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En la actualidad, en el sector de la construcción (particularmente de viviendas) se están utilizando de manera creciente componentes fabricados en plantas de producción que, con posterioridad, se ensamblan en el terreno.
Los defensores de este innovador sistema de construcción señalan que es una solución que acelera el proceso constructivo y reduce costes e impacto ambiental respecto de la construcción tradicional.
Todo ello, sumado al incremento desmesurado del precio de la vivienda en España, y en general en toda Europa, ha llevado a que en el pasado año se vendieran en España unas 5.000 casas prefabricadas de madera, que se ubicaron principalmente en las zonas costeras y de montaña.
en la actualidad nos encontramos cada vez más con propuestas de modernas viviendas modulares de autor, siendo numerosas las construcciones cuyos componentes se han fabricado en una planta de producción situada, a kilómetros de distancia
No obstante, existe un vacío legal en nuestro país respecto a la configuración y a la ubicación de construcciones prefabricadas, a diferencia de otros países europeos donde existen regulaciones que tratan dicha materia, destinando determinados espacios para este tipo de viviendas.
Como hemos apuntado, el principal destino de dichas construcciones es el de servir como vivienda (ya sea habitual o de segunda residencia).
A grandes rasgos puede considerarse una casa o construcción prefabricada como un producto industrial que es objeto de «fabricación´´ (no de construcción) y que se produce con total independencia del suelo en el que vaya a instalarse, enviándose las partes esenciales de la misma ya fabricadas al lugar de su emplazamiento, donde tan solo hay que acoplarlas y fijarlas.
En su apariencia, las casas prefabricadas son idénticas a las tradicionales, distinguiéndose de éstas principalmente en dos aspectos: no necesitan del terreno para construirse puesto que, como hemos comentado, se «fabrican´´ y, en segundo lugar, gozan de movilidad, es decir, pueden trasladarse de un sitio a otro sin deterioro (aunque con ciertos matices, como veremos más adelante).
Por lo general, el concepto de «vivienda prefabricada´´ se suele asociar con caravanas, bungalows o edificaciones de similares características, sobre todo en los países en los que este tipo de construcciones se encuentran más extendidas. Sin embargo, en la actualidad nos encontramos cada vez más con propuestas de modernas viviendas modulares de autor, siendo numerosas las construcciones cuyos componentes se han fabricado en una planta de producción situada, paradójicamente, a kilómetros de distancia del lugar donde finalmente se convertirán en una vivienda.
Clases de sistemas constructivos
En el mercado existen diferentes sistemas constructivos de casas prefabricadas, siendo los más comunes los siguientes:
- Sistema Wood Frame: Es un sistema de construcción en el que la estructura de la casa está formada por un entramado en madera maciza, utilizándose otros materiales en paredes, techos, etc.
- Sistema de troncos o todo madera: Este sistema también utiliza la madera y se diferencia del anterior en que prácticamente la totalidad de la construcción se realiza con dicho material, ya sea con troncos, ya sea con listones (laminados). Es un sistema habitual en el interior de zonas madereras al tener una integración especial con el medio.
- Sistema Steel Frame: Este sistema es muy similar al primero aunque en este caso, la estructura que se utiliza para la fabricación de las casas es de perfiles de acero.
- Sistema Antisísmico o de Paneles Modulares Estructurales: En este supuesto, la casa se construye sobre una base de forjado de hierro y hormigón con aislamiento térmico, sobre la que se montan los paneles interiores y exteriores que se refuerzan con ángulos de acero y se proyecta el hormigón. Es un sistema muy sólido.
- Sistema de cédulas tridimensionales: Sistema totalmente industrializado que se construye en fábrica por módulos en forma seriada y secuencial. Está pensado para obras en escala, tanto planes de viviendas unifamiliares como edificaciones en altura.
Respecto a cuales son los sistemas más utilizados en España, cabe apuntar que en nuestro país se fabrican al año entre 10.000 y 12.000 casas prefabricadas construidas con los sistemas Steel Frame y de Paneles Modulares Estructurales (acero y hormigón), aunque un elevado porcentaje de dicha producción se exporta al extranjero.
No es éste el caso de las casas prefabricadas de madera, en el que los fabricantes del sector señalan que muchas pequeñas empresas españolas importan materiales de países nórdicos y de Canadá para fabricarlas y montarlas en el país, siendo cada vez más los españoles que las utilizan como vivienda, y no siendo un producto exportador, como ocurre con las casas prefabricadas de acero y hormigón.
las casas prefabricadas que se adhieran al suelo deberán tener la consideración de bien inmueble, aunque por la forma de su construcción sea perfectamente desmontable y transportable
Al respecto cabe destacar que en España, la venta de casas prefabricadas ha aumentado en los últimos diez años hasta un 30% anual, según fuentes del sector.
Creemos conveniente finalizar el presente apartado señalando que existe un tipo de construcciones móviles, conocidas como movil homes, que son unas viviendas transportables cuya inversión no se revaloriza como el de una vivienda de construcción y que, por su peculiar trato, no son objeto de análisis en el presente artículo.
¿ Se trata de un bien mueble o inmueble?
El principal aspecto que resulta necesario examinar respecto de dichas construcciones es su posible calificación como bienes muebles o inmuebles, puesto que ello lleva a determinar qué legislación les resulta aplicable y, según veremos más adelante, qué requisitos deben cumplirse para su construcción.
El Código Civil considera como bienes inmuebles, junto con el suelo («las tierras´´), a los objetos que se le incorporan. En particular, habla de «edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo´´ y añade «todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto´´.
El artículo 334 del Código Civil considera como bienes inmuebles, junto con el suelo («las tierras´´), a los objetos que se le incorporan. En particular, «edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo´´ y añade «todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto´´.
Como podemos ver, la ley deduce la calidad inmobiliaria de los bienes citados del hecho de estar adheridos o unidos al suelo. Dicha adhesión o unión debe ser «fija´´, esto es, que exista vinculación física del bien con el suelo. De esta manera, las casas prefabricadas que se adhieran al suelo deberán tener la consideración de bien inmueble, aunque por la forma de su construcción sea perfectamente desmontable y transportable.
Así lo entiende el Tribunal Superior de Justicia de Valencia, en su sentencia 152/2000, en la cual establece que «[´´] las casas prefabricadas, [´´] se trata, según definición del artículo 334 del C.c. de bienes inmuebles, de construcciones adheridas al suelo´´.
Asimismo, parte de la doctrina entiende que la unión fija con el suelo de una construcción duradera es suficiente para que ésta adquiera la condición de bien inmueble, aunque la construcción se haya proyectado para un tiempo concreto y escaso, como sería el pabellón provisional de una exposición.
De esta manera, no hay duda de que la casa prefabricada que precisara de algunas obras para fijarla en el terreno, de modo que no pudiera separarse de él sin menoscabo, se consideraría bien inmueble por incorporación, esto es, por estar adherida al suelo y, como se verá mas adelante, sería necesaria la correspondiente licencia urbanística previa a su construcción
Por el contrario, si se tratara de una construcción que no precisara obras de anclaje o adhesión al terreno, podría cuestionarse su condición de bien inmueble, lo que lleva a preguntarnos: ¿qué ocurre en aquellos casos en los que la unión al suelo pueda considerarse «frágil´´ al tratarse de construcciones más o menos fácilmente desmontables?
En este supuesto se entiende que deberá atenderse no al hecho de que, empleando técnicas sofisticadas, sea posible desunir sin quebranto la construcción que se hallaba unida al suelo, si no a la vocación de permanencia en el lugar en el que se incorpora la vivienda o construcción prefabricada ya que dicha permanencia debería ser apreciada como una muestra de incorporación en los términos previstos en el artículo 334 C.c.
No obstante, los sistemas constructivos anteriormente mencionados llevan a pensar que parece imprescindible un mínimo de obras para dar al conjunto prefabricado suministro y evacuación de aguas, energía eléctrica, vertidos etc.
Consideración como edificio según la Ley de Ordenación de la Edificación
Otro aspecto que es importante determinar en este tipo de construcciones, es si a las mismas les resulta o no de aplicación la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) y, en consecuencia, todo su sistema de garantías.
Así, la LOE define el proceso de edificación como «la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente´´. De esta forma, dicho carácter permanente excluye del ámbito de la LOE las edificaciones provisionales aunque resulta necesario remarcar que provisionalidad y prefabricación no son cuestiones que necesariamente tengan que ir asociadas en todo caso.
existe un vacío legal en nuestro país respecto a la configuración y a la ubicación de construcciones prefabricadas
Un edificio prefabricado sólo será provisional cuando haya sido construido para servir a necesidades también provisionales o cuando su existencia quede limitada a un término temporal cuya duración sea inferior a los plazos de garantía legales (1, 3 y 10 años). Pero si la edificación o casa prefabricada hubiese sido concebida para atender a necesidades permanentes, sin estar tampoco sometida su existencia a ningún plazo de duración predeterminado, no habrá inconveniente alguno en aplicar el régimen de responsabilidad de la LOE para los daños derivados de los vicios o defectos que se hayan apreciado en su construcción.
Por tanto, la exigencia legal consistente en que los edificios tengan carácter permanente no constituye obstáculo alguno para considerar a las edificaciones prefabricadas dentro del concepto de edificación establecido en la LOE y, en consecuencia, para admitir la aplicación a este tipo de construcciones del especial régimen de responsabilidades contemplado en dicha Ley.
Este tipo de propiedades ¿se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad?
Otro aspecto a considerar en el supuesto de las casas prefabricadas, es la posibilidad de su inscripción o no en el Registro de la Propiedad que corresponda.
A tales efectos, el artículo 45 del Reglamento que desarrolla las normas complementarias del Reglamento Hipotecario, establece que «los edificios [´´] que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.´´.
El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997 por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, establece que «los edificios [´´] que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.´´.
De la lectura de dicho precepto legal debe entenderse, en consecuencia, que si las casas prefabricadas quedan incorporadas a la finca (como, según anteriormente hemos estado comentando, debe entenderse así) y se ejecutan de conformidad con las normas urbanísticas que les puedan resultar de aplicación (según veremos más adelante), no existe obstáculo alguno para solicitar del Registrador competente su inscripción en el Registro de la Propiedad.
No obstante, es preciso señalar que parte de la doctrina entiende que la inscribilidad de dichas construcciones depende de su condición de edificio en su carácter de finca urbana.
A grandes rasgos, a efectos del registro de la propiedad, la definición de edificio en su carácter de finca urbana obedece a la concurrencia de determinadas características, entre ellas la de permanencia e inamobilidad. Es por ello que no entienden las casas prefabricadas como finca urbana a efectos registrales al considerar que, aún siendo construcciones adheridas al suelo y teniendo, en consecuencia, el carácter de inmueble, no obedecen a dichos requisitos de permanencia e inamovilidad, debido a sus peculiares características.
Llegados a este punto, resulta necesario apuntar que nos encontramos ante una materia netamente urbanística y, por lo tanto, de clara competencia autonómica habida cuenta de las competencias exclusivas que ostentan las comunidades autónomas en materia de urbanismo.
Con carácter general, es necesaria la previa obtención de licencia municipal todos los actos de transformación o utilización del suelo o el subsuelo, de edificación o derribo de obras.
Una vez está clara la sujeción de las casas prefabricadas, lo realmente determinante a la hora de esclarecer la necesariedad o no de obtención de licencias es el uso que se admita en el solar o parcela en el que se pretenda instalar la casa (uso residencial, uso industrial,´´), si éste es compatible con la construcción que se pretenda realizar (siendo indiferente que se trate una casa prefabricada o un edificio tradicional), y, por último, que se cumplan los requisitos necesarios que la clasificación y calificación urbanística prevea (distancia a linderos, edificabilidad permitida,´´).
Además, dependiendo del lugar en el que se pretenda construir la casa, ésta deberá reunir ciertas características para que cumpla determinados requisitos que permitan su construcción (integración paisajística, ciertos detalles arquitectónicos´´).
La competencia y el procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas es potestad de los entes locales, esto es, los Ayuntamientos, pudiendo tener cada municipio un proceso particular de solicitud y tramitación de licencias de obras. En cualquier caso, las casas prefabricadas deberán seguir exactamente el mismo procedimiento y cumplir los mismos trámites que las casas construidas según el sistema tradicional.
Un edificio prefabricado sólo será provisional cuando haya sido construido para servir a necesidades también provisionales o cuando su existencia quede limitada a un término temporal cuya duración sea inferior 1, 3 y 10 años
Por último, desde el punto de vista fiscal, las casas prefabricadas tendrán el mismo tratamiento que las viviendas tradicionales siempre y cuando puedan calificarse como bienes inmuebles, es decir, estén adheridas o unidas al suelo de forma fija, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) o tengan la consideración de edificaciones, a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF).
Este criterio ha sido mantenido y concretado por la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) y la Agencia Estatal de Administración Tributaria (en adelante, AEAT) en varios pronunciamientos relativos a los siguientes extremos:
a) La aplicación a las casas prefabricadas de la exención y la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF.
Al respecto la AEAT y la DGT han determinado que siempre y cuando la casa prefabricada tenga la consideración de edificación y constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente y cuando se cumplan el resto de requisitos exigidos al efecto, la misma podrá gozar de la aplicación de la exención y la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF.
b) El tipo impositivo del IVA aplicable a la transmisión de casas prefabricadas.
En el caso del IVA, la transmisión de casas prefabricadas tributará al tipo reducido del 7%, siempre y cuando las mismas se unan permanentemente al suelo y objetiva y legalmente sean susceptibles de ser consideradas como viviendas. Por el contrario cuando las mismas pueden ser transportadas sin sufrir deterioro no tendrán la consideración de edificación a los efectos del IVA y, por lo tanto, su transmisión tributará al tipo general del 16%.
Además, en el caso de que los elementos componentes de las casas prefabricadas se adquieran desmontados, la transmisión, adquisición intracomunitaria o la importación de los mismos tributará al tipo general del 16%, incluso si todos los elementos se adquieren en la misma operación.
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