Todo lo que se puede deducir en IRPF, IVA y Sociedades por la propiedad o alquiler de inmuebles.

Las leyes que regulan los principales Impuestos que gravan la tenencia y explotación de bienes inmuebles ya sea por una persona física (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre el Valor Añadido) o bien por una persona jurídica (Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre el Valor Añadido) no son fáciles de comprender e interpretar. En este artículo se enumeran, de forma clara y concisa, los principales gastos deducibles que se pueden aplicar para disminuir su tributación.

SUMARIO

I.           Vivienda habitual o segunda residencia

II.          Alquiler

1.      De un inmueble de su propiedad

2.      Del ejercido como actividad económica

III.        Distinto tratamiento del IVA en el arrendamiento de inmuebles: escenarios posibles

I.    Vivienda habitual o segunda residencia

En el caso de que usted posea una vivienda que constituya su residencia habitual, la Ley del IRPF le permite aplicarse una deducción del 15% de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la misma, siendo la base máxima de dicha deducción de 9.015 euros anuales.

Esta deducción, para el IRPF del año 2011 (el cual se presenta de 2 de mayo de 2012 a 30 de junio de 2012), sólo será aplicable íntegramente para aquellos contribuyentes con las rentas más bajas, minorándose su importe progresivamente hasta desaparecer para aquellos contribuyentes con una base imponible superior a 24.107,20 euros anuales.

Sin perjuicio de lo anterior, si usted ha adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 31 de diciembre de 2010, puede estar tranquilo ya que se ha establecido un régimen transitorio que le permitirá continuar aplicándose la deducción actual del 15% con independencia de su nivel de renta.

En viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 2010 la deducción del 15 % seguirá aplicándose con independencia del nivel de renta, pero, a partir de esa fecha, sólo beneficiará a las más bajas

Si usted posee además una segunda residencia y no la arrienda (por ejemplo la vivienda familiar de veraneo o una vivienda rural heredada), con carácter general no solo no se puede deducir nada en relación con dicha propiedad, sino que encima tributa por ella ya que la Ley del IRPF le obliga a incluir dicha vivienda en su declaración de la renta considerando como ingreso computable a efectos del Impuesto el 2% del valor catastral de dicha vivienda o un 1,1% si el mismo ha sido revisado.

II.    Alquiler

1.    De un inmueble de su propiedad

En el caso de que tenga una de sus propiedades alquilada, de las rentas íntegras que perciba de su inquilino podrá deducirse los siguientes gastos:

•    Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y demás gastos de financiación (Por ejemplo, los derivados de una hipoteca sobre el inmueble alquilado), siempre que sean a cargo del propietario.

•    Los gastos de reparación y conservación del inmueble, pero en ningún caso las cantidades destinadas a su ampliación o mejora, las cuales serán deducibles exclusivamente vía amortización.

•    Los tributos y recargos (IBI, tasa de basuras y alcantarillado, contribuciones especiales, etc…).

•    Los alquileres pendientes de cobrar, los gastos de administración, guarda o vigilante jurado, portería, jardinería o similares.

•    Las primas de contratos de seguros sobre los bienes, las cantidades destinadas a la adquisición de servicios y suministros, como por ejemplo agua, gas, electricidad, etc.

•    Los ocasionados por la formalización del arrendamiento (gestoría y registro), subarrendamiento y defensa de carácter jurídico (en caso de que se inicie un desahucio).

•    Los gastos soportados por los anuncios en prensa y por las llamadas telefónicas para el alquiler de habitaciones a estudiantes, siempre que el arrendador los soporte efectivamente y exista vinculación entre estos gastos y los ingresos del posterior arrendamiento.

•    Con respecto al gasto por amortización, la ley permite deducir un 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En todo caso, la amortización y todos los demás gastos se aplican exclusivamente en proporción al tiempo en que el bien se ha tenido arrendado, en caso de que el arrendamiento no haya abarcado todo el año. Las cantidades destinadas a la ampliación o mejora serán asimismo amortizables en la forma anteriormente descrita.

Es importante resaltar que, para los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles) se reducirán en un 60%, a partir del 1 de enero de 2011, y en un 100%, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31 de diciembre de 2010 la edad límite era de 35 años) y obtenga unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta a efectos múltiples (IPREM), esto es, 7.455,14 euros anuales. No obstante, la edad del arrendatario se amplía hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera firmado con anterioridad al 1 de enero de 2011.

A estos efectos, no se considera como arrendamiento de vivienda, el que no tiene dicho destino, y en particular, los de alquiler estacional y para el ejercicio de una actividad económica (como se verá más adelante).

Son deducibles para calcular el rendimiento neto procedente de dichos alquileres los mismos gastos que en el caso del arrendamiento de una vivienda, pero con la especialidad de que, al repercutir IVA en nuestro arrendamiento, podemos deducirnos todo el IVA que hayamos soportado (por ejemplo el IVA soportado en las reparaciones del inmueble).

Como novedad legislativa reciente, mencionar que se ha modificado la deducción por obras de mejora realizadas en cualquier tipo de vivienda que poseamos, ó en el edificio en que se encuentre, tema que dejamos simplemente indicado, dado que se trata específicamente en otro artículo de este número.

2.    Del ejercido como actividad económica

El arrendamiento de inmuebles puede ejercerse como Actividad Económica siempre y cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a la gestión y, al menos, con una persona con contrato laboral y jornada completa. En este caso, son gastos deducibles no sólo aquellos que se computan a efectos de calcular el rendimiento de capital inmobiliario sino todos los que correspondieran en el Impuesto sobre Sociedades. Por tanto, analizaremos conjuntamente los gastos deducibles cuando el alquiler de inmuebles tenga la consideración de Actividad Económica con independencia de que la misma se ejerza como persona física o a través de una sociedad.

Las deducciones por arrendamiento de inmuebles destinado a actividad económica, sólo son posibles cuando se cuente el local esté destinado exclusivamente a la gestión y, al menos, con una persona con contrato laboral y jornada completa

En primer lugar, debemos destacar que el hecho de que una sociedad posea un inmueble en propiedad no implica que podamos deducirnos cualquier gasto derivado del mismo, puesto que, en principio, sólo tienen la naturaleza de gastos deducibles aquellos que sean necesarios para la obtención de los ingresos de la sociedad. No obstante, y en el caso de que una sociedad tenga dichos inmuebles disponibles para su venta, estos tendrían la consideración de existencias y, en consecuencia, todos los gastos en que se incurra hasta su transmisión serían deducibles. Dada su condición de existencias, no serían amortizables aunque, en caso de deterioro de los mismos (incendio, vandalismo, robo, inundación, etc.) se podría aplicar dicho deterioro como gasto deducible.

En cambio si es un elemento afecto a la actividad económica desarrollada por la sociedad o por la persona física (incluido el alquiler del mismo) son deducibles con carácter general los siguientes gastos:

1.    La amortización practicada: Cada año los bienes inmuebles son amortizables en un porcentaje que marca la Ley.

2.    Impuestos: Son deducibles todos los impuestos que gravan los bienes inmuebles y que no tengan carácter estatal. El más común y gravoso suele ser el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) pero también existen otros como diversas tasas (incluyendo la de basuras y alcantarillado) o cualquier otra contribución especial que se gire sobre el inmueble.

3.    Mantenimiento y reparaciones: Todos los gastos incurridos en reparaciones y en elementos no muebles (lámparas, cuadros eléctricos, pintura, pavimento y suelo, ventanas, tejado, fachada, etc.).

4.    Gastos financieros: Los intereses abonados por préstamos hipotecarios suscritos para adquirir el inmueble serán deducibles íntegramente.

5.    Otros gastos necesarios: Tales como las primas de seguro; las cantidades destinadas a servicios legales, asesoramiento y llevanza de contabilidad o suministros (agua, luz, teléfono, gas, etc.); cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales (administración, portería, vigilancia, etc., es decir, gastos de comunidad); los gastos en su caso de formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión, constitución de derechos y de defensa jurídica relativos a ellos.

6.    Impagados: En caso de que estemos arrendando un bien inmueble y nuestro inquilino no esté abonando las correspondientes rentas, podemos deteriorar el saldo deudor a nuestro favor, con lo que llevaríamos dicho importe al Impuesto sobre Sociedades como gasto deducible, esto es, si no cobramos, al menos, no pagaríamos impuestos por unos ingresos no cobrado

III.    Distinto tratamiento del IVA en el arrendamiento de inmuebles: escenarios posibles