca evidente, el contrato debe identificar de forma clara las dos partes que serán: el arrendador -propietario-concedente y de otra el arrendatario-optante.
El contrato deberá regular de manera clara y diferenciada las dos relaciones jurídicas que regula, de un lado, los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento tal y como se ha descrito al definir el contrato de arrendamiento, de otro lado los aspectos relativos al derecho de opción y al ejercicio de la misma, con el contenido también descrito y necesario: concesión de la opción, plazo de ejercicio, precio de compraventa, y de manera accesoria el pago o no de prima, que podrá ser considerada o no pago a cuenta en caso de ejercicio de la opción, según pacten las partes. Por pacto entre las partes se puede regular el descontar del precio a pagar todas o parte de las rentas abonadas durante la vida del contrato de arrendamiento. Es asimismo pacto habitual, que el plazo de duración del contrato de arrendamiento sea coincidente con el plazo para el ejercicio de la opción.
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