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Por Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas
En la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas. Este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de algunas entidades bancarias. A medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más Euribor.
Todo apunta a que a medio plazo terminemos en diferenciales cercanos al 1 %. En ese escenario, será el momento de buscar subrogaciones de las hipotecas que se hayan firmado con diferenciales cercanos al 3%
Durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes.
Por un lado, el Euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011.
Utilizando datos del Banco de España sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del Euribor, hemos sacado un diferencial medio para las nuevas hipotecas. Este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año
Solamente entidades aisladas, como Kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de Bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta de Cajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%.
Este proceso de caída de precio se va a acelerar en los próximos meses. la reciente entrada del Santander con una hipoteca con un diferencial del 1,99%, al que ha igualado Ing Direct (bajándolo desde el 2,29% anterior), ha abierto la veda de la competencia por los clientes. Los acuerdos exclusivos con varias entidades bancarias están ya en diferenciales del 1,75%, que pueden llegar hasta el 1,50%.
Si algo está claro es que, por un lado, la demanda de vivienda seguirá limitada, al menos hasta que la incertidumbre económica y la caída del precio de la vivienda no terminen de desaparecer, y por otro lado, los bancos solamente están dispuestos a dar hipotecas a clientes con un perfil solvente y una aportación de ahorros suficiente, lo cual limita enormemente el universo de potenciales nuevos hipotecados al que pueden dirigirse.
Dado este caldo de cultivo, para bien de los consumidores que estén buscando una hipoteca, seguramente estas noticias sean el primer episodio de una caída adicional que nos lleve, más pronto que tarde, a diferenciales cercanos al 1,50%, y esperamos que a medio plazo se acaben acercando al 1%. Una vez que nos encontremos en dicho escenario, será el momento de buscar subrogaciones de las hipotecas que se hayan firmado con diferenciales cercanos al 3%.
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