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TENDENCIAS EMERGENTES EN LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EUROPA 2004A pesar de la situación económica, los inversores siguen siendo optimistas, aunque con cautelaSegún el informe publicado por el Urban Land Institute (ULI, www.uli.org) y PricewaterhouseCoopers LLP (www.pwcglobal.com), a pesar de las debilidades que continúan afectando a la mayoría de mercados europeos, los inversores en propiedad inmobiliaria siguen siendo cautamente optimistas para el año 2004 y muchas anticipan la obtención de beneficios moderadamente buenos.Numerosos inversores mantienen el deseo de invertir en propiedad inmobiliaria europea, especialmente en el sector de oficinas. En España faltan propiedades de alta calidad, con inquilinos solventes y con contratos a largo plazo. A pesar de ello, la inversion ha sido importante mientras que la demanda de ocupación de oficinas ha sido débil. Esto ha conducido a una tendencia a realizar contratos cortos y a ofrecer incentivos para ganar inquilinos. Las personas o grupos interesados en vender esperan a que sus edificios estén totalmente equipados con el fin de conseguir mejores precios.Queda constatada una preferencia de Barcelona sobre Madrid que, probablemente, sea debida a un exceso de oficinas en la periferia de esta última ciudad, donde los alquileres han bajado más de un 15% y las propiedades vacías se han incrementado en un 8,7% en el tercer trimestre de 2003 (en Barcelona este aumento ha alcanzado el 6,9%). La rentabilidad de las oficinas, tanto en Barcelona como en Madrid, se ha situado por debajo del 6% en 2003.Se subraya en el infomre la creciente transparencia de los mercados de propiedad inmobiliaria en Europa con la llegada de nuevos inversores de carácter internacional que se asocian con socios locales, en particular promotores para el desarrollo de nuevos productos inmobiliarios.Asimismo, puede afirmarse que el potencial de la industria de la propiedad inmobiliaria resulta mermado por las barreras existentes a la hora de invertir a nivel paneuropeo. Las estructuras legales y fiscales dentro de Europa son muy diferentes en cada país, así como las infraestructuras para el desarrollo de las empresas, la regulación del leasing, los estándares operativos, al cultura de negocios y el idioma.Actualmente los países en los que la actividad de inversión es más activa son el Reino Unido y Francia que reciben más del 50% de la misma, aunque existe una preocupación creciente por el hecho de que las corporaciones estén trasladando puestos de trabajo a la India y a los Países de Europa Central y del Este.Por lo que respecta a las perspectivas de futuro de las necesidades de vivienda, los cambios demográficos y de la propia estructura de la familia sugieren cambios en los diseños de las viviendas (superficie, número de habitaciones) que no siempre se están llevando, realmente, a la práctica. Por otro lado, el incremento del tráfico y la elevación del tiempo de desplazamiento al puesto de trabajo, el número creciente de personas solas y de parejas sin hijos impulsa, de nuevo, la necesidad de vivir en el centro de las ciudades. Además, el paulatino envejecimiento de la población sugiere una necesidad clara de construir más viviendas para la gente mayor.En la categoría de «mercados a vigilar´´ hay que resaltar los localizados en la periferia, que incluye muchos países que no están integrados en la Unión Europea y que se han situado en los primeros puestos del ranking en cuanto a oportunidades para la inversión debido, en parte, a un crecimiento económico prometedor. Así, los primeros puestos de esta lista incluyen a Moscú, Praga, Bruselas, Budapest, Helsinki, Varsovia y Copenhague.Bruselas fue primera en el ranking de las ciudades europeas en cuanto a perspectivas de inversión debido a que es la sede del Gobierno de la UE. Milán, París y Barcelona se sitúan en medio del ránking, mientras que Berlín, Frankfurt y ¡msterdam lo cierran. Un punto positivo para España es que es la única economía de la UE, junto con el Reino Unido, que ha alcanzado un crecimento en su PIB de más del 2% durante 2003 y se prevé que, en 2004, llegue al 2,8%.En términos de tipos de propiedades, no se espera que ningún sector obtenga rendimientos extraordinarios durante 2004. Para la inversión y promoción, los centros comerciales y la vivienda residencial son los que más prometen. Por el contrario, se prevé que las oficinas en los centros de las ciudades, inmobiliario industrial y parques de negocios sean los nichos de mercado con menor rendimiento para los inversores durante 2004.OFICINASPuntos fuertes: Los mejores edificios con contratos a largo plazo e inquilinos sólidos todavía atraen flujos de inversión significativos y el sector de oficinas es, todavía, el primero que escogen los inversores en Europa.Puntos débiles: Los niveles actuales de oficinas sin ocupar, según los estándares europeos, son altos.Mejor apuesta: La inversión en oficinas en el centro de las ciudades importantes que se benefician de un sector de servicios diversificado y en las que, si es posible, haya poca oferta de oficinas de alta calidad.Previsión: Para el año 2004, el rendimiento en el mercado de oficinas será modesto, pero la presión del dinero que quere entrar frenará el declive del valor. COMERCIALPuntos fuertes: En muchos lugares de Euorpa el gasto en cosnumo ha mantenido las economías a flote durante los últimos dos años. El comercio sigue próspero debido al poder adquisitivo del consumidor.Puntos débiles: Existe una preocupación sobre la posible subida de tipos de interés, sobre todo en el Reino Unido, y en el impacto que esto podría tener en el gasto del consumidor.Mejor apuesta: Centros comerciales en los países que entrarán en la Unión Europea ya que, de esta manera, promocionarán el crecimiento económico y, con ello, incrementará la riqueza del consumidor, por lo que habrá demanda. Hay algunos conceptos comerciales tales como parques y outlets que todavía están inmaduros en algunas partes de Europa, en especial, en la Península Ibérica e Italia.Previsión: Es más optimista que, en la mayoría de los otros sectores, y, por lo tanto, el sector comercial continuará atrayendo el interés de los inversores y aque los permisos para nueva construcción son muy difíciles de obtener sobre todo en Francia, Italia y España.INDUSTRIALPuntos fuertes: Las características defensivas del sector, junto con el relativo alto rendimiento de las propiedades disponibles destinadas a usos industriales o de lamacenaje, han atraído el interés de los inversores.Puntos débiles: La demanda de inquilinos ha sido, en general, débil en la mayoría de los mercados, con excepción de algunos puntos de distribución estratégicos.Mejor apuesta: Mantenerse cerca de los lugares estratégicos existentes.Previsión: La demanda en este sector probablemente quedará estancada ya que Europa se enfrenta a la competencia feroz de China y de otros países asiáticos en cuanto a sus centros de producción.RESIDENCIALPuntos fuertes: El sector residencial ha tendio el mejor comportamiento en la mayoría de los países europeos en los últimos años, incluyendo Reino Unido, Suecia, Dinamarca, los Países Bajos, España y Portugal. Los cambios estructurales en la familia, que incluyen, también, un crecimiento del número de núcleos más pequeños, genera una gran demanda de vivienda. En España, más del 80% es propietario de un hogar mientras que en Alemania sólo lo es el 45%. Los cambios demográficos y el deseo de retirarse al sol será favorable a medio plazo en el sur de Europa, sobre todo en la Riviera francesa y en las costas españolas.Punto débil: Existe una gran variedad de norma en toda Europa sobre tipologías de vivienda, cadenas de aprovisionamiento, instituciones reguladoras, políticas sociales, políticas de vivienda, normativa fiscal y subvenciones.Mejor apuesta: Las áreas populares en Europa Occidental son Francia, Dinamarca, Suiza y Portugal.Previsión: A medio y largo plazo, las presiones demográficas sugieren un desequilibrio continuado entre oferta y demanda en muchas partes de Europa. La clave para identificar las oportunidades en elmomento justo, en los ciclos locales, regionales y nacionales, estará en el buen conocimiento del mercado local. HOTELESPuntos fuertes: Los hoteles presentarán una oportunidad en el año 2004, debido a que el sector se está recuperando tras los ataques terroristas del 11 de septiembre. La recuperación económica global prevista empujará la alza la demnada de hoteles.Puntos débiles: La comercialización de los hoteles es geográfica y por segmentos. Los hoteles de lujo en las entradas a Europa son los que peor futuro presentan.Mejor apuesta: El sector de marcas económicas es bastante resistente así como algunos productos especializados de 3 y 4 estrellas que ofrecen una buena relación calidad-precio. España es el mejor lugar para la inversión en Hoteles, sobre todo Barcelona, que tiene un gran potencial tanto en hoteles turísticos como de negocios.Previsión: Hay buenas perspectivas rspecto al rendimiento total de los hoteles y al crecimiento del volumen de capital que se destina a este segmento, así como un balance equilibrado entre oferta, demanda y promoción de nuevos hoteles. No obstante, hay pobres perspectivas en cuanto al incremento del coste por habitación.
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