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A fondo
TAE, EURIBOR, tipo fijo, variable´´El lenguaje de la hipoteca de forma sencilla.
Joan M. Bermúdez i Prieto ñ Abogado ñ Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias ñ Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. ñBERCOMA
Destacado:
El Valor de mercado es el precio establecido en la tasación
El momento en el que se establecen las condiciones financieras, es la fase más importante desde el punto de vista de los costes económicos que ha de soportar el hipotecante
Las escrituras originales efectuadas ante notario y firmadas por los intervinientes. quedan depositadas en los protocolos (archivos) de los notarios y el documento oficial que se utiliza siempre es la llamada 1º copia.
Foto: 2971788
El desarrollo de cualquier actividad profesional, va produciendo a lo largo de los años, ya sea por necesidad, por simplicidad o sencillamente porque los elementos, actividades y/o herramientas lo requieren, un lenguaje muy concreto y especifico, que dentro del entorno en el que se aplica es sencillo, claro y muy útil, ya que generalmente lo que hace entre otras cosas es establecer un nombre propio a cada uno de los elementos que pueden componer esta actividad, puede no serlo tanto para las personas ajenas al mismo, pero que requieren de sus servicios.
Esta reflexión, que en principio se puede considerar obvia, además de conocida y asumida por todos, comporta algo que, a fuerza del uso, hemos ido asimilando: un vocabulario, que al tiempo que nos enriquece y facilita el desarrollo de ciertas actividades económicas y sociales, también es cierto que en ocasiones nos puede llevar a confusiones.
Podemos hacer referencia a cualquier profesión o actividad (económica o no) ya sea de las más antiguas como la agricultura, la ganadería, las relacionadas con el mar, carpinteros etc. Todas ellas han generado un sinfín de nombres concretos, tanto para las diferentes labores que desarrollan, como para la multiplicidad de herramientas que utilizan. También es cierto que en general tampoco nos afecta de forma directa, salvo las personas que puedan estar más o menos relacionadas con alguno de estos u otros colectivos, pero también es cierto que cada vez más, hay unos sectores que se están integrando en la vida cotidiana con un lenguaje propio, lo que puede comportar confusiones y/o desconocimiento, y tal vez uno de los más significativos por la relación directa actualmente con casi todos los colectivos, sea el sector financiero.
Ante esta situación, deberíamos preguntarnos, la cantidad de dudas (pequeñas o grandes) que se producen en ocasiones, cuando una persona se acerca al mundo de las finanzas a través de la solicitud de una hipoteca y comienza a recibir información con frases como «tipo efectivo´´, interés nominal´´, cuotas constantes etc.
El desconocimiento de esta terminología, no hace que se carezca de la información necesaria, ya que tanto las entidades de crédito (bancos y cajas), como la propia normativa legal, tiene previsto un alto nivel de información de las condiciones en las que se propone la contratación del préstamo, pero si que obliga en ocasiones, debido a la falta de práctica en la utilización de este lenguaje, a un pequeño esfuerzo de atención y por qué no, también en ocasiones, surgen dudas de haberlo entendido bien.
No se trata de explicar lo que sabe cualquier persona que se acerca a solicitar una hipoteca, y por supuesto mucho menos a los agentes que intervienen en tantas ocasiones en facilitar la venta y compra de una vivienda, pero si al menos, (esta ha sido la reflexión que me ha hecho un conocido que había pasado recientemente por la «experiencia´´, de comprar un piso y firmar una hipoteca), de la necesidad de un pequeño «diccionario básico´´ de términos que sirvieran para, desde un primer momento, sin necesidad de preguntas aclaratorias, conocer y entender los términos más corrientes.
Pretender hablar de un diccionario, además de fuera de lugar, (me parece que otros deben ser quienes acometan esta función (que por otra parte ya existen), pero si creo que un repaso a través de las diferentes fases del proceso y algunos de los términos más usados, o mas interesantes, podría al menos satisfacer el deseo de este amigo, y espero que también a otras personas que puedan encontrarse en su lugar.
La solicitud de un préstamo hipotecario (hipoteca), a una entidad de crédito (banco o caja), comienza cuando se establecen las condiciones del mismo, las cuales podríamos establecer en tres grupos
En primer lugar el importe del préstamo. Éste se define y resuelve a partir del valor de
la tasación. Este informe presenta una valoración (atendiendo a unos parámetros comparativos de mercado) de la vivienda que se pretende hipotecar, efectuada por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España e inscrita en un registro especial en el Ministerio de Hacienda, sobre este valor se establece
Valor de mercado ñ Seria el precio establecido en la tasación
Precio de Mercado ñ Se corresponde con el importe que el comprador tipo está dispuesto a pagar. Ambos valores no tienen por que coincidir y este es uno de los primeros puntos de fricción.
un porcentaje. Es el nivel máximo de financiación (%) sobre este valor, que define el importe de la futura hipoteca
El segundo bloque, cuando se establecen las condiciones financieras, es la fase más importante desde el punto de vista de los costes económicos que ha de soportar el hipotecante (generalmente el comprador de la vivienda), en este entorno es cuando se define
El establecimiento de las cuotas Es el importe que se ha de pagar periódicamente (mensual, trimestral etc.) entre capital e intereses
Cuota constante- Es cuando la cuota tiene el mismo importe a lo largo de tiempo, re ajustándose tan sólo en función de la evolución del tipo de interés.
Cuota creciente- En este caso, se trata de una cuota que va incrementando porcentualmente su importe a lo largo del tiempo, generalmente de forma anual. Se pretende un pago menor en la primera etapa de amortización.
Amortización Del importe total de la cuota mensual una parte corresponde a los intereses generados y el resto se utiliza para rebajar el importe de la deuda, esta parte se corresponde con la reducción o amortización de la hipoteca.
Valor residual ñ En algunos supuestos queda pendiente de amortizar al margen de la cuota establecida (a fin de reducir el importe de la misma) un porcentaje del principal, que se establece como valor residual o final en una ultima cuota
El plazo de la hipoteca El tiempo máximo que se establece para el pago del préstamo
El periodo de carencia En ocasiones se establece un tiempo, desde la firma del prÁ–¹stamo hasta el inicio del pago del capital prestado. Se corresponde con el periodo durante el cual no se pagará deuda, tan solo intereses que esta va generando,
Principal ñ Es el importe inicial de la hipoteca en el momento de la formalización
Periodo de amortización Plazo de tiempo establecido para el pago total de la deuda
El tipo de interés inicial Es el tipo de interés que se utiliza para calcular durante el primer periodo de revisión, el importe de los intereses a pagar.
Periodo de revisión Es el tiempo previsto para revisar el tipo de interés aplicado al préstamo, de acuerdo con las condiciones establecidas en la minuta, generalmente los periodos de revisión son anuales
Los índices de referencia a escoger (en su caso) Actualmente la mayoría de los préstamos hipotecarios, se formalizan, con tipos de interés que se van revisando periódicamente, para ello se establecen unas referencias para saber todas las partes el nuevo tipo de interés a aplicar y el tipo de referencia, es el que sirve para establecer el interés que se utilizará para el cálculo de la cuota durante el periodo siguiente.
Los índices de referencia, están establecidos por normativa legal y se publican en el B.O.E. (Boletín Oficial del estado) El más utilizado hoy en días es el Euribor.
Hipoteca a tipo fijo ñ Es otra de las alternativas posibles en la formalización de una hipoteca, mantener el mismo tipo de interés a lo largo de todo el tiempo que dura el préstamo
El redondeo En la aplicación del tipo de referencia y del diferencial, surge, generalmente una cifra muy fraccionada, y las entidades financieras, aplican un incremento hasta ajustar el diferencial y cubrir fracciones menores
El diferencial Cuando el préstamo es a tipo variable, a fin de establecer el interés que cobrará la entidad de crédito, se define sumando al tipo de referencia, un mayor importe. La suma del diferencial
La TAE Significa Tasa Anual Equivalente y pretende facilitar la información a los que suscriben una hipoteca, del tipo de interés que resultaría si en lugar de pagar las cuotas periódicamente, tan solo se efectuada una vez al año. Esta tasa siempre es superior, al tipo nominal
Cuota. Es el importe que se paga periódicamente y corresponde a la suma de capital e intereses
Amortización parcial Es cuanto se efectúa un pago correspondiente a una parte del préstamo.
Amortización total Es cuanto se efectúa el pago correspondiente a la totalidad del préstamo pendiente.
Minuta Es el documento en el cual se instrumentan los préstamos hipotecarios, que por sus características legales, requieren que se formalicen ante notario
Partes Intervinientes Son las personas que actúan en la formalización del préstamo hipotecario (quien presta el dinero y quien lo recibe)
Prestatario – Hipotecario Es la entidad de crédito que concede el crédito y es la beneficiaria de la garantía hipotecaria.
Hipotecante Es la persona (física o jurídica) que entrega su bien en garantía de la deuda
Beneficiario Es la persona que recibe el dinero.
1º copia Las escrituras efectuadas ante notario y firmadas por los intervinientes. Los originales, quedan depositadas en los protocolos (archivos) de los notarios y el documento oficial que se utiliza siempre es la llamada 1º copia.
2º copia Como su nombre indica es una segunda copia, sin más valor que ser una copia del documento original.
Todas estas expresiones y muchas más, (ya que no se ha pretendido ser exhaustivo), se utilizan con la normalidad que comporta el conocimiento por parte del sistema financiero, tanto de la terminología, como por la necesidad de concretar los parámetros de la relación que se establece entre ambas partes, la entidad y el beneficiario de la hipoteca. Y es precisamente en atención al segundo que me he permitido esta aproximación a los términos más utilizados, en la confianza de que pueda servir para mejorar la interlocución en aquellos supuestos, en los que por quedar muy al margen de su relación más usual, pueda representar ciertas dificultades en un momento, ya de por si tenso, como puede ser la hipoteca de una vivienda.
En cualquier caso, no caigamos en el error de valorar la herramienta más que los resultados, es decir, dar preferencia en conocer los términos usados, más que los objetivos de los mismos.
Es cierto que un mayor conocimiento de lo que hemos repasado puede hacer mas fácil o agradable la relación del solicitante de la hipoteca con la entidad de crédito, pero también se ha de tener en cuenta, que en todo el proceso intervienen profesionales que conocen bien su labor, ya sea agentes de la propiedad, asesores, o los representantes de la misma financiadora, que ayudarán a cubrir el hueco o dudas que le pudieran surgir; Y en cualquier caso, si este repaso realizado a los términos de uso más corriente, puede servir para suavizar los complejos momentos por los que mi amigo pasó (según él) habrá valido la pena dedicarle este espacio.
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