Toda la normativa autonómica sobre Inspección Técnica de Edificios

¿En qué consiste? ¿ quienes es el órganos competente?¿que inluye?

En momentos en los que el ritmo de construcción se ralentiza la rehabilitación y conservación de edificios puede convertirse en una forma de inversión.

La inspección técnica de edificios, comúnmente identificada por sus siglas ITE, es la principal medida de control del estado de conservación de un edificio. Básicamente es requisito imprescindible y objetivo prioritario por parte del técnico supervisor que efectúe la inspección, determina  y definir las deficiencias existentes en el edificio y establecer las medidas necesarias que deben ser adoptadas al objeto de realizar la detección de dichas deficiencias y así acometer las actuaciones necesarias para su  subsanación.

Con ello se intenta concienciar al propietario de que la protección de su inmueble garantiza y seguridad y al mismo tiempo se alarga la vida del inmueble.

En concreto, el deber les vincula a mantener la edificación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, de forma que pueda ser utilizada para el destino que le sea propio; y, por tanto, les obliga a sufragar el coste de las obras que sean necesarias para su mantenimiento.

Su fundamento constitucional se encuentra en la competencia del Estado para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho constitucional de propiedad y es expresión o manifestación de la función social de la propiedad horizontal. Y, además, es resultado de la inclusión en la Ley que contiene el régimen completo de la propiedad horizontal del deber de conservación de las edificaciones previsto con carácter general en el art. 19.1 de la L. 6/98, del suelo y en el art. 3 de la LOE.

La finalidad que se busca mediante la imposición del deber es que el edificio sujeto a este régimen de propiedad, y durante toda su existencia, reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Esas debidas condiciones tienen la consideración de requisitos básicos de la edificación, que son objeto de regulación específica en la citada LOE, por lo que a fin de conocer su contenido, y, por tanto, el contenido del deber de conservar la edificación, es preciso proceder a su estudio:

Por ello todo tipo de actuación  por parte de la propiedad  dirigido a  su mantenimiento es garante  de la conservación y seguridad del inmueble.  Y será en este sentido en el que la actuación administrativa, que será municipal, al controlar el estado de conservación del edificio a través de las inspecciones periódicas, a la larga  v beneficia incluso económicamente a los propietarios de los inmuebles, pro cuanto los mismos gracias a este control periódico tienen  un arma de detección precoz de cualquier patología  que en el tiempo pueda llegar a producir daños, que pueden ser irreparables.

Las comunidades autónomas en su totalidad han entrado a regular  el cumplimiento del deber de conservación  y el medio  para ello es la imposición de una obligación de pasar estas inspecciones, con un contenido relativamente similar con mayor o menor amplitud. Por su `parte los ayuntamientos en ejecución de la normativa autonómica han desarrollado diferentes ordenanzas, instrucciones o circulares para dar cumplimiento a este deber de conservación.

La finalidad que se busca mediante la imposición del deber es que el edificio sujeto a este régimen de propiedad, y durante toda su existencia, reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad

El deber de conservación que recae sobre los propietarios de los edificios, aparece regulado en diversa normativa de carácter estatal y autonómico. Además, una prolífica normativa administrativa viene imponiendo diversas obligaciones a las Comunidades relativas a la conservación y mantenimiento de sus edificios.

La obligación de realizar la inspección todos los propietarios (personas físicas o jurídicas) de cualquier tipo de inmueble, ya sean viviendas, oficinas, naves industriales, comercios, fábricas o cualquier otro edificio. En caso de estar integrados en Comunidades de Propietarios, el deber de inspección corresponde a la propia Comunidad.

Frecuentemente las administraciones locales cuentan con normativa específica al respecto, Ordenanzas municipales que regulan la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y que en unos lugares obligan y en otros recomiendan revisar periódicamente el estado de diversos elementos del inmueble como la estructura y cimentación, fachadas, cubiertas, red de saneamiento y fontanería etc., variando en cada ciudad, pero sin que en ninguna se inspeccione el interior de las viviendas. Esta normativa se ajusta a los parámetros que con mayor o menor detalle y margen regulan las legislaciones urbanísticas de las comunidades autónomas.

Además, los responsables autonómicos correspondientes en colaboración con los ayuntamientos pueden dotar a los casos de zonas degradadas donde ya se esté actuando con ayudas para la rehabilitación de subvenciones para esta finalidad.

El trámite a seguir para proceder a una ITE en un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, comienza por el Administrador al ser éste el responsable de la conservación del inmueble. Este ha comunicar al Presidente la fecha en que corresponde a la finca realizar la inspección. Para tal efecto, se convocará una Junta y se acordará la solicitud de inspección. Si los propietarios se oponen al examen del edificio, el Administrador quedará eximido de toda responsabilidad.

No obstante, y a pesar de la pluralidad de legislación  e inspectores, el resultado deberá ser el miso ya que la base fundamental  de la actuación administrativa consistirá en  la detección de los daños del inmueble inspeccionado a los efectos de realizar las posteriores actuaciones para dotar de estabilidad y seguridad constructiva al inmueble.

Legislación autonómica
Andalucía

La Ley 7/2002 de 17 diciembre 2002 de Ordenación Urbanística, dedica el Capítulo V de su Título IV a la conservación de obras y construcciones, y más concretamente en la sección segunda establece el art. 155  el deber de conservación. En este sentido el art. 156  faculta a que en el instrumento de planeamiento o en su defecto en la correspondiente ordenanza municipal se delimiten áreas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones comprendidas en ellas deban realizar una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas. Se permite además que la inspección se establezca únicamente en las construcciones y edificios del área delimitada que estén catalogados o protegidos o tengan una antigüedad de superior a cincuenta años. No se establece en la norma la periodicidad con que estas inspecciones deben ser realizadas, debiendo determinarse dichos plazos en el ámbito local.

En cuanto al informe técnico que resulte de dichas inspecciones el   art. 156  recoge cual debe ser el contenido a consignar en el mismo.

Los municipios podrán requerir de los propietarios los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de las mismas con descripción de:

a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

Los municipios podrán requerir de los propietarios los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

Aragón

La Ley 5/1999 de 25 marzo 1999, Urbanística, dentro de su   Título.6. Capitulo V dedicado al deber de conservación, establece, como única referencia a las inspecciones de vivienda,  la facultad de los ayuntamientos de delimitar delimitar áreas especiales de conservación, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio, cuando la especial degradación o interés de determinados entornos urbanos así lo aconseje. En dichas áreas  los propietarios de toda construcción o edificación deberán encomendar a técnico facultativo competente, cada cinco años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de la misma. Los informes describirán el estado actual de la construcción o edificación y propondrán, en su caso, las medidas correctoras de las deficiencias observadas, así como su grado de ejecución.

Asturias

El Decreto Legislativo 1/2004 de 22 abril 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, otorga en su art.143.1 a los concejos la facultad de imponer la presentación de un informe suscrito por técnico competente, a los propietarios de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como, en cualquier caso, de antigüedad superior a treinta y cinco años. Dicho informe deberá presentarse con una periodicidad de cinco años.

Islas Baleares

La Ley 10/1990 de 23 de octubre de  disciplina urbanística, regula en los artículos 10 a 12 el deber de conservación en  términos similares a como lo hacía la ley del Suelo de 1976, pro lo que al no existir regulación autonómica se aplicará la propia ley del suelo estatal. De esta forma, los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones e instalaciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad y salubridad.

Los ayuntamientos y en su caso los organismos competentes en materia de disciplina urbanística, de oficio o a instancia de cualquier persona, ordenarán la adopción de medidas necesarias para conservar dichas condiciones.

El organismo que haya cursado la orden de ejecución concederá al propietario un plazo acomodado a la envergadura de las medidas a adoptar para que proceda al cumplimiento de lo ordenado. Transcurrido el cual, si no lo hubiera ejecutado, podrá concederse un último e improrrogable plazo para la ejecución ordenada, que, si no se cumple, se llevará a efecto por el organismo requirente, a costa de lo obligado a través del procedimiento de ejecución subsidiaria previsto en el la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

El Gobierno de la comunidad autónoma, los Consells insulares o los ayuntamientos y en su caso los organismos competentes podrán también ordenar, por motivos de interés estético, de conservación del patrimonio histórico, artístico y arquitectónico, la ejecución de las obras de conservación y reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública. Las obras serán ejecutadas a cargo de los propietarios, si suponían un aumento de valor para el inmueble hasta donde este alcance, y con cargo a los fondos de la entidad que lo ordene cuando se sobrepasen estos límites por razones de interés general.

Canarias 

Contiene la legislación urbanística canaria alguna referencia a la inspección de viviendas, si bien el  art. 154   de la DLeg. 1/2000 de 8 mayo 2000 por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio  y de Espacios Naturales de Canarias, al referirse a la inspección periódica de edificaciones tan solo establece la obligatoriedad de la misma para toda edificación catalogada o protegida, o incluida dentro de un Conjunto Histórico. El plazo preceptivo para dicha inspección será cada diez años y ésta estará dirigida a determinar el estado del inmueble y las obras de conservación o, en su caso, de las obras rehabilitación que fueran precisas.

El informe resultante de la inspección describirá, al menos, los desperfectos y deficiencias, sus causas posibles y las medidas prioritarias  a adoptar, así como el grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los informes técnicos de las inspecciones periódicas anteriores.

Los Ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

El informe técnico debe incluir:

Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como para mantener y recuperar las condiciones de habitabilidad y de uso efectivo según el destino propio de la edificación.
El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los informes técnicos de las inspecciones periódicas anteriores.
Cualquier otro aspecto que se determine reglamentariamente.

La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá la presentación de copia de los mismos en el Ayuntamiento dentro del mes siguiente al vencimiento del período decenal correspondiente.

Cantabria

El capítulo tercero de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de ordenación territorial y régimen urbanístico del suelo de Cantabria se refiere al deber de conservación  y la ruina como su único límite. El artículo 220establece el deber genérico  de conservación. La determinación de las condiciones de conservación se llevará a cabo por los Ayuntamientos, mediante órdenes de ejecución,
El incumplimiento de los deberes de uso y conservación habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de edificación o venta forzosa

Castilla-La Mancha 

La Decreto Legislativo 1/2004 de 28 diciembre 2004 de aprobación del el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, establece la obligatoriedad de una inspección técnica de vivienda periódica para todas las construcciones y edificaciones que cuenten con una antigüedad superior a cincuenta años, así como de toda construcción o edificación catalogada o protegida. Esta inspección deberá realizarse cada cinco años y estará dirigida a determinar el estado de conservación.

Los informes técnicos deberán consignar:

Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en él o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá el visado colegial y la presentación temporánea de copia de los mismos en el Municipio.

Castilla León

La Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla Y León, regula en el Capítulo II  a la conservación, rehabilitación y nueva edificación y la sección primera de este capítulo la dedica a la Inspección Técnica de construcciones. Establece la obligatoriedad de una inspección técnica para determinar su estado de conservación así como las obras que sean precisas en los municipios con una población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana.

Todos los edificios deben someterse a una primera inspección técnica dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan cuarenta años desde su fecha de terminación y tras esta primera inspección los edificios deben someterse sucesivas inspecciones cada diez años.

A estos efectos las obras de rehabilitación integral que afecten a todo el edificio suponen que el plazo comenzará a contar desde la fecha de terminación de la obra de dicha obra.

No obstante  faculta a que el Plan General de Ordenación de estos municipios extienda el objeto de la inspección a las condiciones de habitabilidad y ornato público, limite la obligatoriedad de la inspección a determinados ámbitos del término municipal o a determinados tipos de edificios o reduzca los plazos para la inspección.

La inspección técnica de construcciones debe consignarse en un certificado suscrito por el técnico competente que la practique. Con dicho certificado debe adjuntarse siempre, como anexo inseparable, un informe suscrito por el mismo técnico en el que se describa el resultado de la inspección.
El certificado de dicho control contendrá como mínimo el estado general de edificio, los desperfectos y deficiencias de conservación apreciados en el edificio inspeccionado, indicando en la segunda y sucesivas inspecciones, el grado de ejecución de las medidas indicadas en el informe anexo al certificado de la anterior inspección, así como el resultado de las obras realizadas desde su emisión.
Asimismo el certificado de la inspección técnica de construcciones y su informe anexo deben incorporarse al Libro del Edificio.

Regula asimismo el control del Ayuntamiento, estableciendo la obligación de presentación en el mismo copia del certificado y faculta al Ayuntamiento a crear registros de edificios sometidos a inspección técnica, y a requerir a los propietarios obligados la exhibición del último certificado de inspección y su informe anexo.

Cataluña

El Decreto Legislativo 1/2005 de 26 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña,  establece el principio  general de la obligación de conservación y rehabilitación y órdenes de ejecución. Esta normativa ha sido desarrollada mediante  el Reglamento  de la Ley  de Urbanismo  de  24 de julio de  de 2006 que establece que  las personas propietarias de toda clase de terrenos, construcciones e instalaciones deben cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación regulados por la legislación sectorial de ordenanzas locales.

Al mismo tiempo  fija cuales son los  deberes de los propietarios

a) El mantenimiento o la reposición de las condiciones de seguridad, salubridad y ornamento público de los bienes inmuebles.
b) La conservación y la rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, de acuerdo con su destino.
c) Aquellos deberes de conservación y rehabilitación que determine la legislación sectorial o que establezcan las normas de protección del patrimonio cultural de los planes urbanísticos.
d) El cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el plan de ordenación urbanística municipal o por el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.

También la ley de Vivienda, ley 18/2007 de  28 de diciembre establece  que para asegurar el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, deben adoptarse las medidas de fomento e intervención administrativa y, si procede, las medidas sancionadoras.

Los municipios, pueden delimitar áreas de conservación y rehabilitación específicas.

Extremadura 

En Extremadura la  Ley 15/2001 de 14 diciembre 2001   del Suelo y Ordenación Territorial, establece en su art.164    la obligatoriedad de un control periódico de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como, en cualquier caso, superior a cincuenta años. Dicha revisión deberá realizarse cada cinco años.

Recoge el apartado 2 del   art.164 el contenido de los informes y la facultad de control de los municipios.

Los informes técnicos deberán consignar:

Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores. La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá el visado colegial y la presentación temporánea de copia de los mismos en el Municipio.
Los Municipios podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

Galicia

El Título.4.ii.ii Ley 9/2002 de 30 diciembre 2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural, en su regulación del deber de conservación y ruina, establece la obligación de los ayuntamientos de regular mediante ordenanza las inspecciones periódicas obligatorias para determinar el estados de conservación de las edificaciones. Dicha ordenanza determinara tanto la periodicidad con la que las inspecciones deben realizarse, como que edificaciones deben quedar sujetas a dicha inspección, si bien como mínimo deberán incluirse todas las edificaciones catalogadas o de antigüedad superior a cincuenta años.

Recoge asimismo  las facultades de control otorgadas a los ayuntamientos y el contenido obligatorio del informe resultante de la inspección. El facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un informe que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de las mismas. Asimismo, dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del informe exige remitir copia del mismo al ayuntamiento y al colegio profesional correspondiente.

La Rioja

La Ley 5/2006 de 2 de mayo de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja también establece el deber de conservación  de los propietarios de terrenos, urbanizaciones y edificaciones deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos. Y atribuye a los Ayuntamientos de oficio o a instancia de interesado y, en su caso, la Comunidad Autónoma de oficio, ordenarán la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones, con indicación del plazo de realización.

Madrid 

La Ley 9/2001 de 17 julio 2001 de suelo dispone en su   art. 169   de inspección periódica de edificios y construcciones la obligatoriedad de la inspección técnica de vivienda periódica para aquellos propietarios de construcciones  y edificios de antigüedad superior a treinta años. Tras la primera inspección deberán someterse a inspección dichos inmuebles cada 10 años, pudiendo revisarse dichos plazos por Decreto de la Comunidad de Madrid. La inspección está dirigida a determinar el estado de conservación y las obras de conservación o, en su caso, rehabilitación que fueran precisas y será encomendada a un técnico facultativo competente o, en su caso, a entidades de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística
Asimismo recoge el art. 169  los requisitos a cumplir por los informes resultantes de la inspección y los requisitos de presentación para que dicho informe surta efecto en el ámbito administrativo
Los informes de las entidades de inspección técnica a que se refiere el número anterior deberán estar autorizados por técnico legalmente habilitado para ello. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de la inspección, con descripción de:
Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en él o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

Murcia

El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos establecidos en la normativa aplicable.
Por su parte, la Ley de Calidad de la Edificación de Murcia, Ley 8/2005 de 14 de diciembre,   establece que la Comunidad Autónoma podrá verificar todas las actuaciones  tendentes al aseguramiento de la calidad de los edificios, tales como control de proyectos, planes y libros de control, libro del edificio, acreditaciones y distintivos concedidos.

Comunidad Foral de Navarra