Suben los precios de la vivienda. Escasez de producto

Por Joan Bermúdez i Prieto, Abogado- Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, S.L

 Los mercados cambian, las demandas de los usuarios varían, las propias necesidades son otras y en ocasiones estas circunstancias no son percibidas por los usuarios que ven como las condiciones para acceder a ciertos productos se “endurecen”, ya sean en la oferta (número de oportunidades), como en el precio (que se ve descompensado con relación a la capacidad del demandante). Este es el entorno, el escenario en el que actualmente se encuentran los demandantes de viviendas, ya sean para la compra o para el alquiler.

Sumario:

• Incentivo a la compra
• Evolución del mercado inmobiliario español
• Situación actual de los Arrendamientos
• Incremento del precio de la vivienda

“Quiero alquilar una vivienda para mi familia”, me comentaba recientemente una persona que lleva varios meses buscando un piso para poder instalarse en una de las grandes ciudades, pero hasta ahora, me insistía “no me ha sido posible encontrarla”. Tengo, me seguía diciendo, “capacidad para poder acceder a un piso de cierto tamaño y con algunas comodidades de ubicación, servicios etc., pero aun disponiendo de capacidad económica no hay manera de poder encontrarlo. Ya no es una cuestión de precio”, precisó, lo cierto es que no hay forma de poder escoger entre dos opciones. Me veré obligado, apuntillaba, a aceptar la primera oportunidad que encuentre, aunque no sea la que realmente estoy buscando.

Esta reflexión que me transmitía mi interlocutor se está generalizando en muchos mercados para acceder a una vivienda. La dificultad no está en los precios (únicamente) se centra en principio en la escasez de oferta de pisos en alquiler. Se habla (y mucho) del incremento de los alquileres, pero poco de las verdaderas razones por que esto está sucediendo. Cuesta menos quejarse de una situación (por parte de quienes tienen la capacidad de poder incidir), que realmente poner medidas para que se pueda revertir la tendencia.

Este es el mensaje que se debería trasladar a los organismos y Administraciones que hablan de la especulación inmobiliaria como causa y origen del actual escenario inmobiliario, en lugar de actuar, cuando son ellos quienes tienen capacidad de poder actuar (Administración Central, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos) tanto a través de normativas incentivadoras, como de actuaciones directas inmobiliarias, en un mercado que es, recordémoslo, escaso en su oferta, amplio en su demanda y condicionado por la ley propia ley del mercado, lo que recuerda a Einstein cuando definía como locura “hacer siempre lo mismo y esperar resultados diferentes”.

Por otra parte, se está intentando incentivar la compra nuevamente, a través del impulso de la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios, la edificación de nuevos pisos para la venta. No debemos olvidar que su actividad genera puestos de trabajo, impuestos y beneficios directos para organismos públicos, entidades financieras, empresas y trabajadores. Los bancos tienen interés en ello. Es cierto que han endurecido (o mejor dicho se han establecido unas pautas razonables) el análisis de las concesiones de créditos hipotecarios para evitar las autorizaciones poco razonadas de tiempos pasados (aunque recientemente ya aparecen noticias que indican que se han comenzado a flexibilizar estas condiciones para facilitar la concesión de nuevos préstamos). Este interés es lógico, la situación de las cuentas de resultados de los bancos cuesta cada vez más poderlas mejorar.

La actividad financiera típica (concesión de préstamos y créditos) se ha reducido a unos mínimos impensables que dificulta el poder generar los beneficios que desean (y los mercados demandan). Para ello se ven en la necesidad de volver a recuperar un segmento que fue causa y origen de los males que han sufrido los bancos en los últimos años, pero que al mismo tiempo es una de las pocas opciones que tienen para poder incrementar la formalización de préstamos (recordemos que es la base, a pesar de los nuevos productos de intermediación) que tiene para generar ingresos vía intereses, con una garantía, que aunque se ha demostrado escasa en los momentos de las ejecuciones (los pisos), sigue siendo (un aval físico) muy valorado en el préstamo concedido.

Paralelamente a ello el mercado sigue creciendo, no tanto por el aumento de la población que se ha visto estancada en los últimos 10 años, sino por la creación de nuevas unidades familiares que a causa de la situación de precariedad económica de muchas familias se han ido demorando en su creación, pero llega un momento en el que inevitablemente deben buscar un piso y condicionado más por la situación económico/laboral que por el deseo de las nuevas familias, estas acuden en primer lugar al alquiler.

Precisamente este momento se encuentran que existe una oferta realmente escasa de pisos en el mercado, con unos precios de los arrendamientos que se incrementan de forma continua y con una L.A.U. que les garantiza tan solo tres años de alquiler (salvo pactos entre las partes). Ante este escenario la opción de la compra aparece como una alternativa razonable. Los precios de los alquileres se sitúan generalmente (para viviendas de características similares) en niveles parecidos a la cuota a pagar por una hipoteca en el caso de compra de la vivienda, pero es en este punto cuando se contraponen las voluntades del futuro adquirente y del banco través de la capacidad del primero de poder, no tan solo hacer frente al pago mensual, sino de disponer de más del 35% del importe de la compra para encarar el desembolso de la cantidad del precio no financiado (incluido impuestos y gastos), lo que le lleva de nuevo a valorar el alquiler, aun a pesar de no ser el deseo de la mayoría de los arrendatarios de viviendas.

Por otra parte, en el mercado de la vivienda nueva se produce una situación que genera cierta perplejidad. Cuesta encontrar mano de obra para desarrollar las nuevas obras, lo que encarece en cierta medida el coste de personal y consecuentemente el precio final de producto. A ello se le debe añadir los cambios de criterios que se están manifestando en la demanda de los compradores. Cada vez más se reclaman servicios y calidades en las viviendas, como por ejemplo disponer de una zona comunitaria, jardín, piscina si es posible, tener accesos amplios, mejoras de las calidades en la propia edificación (lógica por otra parte), así como en los interiores de los pisos.

Todo ello comporta que los promotores se plantean atender todas estas demandas y posiblemente generar e incrementar nuevas ofertas de servicios y/o calidades, pero ello se hace a costa de dos elementos. Por una parte y en primer lugar el aumento del precio de los pisos nuevos (y por mimetismo y ofertas comparativas también en los usados) y por otra parte para que el precio final de los mismos no sea (comparativamente) mucho más altos, reducir el tamaño en m2 de los mismos.

Con un horizonte como el expuesto la situación de quienes pretenden adquirir una vivienda, ya sea en compra o alquiler, se presenta con una dificultad que va aumentando y es el precio del producto, ya sea el de venta o el de alquiler. Debemos tener en cuenta que la oferta se genera por parte de sectores económicos de empresarios (los promotores/vendedores) y de inversores o particulares, tanto en el caso del arrendamiento como de venta que pretenden, de una forma racional obtener un beneficio sobre el bien de que disponen.

Podemos discrepar sobre el margen que han de tener los promotores sobre el precio de venta (curiosamente siempre se establece el margen de beneficio porcentual sobre el precio de venta y no sobre el capital aportado). Utilizando el primer referente (precio de venta) el margen de beneficio acostumbra a ser más ajustado, aunque si se establece sobre la inversión de capital propio aportado (esquema mucho más razonable para analizar la rentabilidad real), este se incrementa, en ocasiones de forma exponencial, con ello entendemos que se podrían ajustar los precios a parámetros más razonables, pero otra ironía del sistema, posiblemente en este caso los bancos “no verían con buenos ojos” conceder la financiación necesaria.

En cuanto a los arrendamientos, la situación es en cierta manera parecida. Si el propietario de una vivienda puede obtener un rendimiento a través de un precio que considera de mercado (y ello significa que hay gente dispuesta a pagarlo) porqué (se preguntaría) debe obtener un rendimiento inferior. Recordemos que siempre que un mercado incrementa sus precios es porque existe una demanda con capacidad o disposición a asumirlo. En otras ocasiones he planteado la situación de ciudades pequeñas donde la economía de las familias no permite dedicar una cantidad mayor de dinero para el alquiler y estos a pesar de la posible escasez de los mismos se mantienen en niveles asumibles. Es en las grandes ciudades donde existe diversidad de capacidades económicas, al tiempo que escasez de pisos en alquiler donde se generan estos incrementos, llegándose a convertir casi en un producto de lujo.

No podemos, ni debemos negar el incremento de los precios de las viviendas, en cualquiera de sus modalidades. Estos van fluctuando con una vida propia, al margen de la evolución económica de las familias, lo cual genera tensiones, dificultades y en ocasiones situaciones realmente complejas y difíciles de resolver para algunas familias pero la solución no pasa por demonizar los propietarios de los pisos de alquiler (sin negar los abusos que en ocasiones se producen), ni culpar tampoco a los apartamentos turísticos (que aunque en aumento, representa según el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) en la zonas que tienen establecidas como turísticas un número aproximado de 79.597 entidades, un porcentaje muy pequeño del parque de viviendas en alquiler). La misma reflexión se podría aplicar a los vendedores de viviendas (particulares o profesionales).

Aunque la licitud de obtener un beneficio de los recursos propios no debe en ningún caso ser excusa para aceptar cualquier situación, no ha de hacernos olvidar que la vivienda en un bien básico para las familias y aunque conceptualmente podemos decir que la sociedad debe hacer frente a las necesidades que la misma genera, son en último término quienes tienen los recursos para ello, los que deben actuar e incidir para mejorar tanto el acceso como el coste de la misma. Henry Ford decía que “la mayoría de las personas gastan más tiempo y energías en hablar de los problemas que en afrontarlos”. Esta es la sensación que tenemos cuando desde hace muchos años se viene repitiendo esta situación (recordemos los años previos a 2007, cuando cayó el mercado), sin que la experiencia que esa realidad generó haya servido hasta ahora.