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En otro número de esta misma revista, tuve oportunidad de comentar el Proyecto de Ley por el que, aprovechando la reforma del mercado hipotecario, se pretendía regular las denominadas hipotecas inversas.
Este tipo de producto financiero ha despertado en los últimos tiempos un notable interés no sólo entre las entidades bancarias sino también entre la población mayor de sesenta y cinco años, destinataria directa del mismo.
No en vano, las entidades financieras son conocedoras de que el 92% de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años de nuestro país posee una vivienda en propiedad. Y es a ellos a quienes se dirigen con un producto, la hipoteca inversa, cuyo éxito dependerá tanto de lo apremiantes que resulten las necesidades económicas a las personas mayores como de que éstas se emancipen de esa costumbre, transformada en imaginaria obligación, de dejar su vivienda en herencia a los hijos, y, también de que éstos acepten de buen grado la nueva coyuntura y entiendan sin recelos ni enfados que sus progenitores pueden utilizar su patrimonio para lo que consideren oportuno, particularmente si se trata de hacer frente a sus últimos años de vida con una mínima solvencia económica.
De esta suerte, con la hipoteca inversa en conjugan los más diversos intereses. El de los bancos, en abrir nuevos mercados. El de las personas mayores, en obtener unos importantes complementos económicos a las pensiones contributivas a cargo del Estado, sin necesidad de perder la propiedad ni el uso de su vivienda. Y el de los familiares, en no tener que afrontar los costes económicos que representaría una residencia para mayores, o el coste personal de atenderlos adecuadamente por falta de recursos económicos, sin perjuicio de poder recuperar la nuda propiedad de la vivienda revirtiendo a la entidad financiera el valor de los importes abonados.
De este modo, la hipoteca inversa viene a dar solución a la paradoja, tan frecuente en nuestro país, de que jubilados con pensiones de subsistencia dispongan de un patrimonio abultado en forma de inmueble, especialmente después de las fuertes subidas del precio de la vivienda de los últimos años, pero sin poder disponer de su valor en forma de renta vitalicia.
Con la nueva ley, poder convertir este patrimonio en renta servirá para aliviar las cuentas de muchos españoles a la par que supondrá un alivio para las arcas del Estado evitando incrementos de las cuantías de las pensiones más allá del aumento experimentado por el IPC.
Con todo, la aprobación de la ley ha debido afrontar diversos trámites parlamentarios que dieron inicio con un primer anteproyecto de ley del Ministerio de Economía y Hacienda, de 27 de octubre de 2006, seguido de un posterior proyecto de ley de modificación de la ley 2/1981, de 25 de marzo del mercado hipotecario y de regulación de las hipotecas inversas, de 9 de marzo de 2007 (Serie A, nº 127-1).
Tras admitir el partido en el gobierno alguna enmienda, finalmente el BOE nº 294, de 8 de diciembre de 2007 publica la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, cuya Disposición adicional primera se reserva para la regulación relativa a las hipotecas inversas; regulación que, por lo demás, poco difiere del proyecto legislativo comentado desde estas mismas páginas.
El propio preámbulo de la ley justifica la regulación de las hipotecas inversas por la circunstancia que Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito. No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.
Sentado lo anterior, veamos seguidamente las características de la nueva ley.
1. ¿En qué consiste la hipoteca inversa?
Se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia.
Respecto de esta últimas, deberá estarse a lo previsto en la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia (BOE nº 299/2006, de 15 de diciembre), norma que establece los criterios de clasificación de las personas en situación de dependencia conforme a los órganos de valoración competentes en cada Comunidad Autónoma.
Para dicha ley se distingue entre:
– Dependencia severa (Grado II): cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día, pero no quiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal.
– Gran dependencia (Grado III): cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.
b) La vivienda sobre la que recae la garantía hipotecaria debe ser la habitual del solicitante.
Sin embargo, se contempla que podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante, si bien no les será de aplicación la normativa peculiar a que se refiere la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, por la que se regulan las características de la hipoteca inversa.
c) Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas. La ley no establece límite alguno al importe de ambas modalidades de pago, salvo la correspondiente al propio valor tasado del inmueble. Dependerá, pues, del acuerdo que se alcance entre las partes.
d) Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
Sólo en el caso de fallecimiento del titular solicitante del préstamo y, lo que parece más importante, de su cónyuge o pareja (en cuanto beneficiarios expresamente declarados), podrá la entidad financiera exigir o ejecutar en garantía el cobro de las cantidades abonadas en vida de los beneficiarios.
De este modo, en el caso de matrimonios en que ambos cónyuges son solicitantes, por ser copropietarios, la muerte de uno de ellos no impide que el segundo continúe percibiendo las cantidades acordadas. Es más, aun siendo el solicitante el único propietario de la vivienda, nada impide si así se conviene expresamente que, a su fallecimiento, continúe el cónyuge superviviente en el uso y disfrute de la vivienda como beneficiaria.
Repárese en la circunstancia de que la ley habla de solicitantes y de los beneficiarios que éste pueda designar , siempre que ambos reúnan los requisitos de edad o situación de dependencia ya señalados, con lo que de disocia la persona solicitante de la hipoteca inversa de los que, sin serlo, disfrutan de su condición de beneficiarios, se entiende, no sólo en el uso y disfrute de la vivienda hasta su fallecimiento, aun cuando acontezca con posterioridad a la del propio solicitante, sino igualmente en el percibo de las cantidades acordadas, con la única condición de que conste de manera expresa e indubitada en la escritura de constitución de la hipoteca.
e) Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
La previa tasación de la vivienda se impone como requisito para establecer el importe máximo a conceder por la entidad financiera al solicitante y también para fijar el importe del valor del seguro ante posibles daños que afecten a la integridad de aquélla, sirviendo de igual modo para el cálculo de honorarios registrales y de notario.
2. ¿Qué costes representa la constitución de una hipoteca inversa?.
La constitución de la escritura de hipoteca inversa supone gastos de notario y de inscripción registral.
No obstante, la ley para fomentar este tipo de producto financiero, establece las siguientes particularidades y bonificaciones:
a) Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. b) Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Á«Documentos sin cuantíaÁ» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
c) Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Á«InscripcionesÁ», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
3. ¿Quiénes y en qué condiciones podrán comercializar las hipotecas inversas?
Las hipotecas inversas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial, contemplándose al efecto el establecimiento por el Ministro de Economía y Hacienda de un régimen de transparencia y comercialización de este tipo de producto.
En ese marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.
Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda, siendo el Ministro de Economía y Hacienda el que establezca las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.
4. ¿Puede transmitirse con posterioridad a la celebración de la hipoteca inversa la vivienda?.
Advierte sobre este particular la ley que cuando el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario (el beneficiario), el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente (esto es, mediante la constitución de otra hipoteca sobre otro bien inmueble cuyo valor cubra el concedido y constituya su vivienda habitual).
5. ¿Hasta cuándo se mantiene la obligación por la entidad financiera de abonar las cantidades estipuladas?.
El pago de las cantidades periódicas pactadas se extenderá hasta que se cubra el total valor tasado de la vivienda o hasta el fallecimiento del solicitante o de sus beneficiarios, momento a partir del cual se devengarán intereses.
6. ¿Pueden los herederos recuperar la propiedad de la vivienda dada en garantía hipotecaria?.
Caben dos hipótesis:
a) Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que la entidad financiera acreedora pueda exigir compensación alguna por la cancelación.
b) Cuando, extinguido el préstamo o crédito hipotecario, los herederos del deudor hipotecario decidan no rembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, la entidad financiera acreedora sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia sin que, obviamente, afecte al patrimonio de los legales herederos.
A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que impide poder pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
La Ley va más allá y su Disposición adicional cuarta contempla la posibilidad de que las rentas periódicas recibidas por el solicitante de una hipoteca inversa deseen ser invertidas en un plan de previsión asegurado en los términos y condiciones previstos en el apartado 3 del artículo 51 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Esto es, tales cantidades podrán reducirse en la base imponible general del impuesto, en cuanto aportaciones y contribuciones a sistemas de previsión social.
A estos efectos, se asimilará a la contingencia de jubilación prevista en la letra b) del apartado 3 del artículo 51 de la citada Ley 35/2006, la situación de supervivencia del tomador una vez transcurridos diez años desde el abono de la primera prima de dicho plan de previsión asegurado.
La provisión matemática del plan de previsión asegurado no podrá ser objeto de movilización a otro instrumento de previsión social, ni podrán movilizarse a aquél los derechos consolidados o las provisiones matemáticas de otros sistemas de previsión social.
Deberemos estar atentos a cómo evolucione el sector y la incidencia directa de la nueva ley, aunque auguro que ante la incertidumbre económica, el equilibrio cada vez más ajustado de los presupuestos del Estado en pensiones y la evolución en la esperanza de vida, la hipoteca inversa está llamada a representar un papel importante en nuestras vidas
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