Titularidad y superficie de fincas: discordancias entre el Registro y el Catastro

La escasa comunicación que ha existido, hasta ahora, entre el Catastro y el Registro de la Propiedad ha dado lugar a problemas frecuentes en contratos sobre bienes inmuebles cuando, demasiadas veces, la realidad física de una finca, su descripción catastral y la información registral no coinciden. El presente artículo analiza las herramientas legales para resolver estos problemas.
Si los contratantes acreditan ante el Notario la existencia de una discrepancia entre la realidad física de la finca y la que consta en el Catastro, aquel puede y debe tramitar la rectificación catastral y posterior actualización de la registral

Los supuestos más frecuentes en los que debe resolverse la discordancia existente en el Registro son los relativos a la titularidad de las fincas y la mayor superficie de fincas ya inscritas

La mayor superficie de la finca, respecto a la inscrita, se puede acreditar, según los casos, mediante certificación catastral, plano de situación, informe técnico o título público otorgado por persona que acredite haber adquirido anteriormente con la mayor superficie

I.     Planteamiento

II.    El Catastro Inmobiliario

a.    Procedimiento de subsanación de discrepancias
b.    Procedimiento de subsanación de discrepancias por Notario
c.    Procedimiento de rectificación

III.    El Registro de la Propiedad

a.    Respecto de la titularidad de las fincas: Inmatriculación de fincas y reanudación del tracto sucesivo interrumpido
b.    Respecto de las superficies y linderos: mayor cabida de fincas ya inscritas

I. Planteamiento

Cuando operamos en el tráfico inmobiliario, es muy frecuente que nos encontremos con discordancias entre los datos que figuran en el Registro de la Propiedad, en el catastro Inmobiliario y la realidad física, y ello se explica fundamentalmente porque el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad son dos instituciones con orígenes, características y finalidades muy distintas. El Registro de la Propiedad es la institución a la que el ordenamiento jurídico atribuye la función de garantizar la protección de los derechos inscritos y, con ello, del tráfico jurídico-inmobiliario, siendo el único registro que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Por su parte, el Catastro Inmobiliario, es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles.

Los dos sistemas han ido evolucionando de forma independiente y con escasa comunicación entre ambas, provocando que los datos que obran en uno y otro no coincidan la mayoría de las veces, pero en los últimos años se han ido estableciendo, a través de sucesivas reformas legislativas y hasta llegar a la promulgación del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la ley del Catastro Inmobiliario, vías de colaboración y comunicación entre ellas, y creo que podemos decir que en la actualidad se han sentado las bases para que la colaboración de ambas instituciones sea real y efectiva.

Mientras tanto y hasta la efectiva colaboración entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, subsisten situaciones de discordancia que deben resolverse, por ello, en el presente artículo trataremos de analizar cómo, con los mecanismos actuales, pueden resolverse los casos, bastante frecuentes y no siempre fáciles de solucionar, en los que la realidad física de una finca, su descripción catastral y la información contenida en el Registro de la Propiedad, no coinciden. Primero nos centraremos en los mecanismos previstos en la legislación para subsanar las discrepancias en el Catastro Inmobiliario, y luego, en cómo se pueden resolver las discordancias más usuales ante el Registro de la Propiedad.

II.- El Catastro Inmobiliario

Pasamos a analizar en primer lugar y de forma somera los supuestos de discordancia existentes en el Catastro Inmobiliario y cuáles son los mecanismos para solucionarlos, avanzando ya que las gestiones ante el Catastro Inmobiliario resultan en la práctica más complejas y lentas de lo que aparentan.

El Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establece en su artículo 18, los procedimientos de subsanación de discrepancias y rectificación, dirigidos a obtener la modificación de datos catastrales cuando la Administración tenga conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar.

a.- Procedimiento de subsanación de discrepancias

Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio, por acuerdo del órgano competente, si bien se otorga a los interesados un trámite de alegaciones, cuando la Administración tiene conocimiento de que la descripción catastral no coincide con la realidad inmobiliaria, sin que sea por causa de no haberse declarado o comunicado por parte de los titulares la alteración de que se trate.

Es un trámite que sigue las clásicas fases del procedimiento administrativo, es decir: Acuerdo de inicio, notificación y audiencia a los interesados, resolución y notificación de la resolución. Cuando no existan terceros afectados por el procedimiento, el expediente se iniciará directamente con la notificación de la propuesta de resolución. La resolución deberá notificarse en el plazo máximo de seis meses.

b.- Procedimiento de subsanación de discrepancias por Notario

Este procedimiento, es una importante novedad introducida por la Ley de Economía Sostenible, que como en el caso anterior, tiene como objetivo mejorar, con la intervención de los Notarios, la conciliación entre el catastro y la realidad física inmobiliaria. Es un procedimiento obligatorio para Notarios y Registradores cuando deban autorizar documentos en que conste incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica, que permite subsanar datos de configuración o superficie de las parcelas, u otros elementos de la descripción del bien inmueble.

El procedimiento se inicia con el requerimiento del Notario a los otorgantes para que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes. En cambio, si los otorgantes le manifiestan la existencia de una discrepancia el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Una vez acreditado, a juicio del Notario, y obtenido en su caso el consentimiento de los colindantes, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y esta, una vez validada, incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. Finalmente, la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias.

c.- Procedimiento de rectificación

Finalmente, la Dirección General del Catastro tiene la facultad de rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral para realizar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica (máxima diferencia admisible entre la superficie que conste en la base de datos catastral y la que se pretenda incorporar) que viene definido en la Disposición adicional segunda del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales, y para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, u otras operaciones que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.

El procedimiento, cuando consista en la rectificación de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía, se anunciará en el boletín oficial de la provincia incluyendo el calendario de actuaciones. Se abrirá un periodo de exposición pública en el Ayuntamiento dónde radiquen los inmuebles durante un mínimo de 15 días y la subsiguiente apertura del plazo de alegaciones durante el mes siguiente. Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen la tolerancia técnica, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales, que tendrá efectividad el día siguiente a aquel en que se hubiera dictado, se notificará a los interesados no siendo necesario el anuncio en el Boletín del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia.

III.- El Registro de la Propiedad

Los supuestos más frecuentes en los que debe resolverse la discordancia existente en el Registro de la Propiedad, pueden reconducirse a dos, los relativos a la titularidad de las fincas y los relativos a superficies y linderos. Por ello, y sin ánimos de ser exhaustivos, nos referiremos a continuación a las soluciones ofrecidas por el legislador,  atendiendo a los dos supuestos más comunes que hemos mencionado, los problemas de titularidad y de superficie o linderos.

a.- Respecto de la titularidad de las fincas: Inmatriculación de fincas y reanudación del tracto sucesivo interrumpido

Para los supuestos en los que una finca cuya titularidad no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, pero si conste en la base de datos del Catastro o en algún documento privado, podemos usar la vía establecida en La ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, en el Título VI “De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”, que regula en los artículos 198 y siguientes la primera inscripción de las fincas, la inmatriculación, y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, a través de los siguientes mecanismos, que siempre llevará aparejado que en la inscripción que se realice conste también la referencia catastral de la finca de que se trate, tras haberse establecido la regla general, en la Ley del Catastro, de la constancia documental de la referencia catastral:

•    Mediante expediente de dominio, consistente en un procedimiento de jurisdicción voluntaria por el que la autoridad judicial provee al propietario de una finca de un título supletorio. En dicho expediente debe acompañarse una certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico  Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento.

•    Mediante el título público de su adquisición, cuando se acredite de modo fehaciente la adquisición con anterioridad a la fecha del citado título, y siempre que no conste inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, publicándose en el tablón de anuncios del Ayuntamiento dónde radica la finca, edictos expedidos por el Registrador. La inmatriculación no surtirá efectos respecto de terceros hasta que no hayan transcurrido dos años desde su fecha.

•    Para la inmatriculación de fincas, el Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho Público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquel y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. Como en el caso anterior, la inmatriculación no surtirá efectos respecto de terceros hasta que no hayan transcurrido dos años desde su fecha.

b.- Respecto de las superficies y linderos: mayor cabida de fincas ya inscritas